W tym tygodniu, kontynuując analizę wybranych przepisów ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami („ustawa o ochronie zabytków”), chcemy zwrócić uwagę na prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości objętych ochroną konserwatorską. Na początku warto wskazać, że uprawnienie do ograniczenia praw właściciela w stosunku do zabytków wynika wprost z Konstytucji RP i może być dokonywane przez akty o randze ustawowej. Nie oznacza to jednak, że jest ono bezwzględne i właściciele mają prawo decyzje w tym przedmiocie kwestionować m.in. w toku postępowania w sprawie wpisu do rejestru zabytków, składać odwołania od wydanych decyzji, a gdy nieruchomość utraci walory zabytkowe wnosić o jej wykreślenie z rejestru.
Zakres opieki nad zabytkiem sprawowany przez właściciela został przede wszystkim określony w art. 5 ustawy o ochronie zabytków. Zgodnie z nim, opieka nad zabytkiem sprawowana przez jego właściciela lub posiadacza polega, w szczególności, na zapewnieniu warunków:
1) naukowego badania i dokumentowania zabytku;
2) prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy zabytku;
3) zabezpieczenia i utrzymania zabytku oraz jego otoczenia w jak najlepszym stanie;
4) korzystania z zabytku w sposób zapewniający trwałe zachowanie jego wartości;
5) popularyzowania i upowszechniania wiedzy o zabytku oraz jego znaczeniu dla historii i kultury.
Nie jest to oczywiście katalog zamknięty i na właściciela nieruchomości mogą być nakładane dodatkowe obowiązki. Mówiąc jednak ogólnie właściciel nieruchomości powinien podejmować starania celem jak najdłuższego utrzymania zabytku w jak najlepszym stanie oraz jak najlepsze jego wykorzystanie dla dobra ogółu. Wynika to z faktu, że zabytek przestaje być wyłącznie prywatnym dobrem jego właściciela, a obowiązek dbałości o niego ma charakter ustawowy. Szczególny obowiązek dotyczy prowadzenia jakichkolwiek prac i robót budowlanych przy zabytku, ale o tym napiszemy w przyszłym tygodniu.
Obowiązki wobec zabytków wynikają także z przepisów innych ustaw i dotyczą przede wszystkim nieruchomości, które zostały wpisane do rejestru zabytków (o innych formach ochrony pisaliśmy #72). Wiele takich ograniczeń praw własności wynika z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami („ugn”).
Jedno z istotnych ograniczeń występuje w postępowaniu zmierzającym do podziału nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. Na taki podział należy bowiem uzyskać pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków (art. 96 ust. 1a ugn). Pozwolenie to jest zaś wydawane przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków w odrębnym postępowaniu w formie decyzji administracyjnej. Decyzja z kolei stanowi niezbędny załącznik do wniosku o podział. Jak wskazuje się w orzecznictwie – zatwierdzenie projektu podziału bez zgody konserwatora wojewódzkiego stanowi rażące naruszenie prawa, a w konsekwencji nieważność decyzji podziałowej.
Co więcej, w przypadku sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości gminie przysługuje prawo pierwokupu. Oznacza to, że jeżeli w dziale III właściwej księgi wieczystej zostanie dokonany wpis informujący o prawie pierwokupu to sprzedaż, niezależnie czy na nieruchomości jest zabudowa czy też nie, może zostać dokonana tylko pod warunkiem, że gmina swojego prawa nie wykona. Niezawarcie umowy warunkowej skutkować będzie zaś nieważnością umowy sprzedaży.
Warto pamiętać, że gdy właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego sprzedaż, zamiana, darowizna lub dzierżawa nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków również wymaga zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków – taka zgoda powinna zostać wyrażona w formie pisemnej i powinna zostać załączona do danej umowy (art. 13 ust. 3 ugn). Z kolei, jeżeli nieruchomość wpisana do rejestru zabytków oddawana jest w użytkowanie wieczyste lub trwały zarząd to przy określaniu sposobu korzystania z niej użytkownik wieczysty /zarządca może zostać zobowiązany do odbudowy lub remontu położonych na niej zabytkowych obiektów budowlanych, w terminie określonym w umowie (art. 29 ust. 2 i art. 45 ust. 2a ugn).
Warto też wskazać, że w niedawnej uchwale z dnia 26 lutego 2021 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że „samo ustanowienie służebności drogi koniecznej (art. 145 KC) nie oznacza zmiany przeznaczenia zabytku wpisanego do rejestru lub sposobu korzystania z tego zabytku w rozumieniu art. 36 ust. 1 pkt 9 ustawy z 23.7.2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami” (sygn. akt III CZP 21/20). Uprawnienia wojewódzkiego konserwatora zabytków są zatem szerokie, ale podlegają też ograniczeniom.
Z drugiej strony, właściciel posiada pewne uprawnienia. Przede wszystkim może on zostać zwolniony z podatku od nieruchomości. Art. 7 ust. 1 pkt 6) ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych stanowi, że zwalnia się z podatku od nieruchomości „grunty i budynki wpisane indywidualnie do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji, zgodnie z przepisami o ochronie zabytków, z wyjątkiem części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej”. Również na podstawie art. 73 ust. 4 ugn jeżeli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków to właściwy organ udziela bonifikaty opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 50%, a za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, może tę bonifikatę podwyższyć lub obniżyć. Zwracamy uwagę, że oba zwolnienia dotyczą tylko zabytków wpisanych do rejestru zabytków i to indywidualnie, a więc nie dotyczą przypadków, gdy np. budynek znajduje się na obszarze historycznego układu urbanistycznego lub historycznego zespołu budowlanego. Również wpis do ewidencji zabytków nie uprawnia do zwolnienia. Ponadto właściciele zabytków mogą starać się o różnego rodzaju dofinansowania, granty i inne formy wsparcia, które przeznaczą na opiekę nad zabytkiem – o tych możliwościach także napiszemy w odrębnym artykule.
Podsumowując, objęcie nieruchomości jedną z form ochrony wynikającą z ustawy o ochronie zabytków nakłada na właściciela nieruchomości szereg dodatkowych obowiązków, które ograniczają jego prawa właścicielskie. Ograniczenia te nie wynikają tylko z ustawy o ochronie zabytków, ale też z szeregu innych ustaw, dlatego każdy właściciel powinien poznać jakie są związane z wpisem do rejestru obowiązki, ale i uprawnienia.
Jednocześnie, informujemy, że na ostatnim posiedzeniu w dniu 14 października Sejm odrzucił wniosek Senatu o odrzucenie ustawy z dnia z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wobec czego ustawa zostanie teraz przekazana do Prezydenta, a jeżeli ją podpisze to zmiany, o których pisaliśmy w artykule #71 wejdą w życie po upływie 2 miesięcy od dnia ogłoszenia tej ustawy w Dzienniku Ustaw.
Za tydzień przygotujemy dla Państwa artykuł, w którym wskażemy na co muszą zwracać uwagę inwestorzy zamierzający przeprowadzić inwestycję na nieruchomości podlegającej ochronie na podstawie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.
Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
autor/redaktor cyklu:
