Dzisiejszy dzień jest dla nas wyjątkowy, gdyż jest to już (albo aż) 100. artykuł w cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki”. Z tej okazji chcielibyśmy Państwu podziękować za subskrypcje naszego newsletteru i inspiracje do tematyki, które od Państwa otrzymujemy. Mamy nadzieję, że poruszane zagadnienia wychodzą naprzeciw Państwa wątpliwościom i praktycznym problemom.
Przechodząc jednak do merytorycznych kwestii, zagadnienie, którym zajęliśmy się dzisiaj to kwestia waloryzacji wynagrodzeń w umowach o roboty budowlane. Temat ten jest już szeroko komentowany w kontekście prawa zamówień publicznych. My jednak chcielibyśmy się skupić na relacji inwestor – wykonawca, w stosunkach prywatnych.
Wobec dynamicznie zmieniającej się sytuacji gospodarczej, coraz więcej uczestników procesu budowlanego zastanawia się nad waloryzowaniem wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane. Potrzeba korzystania z takiego mechanizmu wynika najczęściej z nagłych wzrostów cen materiałów budowlanych oraz innych kosztów związanych z prowadzoną budową. Co ciekawe, problem ten pojawia się zarówno w umowach o roboty budowlane, które już zostały podpisane, jak i na etapie negocjacji nowych kontraktów.
Jeszcze niedawno, powszechnie strony umawiały się na wynagrodzenie ryczałtowe bez możliwości jego zmiany. Do takich umów w zasadzie pozostaje tylko próba podjęcia negocjacji wprowadzenia stosownej klauzuli waloryzacyjnej lub działanie w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego, to jest art. 632 § 2 k.c., zgodnie z którym wskutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć, wykonanie dzieła groziłoby przyjmującemu zamówienie rażącą stratą, sąd może podwyższyć ryczałt lub rozwiązać umowę. Jak wynika z treści tego przepisu, w tej sprawie decydowałby sąd, a więc zainteresowanego czekałaby żmudna i długotrwała droga procesu cywilnego. Okoliczności te często nie są oczywiste i ich udowodnienie jest trudne, a główny cel umowy – jakim jest wybudowanie budynku – nie spełnia się. Jest to sytuacja szczególnie trudna dla inwestorów, którzy w większości przypadków mają swoje zobowiązania wobec nabywców, najemców lub innych kontrahentów, którym zobowiązali się przekazać budynek lub lokale w ściśle określonym terminie.
Z oczywistych względów w korzystniejszej sytuacji są wykonawcy, którzy dopiero negocjują umowy. Co więcej, nawet sam ustawodawca w zakresie zamówień publicznych, w nowej ustawie Prawo Zamówień Publicznych w art. 439 nałożył, w przypadku umów zawieranych na okres dłuższy niż 12 miesięcy, obowiązek umieszczania w nich klauzul waloryzacyjnych, w przypadku zmiany ceny materiałów lub kosztów związanych z realizacją zamówienia. W przypadku umów zawartych na okres krótszy niż rok, obowiązek ten nie funkcjonuje, aczkolwiek stosowanie takich praktyk nie jest w żaden sposób ograniczone.
Ustawodawca w powyższym przepisie wskazuje, że klauzule waloryzacyjne powinny zawierać poziom zmian cen materiałów i kosztów, który będzie uprawniał wykonawcę do żądania zmiany wynagrodzenia. Umowa powinna też określać sposób ustalania zmiany wynagrodzenia np. w oparciu o wskaźnik zmiany cen ogłaszany w komunikacie prezesa GUS-u lub inny określony przez strony. Ponadto, umowa powinna precyzować początkowy termin ustalenia zmiany wynagrodzenia oraz okresy, w których mogą następować kolejne zmiany wynagrodzenia wykonawcy. W umowie musi także zostać określona maksymalna wartość zmiany wynagrodzenia w efekcie zastosowania klauzuli waloryzacyjnej.
Co prawda, powyższy przepis nie ma zastosowania w stosunkach pomiędzy podmiotami prywatnymi, ale nic nie stoi na przeszkodzie by konstruując klauzule waloryzacyjne skorzystać z proponowanych w nich wytycznych. W tym zakresie w zależności, czy negocjacje prowadzi inwestor czy wykonawca warto zwrócić uwagę na terminy w których następuje waloryzacja wynagrodzenia oraz jaki wskaźnik waloryzacji został zastosowany.
Można podsumować, że kształt klauzuli waloryzacyjnej proponowany przez ustawę Prawo zamówień publicznych stanowi dobry punkt odniesienia dla rynku prywatnego. Każda ze stron umowy o roboty budowlane będzie musiała jednak zwrócić szczególną uwagę na konkretne rozwiązania i przełożyć je na swoją sytuację gospodarczą.
Za tydzień przejdziemy do kolejnego – budzącego wiele wątpliwości – tematu, a mianowicie zagadnienia związanego z kaucjami gwarancyjnymi wykonawców, w szczególności, gdy są one zatrzymywane z wynagrodzenia.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 25 kwietnia 2022r.
autor:
