W dzisiejszym artykule zapraszamy Państwa na kontynuację cyklu dotyczącego gruntów rolnych. Tym razem poruszona zostanie problematyka realizacji inwestycji na gruntach rolnych, która nieodłącznie związana jest z tematyką rozpoczęcia innego niż rolnicze użytkowania gruntów.
W przypadku, gdy właściciel nieruchomości stanowiącej grunty rolne będzie chciał przeznaczyć teren pod budowę budynków na cele niezwiązane z działalnością rolniczą koniecznym będzie tzw. ,,odrolnienie działki”, na które składają się dwa podstawowe etapy: (i) dokonanie zmiany przeznaczenia gruntu poprzez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeżeli jest taka potrzeba) lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, a także (ii) wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej.
Przygotowując się do przeprowadzenia procedury ,,odrolnienia”, musimy odpowiedzieć sobie na trzy podstawowe pytania, które będą miały wpływ na to, jak ta procedura będzie wyglądała i ile czasu – szacunkowo – ona potrwa:
1. Czy nieruchomość położona jest w granicy administracyjnej miasta?
Co do zasady, w celu odrolnienia nieruchomości konieczne jest uprzednie uzyskanie zgody o zmianie przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze, o której mowa w art. 7 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych („UOGRiL”) (w zależności od przypadku będzie to zgoda odpowiedniego, wskazanego w tym przepisie organu). Jednak ze względu na wyłączenie zawarte w art. 10a tej ustawy, jeżeli nieruchomość rolna położona jest w granicy administracyjnej miasta, uzyskanie takiej zgody nie będzie wymagane.
2. Jakiej klasy są grunty stanowiące nieruchomość?
Zasadą jest, że im gorsze gleby (tj. użytki rolne o gorszej kategoryzacji klasy) znajdują się na naszej nieruchomości, tym łatwiej i szybciej je ,,odrolnić”. Zgodnie z art. 7 ust. 2 pkt. UOGRiL, gdy mamy do czynienia z gruntami rolnymi stanowiącymi użytki rolne klas I-III (tj. lepszymi glebami), musimy uzyskać zgodę ministra właściwego do spraw rozwoju i wsi. Wyrażenie tej zgody następuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta).
Od tej zasady jest jednak jeden, istotny wyjątek. Zgoda taka nie będzie wymagana, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:
- co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
- położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
- położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych,
- ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.
W związku z powyższym, jeżeli na naszej nieruchomości nie znajdują się użytki rolne klas I-III, procedura uzyskiwania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi nie jest wymagana.
3. Czy dla nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Odpowiedź na niniejsze pytanie ma największy wpływ na czas, jaki będziemy musieli poświęcić na ,,odrolnienie” nieruchomości. Jeżeli dla nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w pierwszej kolejności należy sprawdzić jej przeznaczenie w tym planie. Jeżeli przeznaczenie to zgadza się z naszym zamierzeniem inwestycyjnym, tj. jest to np. teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a chcemy na nim wybudować dom jednorodzinny, to ,,odrolnienie” tego gruntu sprowadzać się już będzie tylko do wyłączenia z produkcji – etapu II, a następnie uzyskania pozwolenia na budowę.
Jeżeli jednak przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie nie będzie zbieżne z naszymi planami, potrzebne będzie rozpoczęcie etapu I – zmiana obowiązującego planu, który opisany został bardziej szczegółowo poniżej.
Gdy dla nieruchomości nie obowiązuje natomiast miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w celu rozpoczęcia procedury ,,odrolnienia” przechodzimy do etapu I – uzyskanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.
ETAP I:
Uzyskanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy/ zmiana obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Po przygotowaniu nieruchomości do ,,odrolnienia”, możemy rozpocząć etap I – i w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – uzyskiwać decyzję o ustaleniu warunków zabudowy. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy wydawana jest na wniosek przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). W praktyce decyzję wydaje w jego imieniu odpowiednia komórka w urzędzie gminy.
Co do zasady decyzję o warunkach zabudowy można uzyskać w ciągu miesiąca, a w sprawach szczególnie skomplikowanych – w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania (data doręczenia właściwemu organowi kompletnego wniosku). W praktyce terminy te bywają przekraczane.
Jeżeli dla nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jej przeznaczenie w tym planie nie będzie zbieżne z naszymi planami, powinniśmy rozpocząć procedurę zmiany planu i złożyć stosowny wniosek.
Zgodnie z art. 27 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana studium lub planu miejscowego następuje w takim trybie, w jakim są one uchwalane. Oznacza to, że jakakolwiek zmiana, choćby częściowa czy dotycząca samego tekstu planu, wymaga przeprowadzenia opisanej tutaj #34 procedury. Potwierdza to praktyka i orzecznictwo sądowe.
Wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie stanowi podstawy wszczęcia postępowania administracyjnego. O zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyduje wyłącznie rada gminy, która uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu podejmuje z własnej inicjatywy lub na wniosek wójta, burmistrza (prezydenta miasta). Choć z wnioskiem do tych organów o sporządzenie planu może wystąpić każdy, to jednak rada nie ma obowiązku podjęcia uchwały w związku ze zgłoszonym wnioskiem.
ETAP II:
Wyłączenie gruntu rolnego z produkcji
Wyłączenie gruntu rolnego z produkcji jest ostatnim etapem ,,odrolnienia”, koniecznym do uzyskania pozwolenia na budowę, a zarazem rozpoczęcia budowy bądź nierolniczego użytkowania istniejących rolniczych zabudowań. Wyłączenie z produkcji może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie w przypadku użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 UOGRiL.
Złożenie wniosku o wyłączenie z produkcji rolniczej jest bezpłatne, jednak uzyskanie do niego niektórych załączników może wymagać poniesienia dodatkowych kosztów.
Do wniosku należy przedłożyć następujące załączniki:
- Aktualny wypis z rejestru gruntów;
- Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki objętej wnioskiem lub w przypadku jego braku ostateczna decyzja o warunkach zabudowy;
- Dokument potwierdzający prawo do gruntu;
- Oświadczenie o wartości rynkowej 1 m2 gruntu objętego wnioskiem;
- 1 egz. planu zagospodarowania działki z zaznaczoną graficznie (wyraźnym obrysem – kolorem) i obliczoną powierzchnią (z uwzględnieniem powierzchni i klasy wyłączanego użytku) wyrażoną w pełnych m2 lub z dokładnością do 0,0001 ha, przeznaczoną do wyłączenia z produkcji rolniczej, z wkreślonym budynkiem.
- Pełnomocnictwo.
Decyzję o wyłączeniu wydaje, co do zasady, właściwy starosta. Gdy decyzja o wyłączeniu gruntów stanie się ostateczna, możliwe jest wydanie decyzji w sprawie pozwolenia na budowę. Warto pamiętać, że jeżeli pozwolenie na budowę zostanie wydane przed wydaniem decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji, to należy stwierdzić nieważność wydanego pozwolenia na budowę, gdyż w sposób oczywisty narusza przepisy o ochronie gruntów rolnych lub leśnych (wyr. NSA z 14.10.1998 r., IV SA 1627/96).
Serdecznie zapraszamy do bieżącego śledzenia naszego cyklu – już za tydzień przedstawimy Państwu kwestię opłat, z jakimi muszą się liczyć osoby, które uzyskały ostateczną decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej.
Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
autor:
