W ten wtorkowy poranek kontynuujemy analizę przepisów związanych z udziałem w nieruchomości wspólnej, regulowanej przede wszystkim przez ustawę z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej „u.w.l.”). Zgodnie z zapowiedzią dzisiaj omówimy zasady ustalania udziału w nieruchomości wspólnej i zasady sprawowania nad nią zarządu.
Sposób obliczania udziału w nieruchomości wspólnej jest przez ustawę o własności lokali jasno określony – zgodnie z jej art. 3 ust. 3:
- Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
- Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Udziały określane są jako ułamki. W liczniku wskazywana jest liczba odpowiadająca powierzchni użytkowej lokalu powiększonej o powierzchnie pomieszczeń przynależnych (którymi najczęściej są komórki lokatorskie lub inne pomieszczenia). Z kolei w mianowniku wpisywana jest liczba stanowiąca sumę powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku (lub budynkach, jeżeli wspólnota mieszkaniowa składa się więcej niż z jednego budynku) oraz wszystkich pomieszczeń przynależnych.
Obrazując to na konkretnym przykładzie (bardzo uproszczonym): osoba jest właścicielem lokalu o powierzchni użytkowej 48m2 i komórki lokatorskiej o powierzchni 2m2, posiada zatem łącznie 50m2. Powierzchnia użytkowana wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych to 1000 m2. W takim przypadku osoba ta będzie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej w wysokości 50/1000 części udziału. Nic też nie stoi na przeszkodzie by udział ten wyniósł 5/100, gdyż proporcja udziału w nieruchomości wspólnej zostaje zachowana. Dopuszczalne są zatem działania matematyczne na ułamkach, tak długo jak odpowiadają one proporcjom wynikającym z u.w.l.
W przypadku sprzedaży lokali w inwestycjach, gdzie dochodzi do wyodrębnienia nowych lokali w budynku w każdej umowie, której przedmiotem jest wyodrębniony lokal, konieczne jest wyznaczenie w akcie notarialnym udziału przypadającego właścicielowi lokalu. Udział ten staje się także potem przedmiotem obligatoryjnego wpisu do działu I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla wyodrębnionego lokalu. W praktyce jednak spotykamy się z nieruchomościami, gdzie udziały w nieruchomości wspólnej zostały określone w inny sposób. Dotyczy to przede wszystkim budynków powstałych przed wejściem w życie ustawy i żeby doprowadzić taki stan faktyczny do zgodności z aktualnym stanem prawnym, wymagana byłaby zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Nie ma prawnego sposobu na zniesienie udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej tak długo, jak osoba pozostaje właścicielem lokalu. Udział w nieruchomości wspólnej jest istotny także na tle ewentualnych zobowiązań związanych z nieruchomością wspólną. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości (art. 17 u.w.l.).
Wspólnotą mieszkaniową, co do zasady zarządza zarząd powołany na mocy art. 18 ustawy o własności lokali określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Sposób sprawowania zarządu określa się z reguły w umowie ustanawiającej odrębną własność pierwszego lokalu w budynku. Zmiana ustalonego w tym trybie sposobu zarządu może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Zarząd może zostać powierzony osobie fizycznej albo prawnej. Należy przy tym wskazać, że określenie sposobu zarządu jest obligatoryjne, gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy. Co więcej, w takim przypadku pełnić funkcję członka zarządu może jedynie osoba fizyczna, co w praktyce chronić ma gwarancyjny i bezpośredni związek powiernictwa, jaki powstaje między wspólnotą, a członkiem zarządu. Członkowie wspólnoty wyposażeni są także w silną kompetencję kontrolną, jako że na podstawie art. 20 ust. 2 u.w.l. możliwym jest, żeby zarząd lub poszczególni jego członkowie zostali w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 u.w.l. głównym zadaniem zarządu jest kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W przypadku zarządu wieloosobowego istnieje obowiązek współdziałania co najmniej dwóch członków zarządu łącznie. Zarząd upoważniony jest do podejmowania czynności zwykłego zarządu, a więc samodzielnego podejmowania decyzji. Jednakże w przypadkach, gdy zarząd chce podjąć czynność, która przekracza zwykły zarząd, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Co prawda, ustawa w art. 22 ust. 3 zawiera tylko otwarty katalog czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną, ale nawet te kilkanaście czynności pokazuje zakres samodzielności zarządu.
Z punktu widzenia tematyki naszych artykułów warto wskazać, że czynnością przekraczającą zwykły zarząd jest m. in.
- zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l.),
- zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.),
- dokonanie podziału nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 6 u.w.l.),
- udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych (art. 22 ust. 3 pkt 9 u.w.l.),
- Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 22 ust. 4 u.w.l.).
Ustawa określa zasady podejmowania uchwał, które dla swojej ważności wymagają większości głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Zgodnie z art. 23 u.w.l. właściciele lokali podejmują uchwały na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Ustawa dozwala także tzw. sposób mieszany, czyli może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Ten trzeci sposób w praktyce ma ogromne znaczenie, bo znacznie ułatwia zajęcia stanowiska przez nieobecnego na zebraniu współwłaściciela.
Ustawodawca wprowadza także silną funkcję kontrolną po stronie współwłaścicieli, która pozwala na kwestionowanie przed sądem zasadności uchwały względem interesów współwłaścicieli oraz pod kątem legalności. Art. 25 u.w.l. lokali wprowadza bowiem możliwość, aby właściciel lokalu mógł zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo w przypadku, gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W wyroku NSA z dnia 13 października 2022 r. sygn. akt II OSK 2369/19 zostało wskazane m. in., że „ramy prawne, w jakich skarżący legitymowany czynnie może realizować swoje uprawnienie do współdecydowania o nieruchomości wspólnej […], wiąże się z naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nią”. Co istotne, uchwała jest wiążąca do czasu jej uchylenia przez sąd.
Na koniec warto jeszcze wspomnieć, że zarząd i zarządca nieruchomości to nie są pojęcia tożsame. W większości przypadków, zarząd powierza na podstawie odrębnej umowy przedsiębiorcy zajmującemu się zarządem nieruchomościami sprawowanie czynności związanych z codziennym funkcjonowaniem wspólnoty mieszkaniowej, np. kwestie związane z wykonywaniem umów o utrzymanie czystości, ochrony, konserwatorami, ogrodnictwem. To z reguły firmy zarządzające wyszukują podmioty mogące wykonywać usługi dla wspólnoty mieszkaniowej i pilnują ich właściwego wykonania, ale to zarząd podejmuje decyzję o podpisaniu takiej umowy i odpowiada przed pozostałymi współwłaścicielami.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 22 stycznia 2024 r.
autor:
