Jak zapowiadaliśmy w zeszłym tygodniu, w naszych styczniowych alertach chcemy Państwu przybliżyć zagadnienia związane z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego („MPZP” lub „plan miejscowy”). Warto pamiętać, że poza MPZP zasady zagospodarowania nieruchomości mogą wynikać z innych aktów planowania przestrzennego tj.: (i) planu zagospodarowania przestrzennego województwa, (ii) studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, (iii) miejscowego planu odbudowy oraz (iv) miejscowego planu rewitalizacji. My chcemy jednak skupić się na MPZP jako akcie najczęściej występującym.
Plan miejscowy, to akt prawa miejscowego, o którym mowa w art. 87 ust. 2 Konstytucji. Z kolei szczegółowe zasady uchwalania planów miejscowych zostały uregulowane w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzeniach, do których przestrzegania zobowiązane są organy gminy (miasta). Co do zasady, MPZP musi być też zgodny ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przyjętym przez gminę (miasto).
MPZP uchwalany jest przez radę gminy (miasta) i ogłaszany przez wojewodę w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Plan przyjmowany jest w formie uchwały, która jest wyrazem tzw. władztwa planistycznego. Władztwo to pozwala na ograniczenie praw własności do nieruchomości na obszarze planu. Wobec czego gmina (miasto) przy uchwalaniu planu miejscowego zobowiązana jest do przestrzegania nie tylko przepisów powszechnie obowiązujących, ale musi się kierować zasadami proporcjonalności oraz wyważenia interesów prywatnych i interesu publicznego.
Rada gminy (miasta) podejmuje uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego, jego zmiany oraz o jego przyjęciu. Tymczasem organem sporządzającym plan miejscowy jest odpowiednio: (i) wójt (w gminach wiejskich), (ii) burmistrz (w gminach miejskich lub miejsko-wiejskich, w miastach poniżej 100 000 mieszkańców), (iii) prezydent miasta (w miastach liczących powyżej 100 000 mieszkańców lub będących siedzibą województwa przed 1 stycznia 1999 r.). To też wójt/burmistrz/prezydent miasta zobowiązany jest do przeprowadzenia całej procedury, w tym dokonania uzgodnień oraz przyjmowania uwag, które poprzedzają przyjęcie MPZP.
MPZP określa przede wszystkim przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Składa się z części tekstowej (uchwała), części graficznej (załącznik do uchwały) oraz wymaganych rozstrzygnięć (m. in. wykaz nieuwzględnionych uwag, o których mowa jest poniżej) stanowiących załączniki do uchwały. Ustalenia planu miejscowego, wraz z innymi przepisami, kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości, w tym mogą wpłynąć na zmianę dotychczasowego przeznaczenia gruntów. Jest to bardzo istotne uprawnienie, które wpływa m.in. na prawo zakupu lub też wartość nieruchomości.
Gminy mają obowiązek publikacji rejestrów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na swoich stronach internetowych. Najczęściej uchwały ws. miejscowych planów publikowane są na tzw. biuletynie informacji publicznej (BIP). Wszystkie akty prawa miejscowego uchwalane przez gminy są publikowane na stronach internetowych wojewódzkich dzienników urzędowych (dopiero od dnia publikacji liczony jest termin wejścia w życie MPZP). Do tej pory tylko niektóre urzędy udostępniały własne portale mapowe, na których publikowane były miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego lub też przekazywały informacje do Geoportalu Infrastruktury Informacji Przestrzennej (geoportal.gov.pl). Jak jednak informowaliśmy Państwa w alercie #26., od 31 października 2020 r., na gminy (miasta) został nałożony obowiązek tworzenia i udostępniania zbiorów danych przestrzennych w formie elektronicznej, co ma na celu doprowadzić do cyfryzacji zagospodarowania przestrzennego w najszerszym możliwym zakresie. Dzięki tym rozwiązaniom już teraz w stosunku do nowych MPZP, a w ciągu 2 lat do wszystkich przyjętych przed 31 października 2020 r., zostanie umożliwiony dostęp online i będzie można bez kontaktu z urzędem sprawdzić ustalenia planu zagospodarowania obowiązującego dla określonej działki.
Kluczowym, z punktu widzenia inwestora, etapem jest proces przygotowania projektu planu, w którym istnieje możliwość zgłaszania wniosków i uwag do projektu. Procedura ta będzie też przedmiotem kolejnego alertu. Zapraszamy do lektury.
Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
autor:
