W dzisiejszym wydaniu cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” chcielibyśmy przybliżyć niezwykle istotną kwestię zakresu obowiązkowych kontroli obiektów budowlanych, w szczególności budynków mieszkalnych oraz terminów, w jakich te powinny być przeprowadzane. Wymóg przeprowadzania obowiązkowych kontroli obiektów budowlanych wynika z art. 62 Prawa budowlanego i §6 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (dalej „Rozporządzenie”).
Warto pamiętać, że obowiązek przeprowadzenia kontroli obiektów budowlanych spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu. Zgodnie z art. 61 Prawa Budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować go w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Ponadto powinien on zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
Zakres obowiązkowych kontroli dotyczy:
- elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, co uszczegóławia §5 ust. 2 Rozporządzenia:
i. zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,
ii. urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
iii. elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,
iv. pokryć dachowych,
v. instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
vi. urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
vii. elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,
viii. przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku; - instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska;
- instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
- sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.
W przypadku corocznych kontroli budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego wymienionych w art. 29 ust. 1 i 2 Prawa Budowlanego, z wyłączeniem sieci gazowych, zakres obowiązkowych kontroli krótszy jest o elementy budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu (wskazany ust. 1 powyżej).
Budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz obiekty budowlane o powierzchni dachu większej niż 1000 m² wymagają kontroli 2 razy w roku w terminach do 31 maja i 31 listopada obejmującej wszystkie wypunktowane powyżej elementy. Pozostałe obiekty budowlane powinny przechodzić kontrole raz w roku we wskazanym zakresie.
Dodatkowo wszystkie obiekty budowlane muszą przejść kontrolę okresową wykonywaną przynajmniej raz na 5 lat. Poza wcześniejszymi elementami poszerzona jest ona jeszcze o kontrolę estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia oraz badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.
Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 4a) i ust. 2 Prawa Budowlanego do kontroli może także dojść w terminie 3 dni od zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że przez obiekt budowlany nie są spełnione warunki takie do jakich przestrzegania zobowiązuje art. 61 Prawa budowlanego.
Z kolei art. 62 ust. 3 Prawa Budowlanego wskazuje, iż organ nadzoru budowlanego – w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska – nakazuje przeprowadzenie kontroli, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Oczywiście do takiej kontroli, jak również do wykonania zaleceń pokontrolnych, zobowiązywany jest właściciel lub zarządca.
Przeprowadzenie kontroli powinno zostać potwierdzone w dokumentach. Osoba uprawniona do przeprowadzania kontroli sporządza protokół i w terminie 7 dni od dnia zakończenia kontroli obiektu budowlanego, dla którego istnieje obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego, dokonuje wpisu o kontroli w książce obiektu budowlanego. Przypominamy, że od 1 stycznia 2023 r. KOB mogą być prowadzone w formie cyfrowej, zaś od 1 stycznia 2027 r. forma ta zastąpi wersję papierową (o czym pisaliśmy tutaj #137).
Jednocześnie chcemy przekazać słowa wsparcia dla wszystkich osób poszkodowanych w wyniku powodzi i zapraszamy do śledzenia cyklu „Odszkodowania bez tajemnic”, w którym nasze koleżanki i koledzy przygotują specjalne artykuły związane z uzyskiwaniem odszkodowań w przypadku takich zdarzeń.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 16 września 2024 r.
autor:
