W ramach dzisiejszego artykułu postanowiliśmy przytoczyć szereg dodatkowych i nowych informacji, związanych z bardzo istotną reformą planowania przestrzennego. Od naszego ostatniego artykułu, który opublikowaliśmy w dniu 17 maja 2022 r., pojawiło się kilka nowych informacji związanych z nowelizacją, które chcielibyśmy Państwu przekazać.
Na obecną chwilę projekt ustawy jest na etapie opiniowania, jednakże prace nad reformą powoli nabierają tempa, gdyż jej przyjęcie planowane jest na I kwartał przyszłego roku.
Poniżej przypominamy główne założenia reformy wraz informacjami, które pojawiły się w przestrzeni publicznej od publikacji naszego ostatniego artykułu.
1. Plan ogólny
Główną zmianą, którą przewiduje reforma jest wprowadzenie „nowego” narzędzia planistycznego jakim będzie plan ogólny. Ma on zastąpić sporządzane dotychczas Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, jednakże w odróżnieniu od studium plan ogólny ma mieć rangę aktu prawa miejscowego, a więc źródło prawa powszechnie obowiązującego. Słowo „nowego” nie bez przyczyny pojawiło się na początku w cudzysłowie, gdyż plany ogólne uchwalane były pod rządami poprzedniej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która uchwalona była w 1994 r., zaś obowiązywała do 11 lipca 2003 r., kiedy to została, z pewnymi wyjątkami, uchylona.
W tym zakresie, uchylone mają zostać przepisy upoważniające do wydania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, którego zakres obejmować będzie właśnie plan ogólny.
Kwestia uznania planu ogólnego za źródło prawa będzie miała donośne konsekwencje, ponieważ jego postanowienia mają wiązać gminy przy sporządzaniu przez nie planów miejscowych, jak również i przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, które także ulegną istotnym zmianom, o czym będzie mowa w dalszej części artykułu.
Jak wskazują projektodawcy, Plan ogólny ma określać:
- zgeneralizowaną strukturę funkcjonalno-przestrzenną gminy przez wydzielenie stref planistycznych, w których będą mogły być realizowane zdefiniowane wcześniej funkcje terenów,
- granice obszaru, na którym możliwe będzie uzupełnianie zabudowy w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy,
- granice obszarów zabudowy śródmiejskiej, dla których możliwe będzie zmodyfikowanie określonych warunków inwestowania,
- standardy dostępności infrastruktury społecznej, czyli zasady lokalizacji nowej zabudowy mieszkaniowej w relacji do obsługujących je obiektów realizujących usługi publiczne.
Co bardzo istotne, projekt ustawy przewiduje, iż ustalenia planu ogólnego nie będą mogły stanowić podstawy dla organów architektoniczno-budowlanych do wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia budowy lub do dokonywania sprawdzeń pod kątem zgodności z nim projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, co obecnie jest procedowane w odniesieniu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Plan ogólny ma mieć o wiele bardziej zwięzłą formę w porównaniu do studium, co w domyśle wpłynie na jego czytelność oraz przejrzystość, jak również pozwoli na sprawniejszą standaryzację.
Reforma wymusi na gminach uchwalenie planów ogólnych do dnia 1 stycznia 2026 r., pod rygorem braku możliwości wydawania nowych decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, jak również i decyzji o warunkach zabudowy. Dotychczasowe studia pozostaną jednak w mocy do dnia uchwalenia planu ogólnego, nie później jednak niż do dnia 31 grudnia 2025 r.
2. Zmiany w procedurze planistycznej
Wedle założeń projektu, istotnym elementem procedury ma być partycypacja społeczna. Pomocne w zwiększeniu jej poziomu ma być m.in. wprowadzenie różnorodnych form przeprowadzania konsultacji społecznych z możliwością stosowania narzędzi do komunikacji zdalnej, a także ujednolicenie przepisów dla różnych aktów planistycznych, dostosowanie ich do przepisów w sprawie konsultacji społecznych występujących w innych ustawach (ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, ustawa z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.). Co więcej, cała procedura ma zostać znacznie skrócona, gdyż projekt przewiduje, że gminy będą zobowiązane do opracowania aktu planowania przestrzennego w terminie do 8 miesięcy, przy czym możliwe będzie również wdrożenie trybu uproszczonego, w ramach którego przyjęcie takiego aktu mogłoby zostać skrócone nawet do 2 miesięcy. Jest to znaczna zmiana w stosunku do obecnej sytuacji, w której przyjęcie aktu planowania przestrzennego często trwa nawet kilka lat.
3. Zmiany w przepisach dotyczących wydawania decyzji o warunkach zabudowy
Zgodnie z projektem, decyzje o warunkach zabudowy będą związane ustaleniami planu ogólnego – ich wydawanie uwarunkowane będzie położeniem na obszarze wskazanym do uzupełniania zabudowy, wprowadzone zostanie określenie ram dla samych przesądzeń podejmowanych w decyzji. Zakres obowiązkowych ustaleń, które będą musiały zawierać takie decyzje, zostanie poszerzony m.in. o kwestie minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, czy też minimalnej liczby miejsc do parkowania. Co prawda praktyką organów jest określanie ww. parametrów, jednakże uregulowanie takich obowiązków wprost w ustawie należy ocenić jako pozytywne, gdyż pozwoli to na eliminację sporów pojawiających się na tym tle, a wynikających z różnych praktyk stosowanych przez organy.
Ponadto zaproponowano, że decyzje o warunkach zabudowy będą obowiązywały przez 5 lat od daty uprawomocnienia się decyzji.
Termin 5 letni obejmie również obecnie wydawane decyzje o warunkach zabudowy, z tym że termin na ich wygaśnięcie liczony będzie od dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej. Należy przypomnieć, że obecne „wz-ki” mają charakter bezterminowy.
4. Wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego
Jednym z elementów reformy ma być Rejestr Urbanistyczny prowadzony w systemie teleinformatycznym. Ma mieć charakter scentralizowany, z tym, że to samorządy będą miały za zadanie uzupełnianie rejestru o wszelkie informacje niezbędne. W rejestrze będą się znajdowały między innymi dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raporty z konsultacji społecznych, decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym i rozstrzygnięcia organów nadzoru.
Będzie to nieodpłatny, dostępny dla wszystkich zainteresowanych, zintegrowany system informacji. Planowany termin wprowadzenia Rejestru Urbanistycznego przewidziany jest na 2026 r.
5. Zintegrowane Plany Inwestycyjne
Projekt wprowadza też zintegrowane plany inwestycyjny, które mają być nowym narzędziem urbanistyki operacyjnej, przeznaczonym do realizacji dużych zamierzeń inwestycyjnych, wymagających skoordynowania w zakresie wyposażenia ich w niezbędną infrastrukturę techniczną, komunikacyjną czy społeczną. Projekt przewiduje eliminację obecnych uchwał lokalizacyjnych. ZPI mają mieć charakter planów miejscowych specjalnego rodzaju, a zatem zyskają rangę aktów prawa miejscowego.
Interesującym pomysłem jest propozycja, aby uchwalenie ZPI poprzedzone było negocjacjami pomiędzy inwestorem a gminą, które skutkowałyby podpisaniem tzw. umowy urbanistycznej, zawierającej postanowienia regulujące realizację konkretnej inwestycji zwłaszcza, że projekt przewiduje rozszerzenie specustawy na realizację również inwestycji usługowych, handlowych i produkcyjnych. Takie rozwiązanie może znacząco polepszyć współpracę na linii gmina – inwestor, jednakże należy zwrócić uwagę na to, że uchwalenie ZPI wiązać się będzie z koniecznością zapewnienia udziału społeczeństwa, co może potencjalnie wpłynąć na wydłużenie czasu realizacji inwestycji.
Ustawodawca planuje uchwalić zmiany jeszcze w tym roku i zgodnie z informacją na stronach rządowych, planowany termin przyjęcia projektu ustawy przez Radę Ministrów to I kwartał 2023 r. Obecnie czekamy na przekazanie projektu do Sejmu. Jak tylko pojawią się jakieś nowe zmiany, wrócimy do Państwa z ich omówieniem. A już za tydzień omówimy dla Państwa kolejne zmiany w prawie, jakie dotyczyły rynku nieruchomości.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 22 sierpnia 2022 r.
autor:
