Сьогодні для нас особливий день, адже це 100-та стаття з нашої серії «Вівторкові ранки для будівництва». Ми хочемо подякувати вам за підписку на нашу розсилку та за натхнення, яке ви нам надаєте. Сподіваємося, що обговорені теми розв’яжуть ваші занепокоєння та практичні питання.
Переходячи до суттєвих питань, питання, яке ми розглядали сьогодні, стосується індексації заробітної плати в будівельних контрактах. Ця тема вже широко обговорювалася в контексті законодавства про державні закупівлі. Однак ми хотіли б зосередитися на відносинах між інвестором і підрядником у приватноправових відносинах.
З огляду на швидкозмінний економічний клімат, все більше учасників будівництва розглядають можливість індексації плати за виконані будівельні роботи. Необхідність використання цього механізму найчастіше виникає через раптове зростання цін на будівельні матеріали та інші витрати, пов'язані з будівництвом. Цікаво, що це питання виникає як у вже підписаних будівельних договорах, так і на етапі переговорів щодо нових договорів.
Донедавна сторони зазвичай домовлялися про паушальний гонорар без можливості його зміни. У таких угодах єдиним варіантом залишається спроба домовитися про введення відповідного пункту про індексацію або діяти на основі положень Цивільного кодексу, а саме статті 632 § 2 Цивільного кодексу, згідно з якою, якщо через непередбачувану зміну обставин виконання роботи завдасть підряднику значних збитків, суд може збільшити паушальний гонорар або розірвати договір. Як вказує це положення, суд вирішуватиме це питання, а це означає, що зацікавлена сторона зіткнеться з виснажливим та тривалим цивільним позовом. Ці обставини часто незрозумілі та їх важко довести, а головна мета договору – будівництво будівлі – не виконується. Це особливо складна ситуація для інвесторів, які в більшості випадків мають зобов'язання перед покупцями, орендарями або іншими підрядниками, перед якими вони зобов'язалися здати будівлю або приміщення у суворо визначені терміни.
З очевидних причин, підрядники, які все ще ведуть переговори щодо укладання контрактів, перебувають у більш вигідному становищі. Більше того, навіть законодавець у сфері державних закупівель у статті 439 нового Закону про державні закупівлі встановив зобов'язання до контрактів, укладених на періоди, що перевищують 12 місяців, включати положення про індексацію у разі зміни ціни на матеріали або витрат, пов'язаних з виконанням контракту. Це зобов'язання не поширюється на контракти, укладені на періоди, коротші за один рік, хоча використання такої практики жодним чином не обмежується.
У вищезазначеному положенні законодавець вказує, що положення про індексацію повинні включати рівень змін цін на матеріали та витрат, що дасть право підряднику вимагати зміни винагороди. У договорі також має бути зазначено метод визначення зміни винагороди, наприклад, на основі індексу зміни цін, опублікованого в оголошенні Президента Центрального статистичного управління (GUS), або інший метод, визначений сторонами. Крім того, у договорі має бути зазначена початкова дата для визначення зміни винагороди та періоди, протягом яких можуть відбуватися наступні зміни винагороди підрядника. У договорі також має бути зазначено максимальну величину зміни винагороди, що виникає в результаті застосування положення про індексацію.
Хоча вищезазначене положення не поширюється на відносини між приватними особами, ніщо не заважає вам використовувати наведені рекомендації під час складання положень про індексацію. У зв'язку з цим, залежно від того, хто веде переговори – інвестор чи підрядник, варто звернути увагу на терміни індексації винагороди та використаний коефіцієнт індексації.
Підсумовуючи, запропоноване положення про індексацію в Законі про державні закупівлі забезпечує хороший орієнтир для приватного ринку. Однак кожній стороні будівельного договору необхідно буде звернути пильну увагу на конкретні рішення та застосовувати їх до своєї конкретної економічної ситуації.
Наступного тижня ми перейдемо до іншої теми, яка викликає багато сумнівів, а саме до питання гарантійних депозитів підрядників, особливо коли вони утримуються з винагороди.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 25 квітня 2022 року.
автор:
