Після розірвання договору оренди необхідно досягти угоди щодо врегулювання витрат орендаря на орендоване майно. Орендар може або позбутися покращень, або зберегти їх за плату. Чи має збереження покращень орендодавцем якісь наслідки для ПДВ?
ПДВ застосовується до надання послуг та постачання товарів. Постачання товарів – це передача права розпоряджатися товарами як власник. Постачання послуг, з іншого боку, – це будь-яке виконання, яке не є постачанням товарів. Отже, чи є утримання орендодавцем будівлі, зведеної орендарем, постачанням товарів чи постачанням послуг? Це має суттєві наслідки для ПДВ. Якщо це постачання послуг, платіж, здійснений орендарю, підлягатиме оподаткуванню ПДВ. Однак, якщо це постачання товарів, то (за умови дотримання законодавчих умов) можуть застосовуватися звільнення від ПДВ.
Згідно зі статтею 48 Цивільного кодексу, будівля є складовою частиною земельної ділянки. Орендодавець, як власник земельної ділянки, є також власником будівлі. Отже, право розпоряджатися майном як власник не може бути передано, оскільки суб'єкт, якому було б здійснено передачу, вже є власником. У такому випадку це становитиме послугу, що означатиме обов'язкове сплачення ПДВ. Цю позицію також висловив директор Національної податкової інформаційної служби в опублікованих тлумаченнях, зокрема:
– 0115-KDST2-2.4012.10.2019.1.ACE від 6 грудня 2019 року, або
– 0111-KDIB3-1.4012.809.2023.2.AB від 8 січня 2024 року.
Однак ця позиція є неправильною. Згідно з рішенням Верховного адміністративного суду від 27 вересня 2024 року, справа I FSK 95/21: «Якщо орендодавець після закінчення терміну оренди вирішить зберегти покращення в обмін на оплату колишньому орендарю за покращення, що залишилися на орендованому майні, і такі покращення підпадають під визначення товарів у значенні статті 2 пункту 6 Закону про ПДВ – що, безсумнівно, має місце у випадку будівлі – ми маємо справу з постачанням товарів згідно зі статтею 7 пунктом 1 Закону про ПДВ». Суд зазначив, що фраза «розпорядження товарами як власник», що використовується в Законі про ПДВ, не є тим самим, що й права власності за цивільним правом. Для розпорядження товарами як власник має значення не юридичний аспект, а фактичний та економічний. Оскільки орендар поніс витрати на будівництво будівлі та використовував її протягом терміну оренди, це означає, що він розпоряджався нею як власник. Після припинення терміну оренди це право може бути передано орендодавцю, що вважатиметься постачанням товарів.
Цю позицію також підтверджує практика Суду Європейського Союзу. У справі C-320/88 Суд постановив, що термін «постачання товарів» у значенні статті 5(1) Шостої директиви (тепер стаття 14(1) Директиви 112) також означає передачу права розпоряджатися товарами як власник, навіть якщо немає законної передачі права власності. У своєму рішенні від 21 березня 2007 року у справі C-111/05 Суд підтвердив, що поняття «постачання товарів» не пов’язане безпосередньо з правом власності.
Таким чином, залишення орендарем будівель, побудованих на орендованій землі, вважатиметься постачанням товарів. Це означає, що звільнення від оподаткування постачання будівель можливе, якщо виконано умови, визначені Законом про ПДВ.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Закон чинний станом на 18 жовтня 2025 року.
Автор/редактор серії:
