У сьогоднішній статті із серії під назвою «Вівторкові ранки для будівельників» ми хочемо представити вам одне з останніх тлумачень Головного управління будівельного контролю («ГУБК»), видане в рамках освітньої серії під назвою «Цікаві тлумачення ГУБК», у якому відомство пояснює окремі положення будівельного законодавства, що можуть викликати сумніви або розбіжні тлумачення.
У 34-му випуску вищезгаданої серії, в контексті питання дійсності рішень про умови забудови після поділу інвестиційної ділянки, яке досі викликало сумніви на практиці, було розглянуто нещодавно винесене рішення Вищого адміністративного суду від 13 березня 2024 року, справа II OSK 1551/21, щодо дійсності рішень про умови забудови після поділу інвестиційної ділянки.
Рішення було винесено на підставі наступних фактів:
Мер міста видав дозволи на будівництво шести житлових будинків на одну сім'ю. Підставою для видачі дозволу на будівництво було, серед іншого, раніше видане рішення про умови забудови інвестиційних ділянок. Через два роки після видачі дозволу на будівництво одну з інвестиційних ділянок було розділено.
Мер міста вніс зміни до дозволу на будівництво, серед іншого, щодо: поділу власності та введення нової нумерації ділянок , а також зменшення площі забудови трьох будівель та присвоєння їм нової нумерації.
Новий дозвіл на будівництво для зміненої інвестиції не було видано. Крім того, через рік після внесення змін до дозволу на будівництво, одну з інвестиційних ділянок, що утворилися в результаті поділу, було продано муніципалітету для використання як майданчик для будівництва доріг. Було подано заяву про визнання недійсним рішення про внесення змін до дозволу на будівництво. Заявники стверджували, серед іншого, що для інвестиції мав бути виданий новий дозвіл на будівництво. Рішення про внесення змін до дозволу на будівництво стосувалося ділянок, відмінних від тих, що зазначені в дозволі на будівництво.
Розглядаючи це питання, Вищий адміністративний суд дійшов висновку:
«У провадженнях щодо внесення змін до рішень про дозвіл на будівництво положення Закону про будівництво застосовуються відповідно. Це означає, що нове рішення щодо умов забудови та землекористування може не знадобитися в кожному випадку. Це залежить від обсягу змін, внесених до рішення про внесення змін до дозволу на будівництво».
Він також зазначив, що «Рішення про встановлення умов забудови видається для конкретного інвестиційного майданчика, який включає одну або декілька кадастрових ділянок. Це означає, що будь-який наступний поділ кадастрових ділянок, що складають інвестиційний майданчик, не впливає на зміст рішень, що містяться в рішенні про встановлення умов забудови. Вони застосовуються не до окремих ділянок, а до інвестиційного майданчика в цілому».
Отже, відповідаючи на питання, що відбувається в ситуації, коли рішення про умови забудови було видано для всієї власності, яку потім було розділено, варто також звернути увагу на попереднє рішення Воєводського адміністративного суду в Познані від 27 квітня 2017 року (справа IV SA/Po 107/16), в якому ми читаємо:
«Рішення про умови забудови видається не для конкретної (обстеженої) «ділянки», а для конкретної «території». Це, безсумнівно, не тотожні поняття. Територія, для якої встановлюються умови забудови в конкретному рішенні, може включати одну або декілька обстежених ділянок, і перелік ділянки(й) у цьому рішенні служить насамперед для ідентифікації території та визначення її меж. Безперечно, що в результаті обстежувального поділу такої(их) ділянки(й) територія, на яку поширюється рішення, не припиняє своє існування, а змінюється лише формальний (обстежений) «опис» цієї території».
З огляду на вищевикладене, слід зробити висновок, що поділ ділянки, щодо якої видано рішення про умови забудови, не впливає на чинність цього рішення про забудову.
Звертаючись до вищезазначеного питання до нормативних актів, нагадаємо, що відповідно до статті 36а Закону про будівництво, рішення про внесення змін до дозволу на будівництво має бути отримане у разі суттєвого відхилення від затвердженого плану забудови ділянки або земельного ділянки та архітектурно-будівельного проекту чи інших умов рішення про дозвіл на будівництво.
У свою чергу, пункт 5 статті 36а Закону про будівництво перераховує, що вважається суттєвим відхиленням від затвердженого плану забудови ділянки, району чи архітектурно-будівельного проекту чи інших умов дозволу на будівництво, і це включає, серед іншого, відхилення від плану забудови ділянки або району у разі: (i) збільшення зони впливу споруди за межі ділянки, на якій споруда була спроектована, (ii) зміни цільового використання споруди або її частини або положень місцевого плану забудови, інших місцевих правових актів чи рішень щодо умов забудови та землеустрою.
Однак, чи є поділ нерухомості, на яку мають здійснюватися інвестиції, на основі виданого дозволу на будівництво, суттєвим відхиленням у розумінні вищезазначеної статті?
У пункті 6 вищезгаданого положення зазначено, що саме проектувальник визначає, чи є заплановане відхилення від початкового проекту суттєвим. Таким чином, проектувальник сам визначає, чи є дане відхилення незначним. У такому випадку до будівельної документації включається лише відповідна інформація (креслення та опис) щодо відхилення, і отримання рішення про внесення змін до дозволу на будівництво та повторне повідомлення не потрібні.
Тому до питання поділу слід підходити індивідуально кожного разу.
Тим не менш, схоже, що тлумачення GUNB цих вказівок відповідає чинній судовій практиці. Наприклад, у своєму рішенні від 28 травня 2015 року (посилання II SA/Lu 716/14) Воєводський адміністративний суд у Любліні постановив, що: «в результаті поділу немає потреби вносити зміни до рішення про дозвіл на будівництво. Залишаються чинними два рішення, положення яких доповнюють та змінюють одне одного у відповідній мірі. Немає сумнівів, що дозвіл, виданий для ділянки з існуючими геодезичними позначками, залишається чинним. Поділ власності не змінює умов виданого дозволу; однак, позначення ділянок, на які він поширюється, змінюються».
Варто нагадати, що в попередні роки з'являлися різні тлумачення та постанови, наприклад, позиція, згідно з якою у зв'язку з поділом однієї з ділянок інвестора на менші будівельні ділянки необхідно було б отримати рішення про внесення змін до дозволу на будівництво, оскільки в ситуації, коли ці ділянки охоплені затвердженим будівельним проектом, вони потребують оновлення ходу їхніх меж у плані землеустрою, а отже, адаптації проектних рішень до поточного стану справ.
Підсумовуючи, як правило, геодезичний поділ ділянки, на яку видано дозвіл на будівництво, не впливає на обсяг затверджених будівельних робіт. Такий поділ також не впливає на дійсність дозволу на планування. Однак геодезичний поділ впливає на правовий статус нерухомості та може вплинути на відповідність збудованої споруди технічним вимогам. Тому завжди слід проводити аналіз, щоб визначити, чи і як поділ вплине на технічні вимоги до розташування будівлі, а отже, чи можна вважати таку зміну суттєвим відхиленням від будівельного проекту. У таких випадках рекомендується проконсультуватися з архітектором або юристом.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 22 липня 2024 року.
автор:
