У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми повертаємося до теми законопроекту про внесення змін до Закону про просторове планування та забудову та деяких інших законів (далі – « Проект »), що знаходиться на розгляді. Ще одна зміна, запланована Законодавчим органом, з якою ми хотіли б вас познайомити, – це муніципальні стандарти містобудування , які будуть визначені в генеральному плані , прийнятому муніципалітетом , і які мають стати актом місцевого законодавства .
Відповідно до статті 13a, розділу 4 Проекту, однією з нормативних частин генерального плану будуть муніципальні містобудівні стандарти, що встановлюють суворі містобудівні параметри та показники для інвестицій, запланованих у межах певного муніципалітету. Водночас, умови, зазначені в муніципальних містобудівних стандартах, повинні враховуватися під час підготовки місцевого просторового плану розвитку та становити правову основу для рішень щодо умов забудови та землекористування (стаття 13a, розділ 5).
Згідно з обґрунтуванням законопроекту, чинні інструменти планування, доступні муніципалітетам, не в змозі задовольнити потреби та запити мешканців численних житлових комплексів, що будуються. Відповідно, необхідно запровадити інструменти, які адаптуватимуть доступність соціальної інфраструктури до потреб та місцевих умов у межах певного муніципалітету. На думку авторів проекту, запропонована зміна має стати природним продовженням змін, запроваджених згідно з так званим «lex developer» (законодавчим актом забудовника) щодо правил розміщення житлових будинків, оскільки вищезгаданий закон ставить розміщення нових житлових будинків у залежність від наявності та близькості інфраструктури для майбутніх мешканців існуючих забудов.
Відповідно до пункту 1 статті 13e Проекту, муніципальний містобудівний стандарт буде поділено на:
а) обов'язковий муніципальний каталог зон планування та
б) необов'язковий стандарт доступності соціальної інфраструктури
У муніципальному каталозі зон планування для зон, прямо зазначених у Законі (включаючи, серед іншого, багатофункціональну зону з багатоквартирним та одноквартирним житлом або зону обслуговування), будуть зазначені: (1) максимальна інтенсивність надземної забудови, (2) максимальна висота забудови та максимальна частка площі забудови, а також для деяких зон мінімальна частка біологічно активної площі, але не менше, ніж це випливає з положень постанови міністра, відповідального за будівництво, просторове планування та розвиток, а також житлове будівництво.
Як зазначено в обґрунтуванні, муніципалітети не будуть обмежені у визначенні більше однієї зони з однаковою назвою та функціональним профілем, але з різними показниками та параметрами містобудування. Це має на меті надати муніципалітетам інструмент, який дозволить їм гарантувати, але, що важливіше, впливати та контролювати стандарти реалізованих інвестицій змішаного використання з точки зору доступу мешканців до державних послуг.
Необов’язкова частина муніципального містобудівного стандарту – стандарти доступності соціальної інфраструктури – має включати принципи забезпечення доступу до таких об’єктів соціальної інфраструктури, як початкові школи та громадські зелені зони.
Водночас, Проект визначає ситуації, за яких виконується умова доступності нерухомості, на якій здійснюватимуться інвестиції в житло, до навчальних закладів (початкових шкіл) та рекреаційних об'єктів (громадських зелених зон), шляхом визначення максимальної відстані розташування кадастрової ділянки, що розраховується як маршрут доступу вздовж загальнодоступного пішохідного маршруту від межі цієї ділянки до, відповідно, а) будівлі початкової школи та б) громадської зеленої зони.
Відстань кадастрової ділянки від початкової школи також визначається по-різному для територій у межах міста (відстань не більше 1500 м) та за межами міста (відстань не більше 3000 м). Однак, щодо громадських зелених зон, Проект передбачає два стандарти відстані. Згідно з обґрунтуванням Проекту, вимога щодо забезпечення доступу до зелених зон виконується лише за умови дотримання обох вищезазначених стандартів відстані, тобто відстань від зеленої зони не перевищує: (i) 1500 м від громадських зелених зон загальною площею не менше 3,0 га, та (ii) 3000 м від громадських зелених зон загальною площею не менше 20 га.
В обґрунтуванні передбачалося, що ця умова виконується, коли ділянка з житловими будівлями розташована на відстані 1500 м від зелених насаджень, що служать для щоденного відпочинку, утворюючи як одну зону площею 3 га, так і кілька таких зон, загальна площа яких дорівнює або перевищує 3 га.
Це означає, що відстань між житловою ділянкою та громадською зеленою зоною не була додатково диференційована, по-різному для ділянок, розташованих у містах та сільській місцевості.
Як випливає з Проекту, якщо комуна встановлює муніципальні стандарти доступності соціальної інфраструктури, комуна матиме право визначити територію для житлового будівництва в місцевому плані розвитку лише за умови, що кожна кадастрова ділянка в цій місцевості відповідає муніципальним стандартам доступності соціальної інфраструктури через доступ до об'єктів соціальної інфраструктури та шляхів доступу, що існують на дату прийняття місцевого плану розвитку або можливі для реалізації на основі цього чи іншого місцевого плану розвитку (стаття 13f, пункт 4 Проекту).
Такі ж обмеження передбачені, коли інвестор подає заявку на отримання дозволу на будівництво житлового будинку. Отже, видача такого рішення залежатиме від того, чи відповідає кожна кадастрова ділянка в межах інвестиційного майданчика муніципальним стандартам доступу до об'єктів соціальної інфраструктури та шляхів доступу, що існують на дату видачі рішення. Положення Проекту вказують на те, що муніципалітет матиме можливість визначати різні стандарти в муніципальних стандартах:
a) значення відстаней кадастрових ділянок з житловою забудовою від об'єктів соціальної інфраструктури, тобто початкових шкіл та громадських зелених зон,
b) значення площі громадських зелених зон, при цьому мінімальні значення площі громадських зелених зон, визначені на цій основі, не можуть бути меншими за 50% від значень площі громадських зелених зон, зазначених у Проекті,
c) встановлення правил доступу до об'єктів комунального господарства, таких як дитячі садки, ясла, громадські центри, зупинки громадського транспорту,
d) встановлення різних правил для різних районів комуни, включаючи охоплення частини районів комуни стандартами, чітко визначаючи межі цих районів;
e) виключення районів сільськогосподарської забудови з обов'язку забезпечувати доступ до певних об'єктів соціальної інфраструктури.
Вищезазначене вказує на те, що муніципалітети матимуть значну свободу у визначенні муніципальних стандартів доступності соціальної інфраструктури, що, у свою чергу, дозволить їм адаптувати доступність окремих територій до потреб місцевої громади. Це включає врахування – як наголошується в обґрунтуванні Проекту – специфічного характеру розвитку фермерських господарств та визначення для таких територій, незважаючи на їх житлову функцію, що муніципалітет може відмовитися від деяких стандартів для інших типів житлової забудови. Однак це може призвести до того, що стандарти для такої забудови будуть лише ілюзорними.
Незважаючи на те, що комунам надано певну свободу у встановленні комунальних стандартів, чинне формулювання положень Проекту вказує на обов'язок комун підготувати в текстовій частині обґрунтування генерального плану пояснення причин встановлення комунальних міських стандартів у межах, визначених у генеральному плані.
Наступного тижня ми представимо вам основи впровадження зон планування.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 15 травня 2023 року.
автори:
