У сьогоднішній статті ми обговоримо основні положення Закону від 1 жовтня 2021 року про гарантовані житлові позики («Закон»), який набрав чинності 27 травня 2022 року. Що таке гарантований житловий кредит і хто і за яких умов може подати заявку на нього в банк («GKM»).
Це ще один законопроект, спрямований на покращення потреб у житлі, в цьому випадку шляхом усунення бар'єру нестачі власних коштів, які становлять необхідний перший внесок банків. Отримання підтримки у вигляді гарантії, виданої Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), зрештою замінить перший внесок, який зараз необхідний для отримання кредиту. Однак, враховуючи вимоги, що висуваються до потенційних позичальників, та кошти, виділені на проект, масштаб та ефективність Закону в його нинішньому вигляді будуть мінімальними, як зазначають експерти.
Наступна частина буде присвячена умовам, за яких буде надано підтримку з Державного житлового фонду.
Згідно з визначенням, що міститься в Законі, гарантований житловий кредит – це кредит, забезпечений іпотекою, включаючи кредит, договір якого передбачає іпотечне забезпечення після завершення будівництва окремого будинку, який покривається гарантією або частково погашається. Гарантований житловий кредит, як визначено таким чином, призначений для заміни початкового внеску для осіб, які не мають достатніх заощаджень для отримання кредиту.
Насамперед слід зазначити, що GKM може бути надано лише фізичній особі, яка відповідає умовам, зазначеним у статті 3, пункті 1 Закону, тобто фізичній особі, яка веде домашнє господарство:
(i) на території Польщі або
(ii) за межами її території, якщо:
a. він/вона має польське громадянство або
b. він/вона не має польського громадянства та веде домашнє господарство разом з особою, яка має таке громадянство, і гарантований житловий кредит надається йому/їй спільно з цією особою.
Ще однією умовою, від якої залежить надання GKM, є те, що жодна з осіб, що належать до домогосподарства позичальника:
i. не була власником житлового приміщення або окремого будинку та протягом п'яти років, що передують поданню заявки на цей кредит, не передала таке право шляхом подарунка особі, віднесеній до податкової групи I або II, зазначеної у ст. 14 розділ 3 пункт 1 або 2 Закону від 28 липня 1983 року про податок на спадщину та дарування,
ii. не мала кооперативних прав щодо житлового приміщення або окремого будинку,
iii. не мала іншого гарантованого житлового кредиту, наданого їй.
Після виконання всіх вищезазначених умов позичальник може подати заявку на отримання гарантованого житлового кредиту для покриття всіх або частини витрат:
1) понесені у зв'язку з будівництвом окремого будинку, включаючи його оздоблення, та набуттям права власності на земельну ділянку або її частину з метою будівництва на ній цього будинку;
2) понесені у зв'язку з набуттям права власності на житлове приміщення або окремо розташований будинок, включаючи його оздоблення;
3) що становлять внесок у будівництво.
Варто також зазначити, що законодавець запровадив обмеження на надання гарантій, пов’язавши їх із ціною за квадратний метр придбаної нерухомості. Відповідно, GKM може бути надано, якщо ціна житлової одиниці або внесок на будівництво, розрахований за квадратний метр корисної площі житлової одиниці, не перевищує суму, що дорівнює добутку середнього коефіцієнта конвертації вартості заміщення за квадратний метр корисної площі житлових будівель (наприклад, для столиці Варшави цей курс наразі становить 7 894,77 злотих), та:
i. коефіцієнт 1,3 – якщо кредит надається для покриття витрат, понесених у зв'язку з набуттям права власності на житлове приміщення, першим покупцем якого є позичальник, і яке придбано у суб'єкта господарювання, який побудував це приміщення в рамках своєї господарської діяльності – найчастіше забудовника, або
ii. коефіцієнт 1,2 – якщо придбання здійснюється на вторинному ринку.
Законодавець також обмежив гарантовану частину іпотечного кредиту до 100 000 злотих. Однак, враховуючи ціни на нерухомість у великих містах та дедалі вищі процентні ставки, ця сума видається занадто малою, щоб на практиці не покрити весь початковий внесок з такою гарантією.
Водночас варто зазначити ліміт коштів державного бюджету, що перераховуються до Фонду державного житла для виконання завдань, що випливають із Закону. У 2022 році ця сума становить лише 100 мільйонів злотих. Знову ж таки, враховуючи, що ця сума призначена для покриття гарантійних виплат та сімейних виплат, вона є незначною та не здатною суттєво покращити загальне становище позичальників. Однак ця проблема може бути тимчасовою, оскільки, згідно з планами, що містяться в Законі, ця сума щороку збільшуватиметься, досягнувши 2,15 мільярда злотих у 2032 році.
Згідно з інформацією, доступною на веб-сайті Bank Gospodarstwa Krajowego, станом на 13 червня 2022 року між Bank Pekao SA та PKO Bank Polski SA було підписано угоду, що дозволяє забезпечення кредитів гарантією. Наразі BGK веде переговори ще з 11 банками, які виявили зацікавленість у підписанні угоди, що дозволяє надавати кредити з гарантією та здійснювати сімейні виплати.
Беручи до уваги вищезазначене, цей Закон слід розглядати як нормативний акт, який має напрямок, що може реально покращити становище покупців на ринку житла в Польщі, проте детальний аналіз змісту Закону призводить до висновку, що вони потребують рішучих змін, наприклад, щодо розміру максимальної гарантії або коефіцієнтів, що визначають максимальну ціну нерухомості, оскільки вони наразі є нереалістичними порівняно з поточною ситуацією на ринку житла в Польщі.
Всього за тиждень ми підготуємо для вас ще одну статтю із серії про сервітути, обговорюючи питання їх внесення та видалення з земельного та іпотечного реєстру.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 13 червня 2022 року.
автор:
