У сьогоднішньому випуску ми знову торкнемося теми будівельних договорів та питання забезпечення належного виконання цих договорів – встановлення гарантійного депозиту та утримання частини гонорару. Ці терміни часто плутають та використовуються як взаємозамінні, хоча відмінності між ними є фундаментальними для солідарної відповідальності інвестора та генерального підрядника перед субпідрядниками.
Щоб найкраще зрозуміти відмінності між цими поняттями, варто почати з розуміння сутності гарантійного депозиту. Згідно з усталеною судовою практикою гарантійний депозит передбачає перерахування вкладником певної суми на рахунок позичальника, а позичальник потім має право задовольнити свої відсотки в межах цієї суми, якщо послуга не виконана вчасно або виконана всупереч договору. Якщо послуга виконана належним чином, позичальник повертає гарантійний депозит вкладнику (зазвичай у номінальній сумі). Це означає, що лише позичальник (генеральний підрядник або інвестор) зобов'язаний повернути гарантійний депозит – тому, як правило, солідарна відповідальність тут не виникає, оскільки гарантійний депозит не є частиною винагороди. Слід також зазначити, що «структурною особливістю гарантійного депозиту є перехід права власності на кошти від активів суб'єкта господарювання, який надає гарантійний депозит (субпідрядник), до активів (генеральний підрядник)» (див., серед іншого, рішення Верховного Суду від 25 травня 2016 року, справа № V CSK 481/15). Це означає, що для того, щоб певний грошовий потік вважався гарантійним депозитом, особа, зобов'язана його сплатити, повинна фізично передати частину своїх активів до спадщини набувача з певною метою та на узгоджених умовах. Крім того, з податкової точки зору гарантійний депозит не є остаточним прибутком або остаточними витратами, оскільки він підлягає відшкодуванню (див. рішення Воєводського адміністративного суду в Білостоці від 23 грудня 2013 року, справа № I SA/Bk 489/13).
Другим поширеним методом забезпечення належного виконання будівельного договору є механізм утримання коштів, який, оскільки завдаток не є частиною винагороди, передбачає вирахування певної частини винагороди підрядника – зазвичай приблизно 10% – з кожного наступного часткового платежу. Отже, сума забезпечення регулярно збільшується в міру виконання робіт. Однак технічно кошти не перераховуються на рахунок бенефіціара забезпечення виконання (див. рішення Верховного Суду від 12 вересня 2019 року, справа V CSK 324/18) – утримана сума залишається частиною винагороди, що належить підряднику. Таким чином, це лише відкладає термін сплати винагороди підрядника, яку інвестор може використати для задоволення претензій за будівельним договором. Тому інвестор зобов'язаний здійснити прямий платіж субпідряднику, якщо після закінчення терміну забезпечення утриманих коштів субпідрядник не зміг стягнути ці суми з генерального підрядника, який їх утримав. Що стосується утримання суми, то у разі виникнення спору інвестор буде нести солідарну відповідальність з генеральним підрядником за цю суму.
Підсумовуючи, у будівельних договорах концепції, що обговорюються сьогодні, слід застосовувати саме так, щоб у разі потенційного спору не виникало сумнівів щодо того, чи є дана сума завдатком чи утриманою частиною винагороди, а у разі виникнення спору все залежатиме від тлумачення даних договірних положень.
Щиро запрошуємо вас продовжувати слідкувати за нашими статтями – наступного тижня в рамках цієї серії ми представимо вам тему положень у будівельних договорах щодо авторського права.
Водночас, повідомляємо, що 28 квітня 2022 року на веб-сайті Центру урядового законодавства було опубліковано проект постанови Міністра розвитку та технологій щодо процентних ставок, що використовуються для розрахунку внесків до Гарантійного фонду забудовників. Згідно з постановою, ставка для відкритих ескроу-рахунків становить 0,45%, що менше половини ставки, передбаченої новим Законом про розвиток. Для закритих ескроу-рахунків запропонована ставка становить 0,1%, що є максимально допустимою ставкою. Постанова має набути чинності 1 липня 2022 року. Наразі проект перебуває на розгляді.
У свою чергу, стосовно проекту закону, який має на меті відтермінувати набрання чинності новим законом про забудову, Сейм закликав заявників доповнити обґрунтування проекту, і для цього проекту поки що навіть немає номера форми.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 10 травня 2022 року.
автор:
