У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для фахівців з будівництва» ми висвітлюємо останній матеріал, опублікований Головним управлінням будівельного контролю (GUNB) у серії «Цікаві інтерпретації GUNB». Цього разу в ній розглядається практичне питання: чи можна будувати окремий будинок з елементами агротуризму на сільськогосподарських угіддях, де місцевий план розвитку (MPZP) дозволяє будівництво лише сільськогосподарських будівель?.

Недійсний дозвіл на будівництво

Справа стосувалася заяви на отримання дозволу на будівництво будівлі, призначеної для проживання та агротуристичної діяльності, в районі, для якого місцевий план просторового розвитку (MPZP) дозволяв лише сільськогосподарські будівлі. Проект також передбачав кілька кімнат для оренди під агротуристичні потреби.

Спочатку орган влади відмовився затвердити будівельний проект та видати дозвіл на будівництво. Згодом воєвода скасував це рішення та надав інвестору дозвіл.

Однак, Головний інспектор будівельного контролю («ГІНБ») втрутився та оголосив рішення воєводи недійсним. Він встановив, що інвестиція суперечить положенням Місцевого просторового розвитку (МПРР), оскільки вона не є сільськогосподарським будівництвом, а лише побічним видом агротуризму, без жодного реального зв'язку з веденням фермерського господарства.

Назва, надана інвестором, недостатня

Воєводський адміністративний суд у Варшаві поділився позицією GINB у своєму рішенні від 15 лютого 2023 року, справа VII SA/Wa 2112/22. Суд наголосив, що в районах, де місцевий план просторового розвитку (MPZP) дозволяє лише сільськогосподарське будівництво, будь-яке житлове будівництво не може бути реалізоване лише тому, що інвестор є фермером або нерухомість має сільськогосподарський характер. Сільськогосподарське будівництво – це особливий тип забудови. Воно повинно включати житлову будівлю разом із сільськогосподарськими або тваринницькими спорудами, що утворюють функціонально пов'язане ціле в межах одного житла та слугують для ведення фермерського господарства. Сільськогосподарська функція не може бути лише доповненням.

Суд нагадав, що характер проекту не може визначатися назвою, обраною інвестором. Фактичне призначення об'єкта та його цільове використання, визначене в будівельному проекті, мають вирішальне значення. Тому адміністративний орган не може покладатися виключно на заяви інвестора, а також повинен ретельно оцінити функцію запропонованих об'єктів.

У цьому випадку суд встановив, що запропоновані будівлі не мали характеристик фермерського господарства. Їм бракувало будь-якого реального зв'язку з веденням фермерського господарства або характеристик єдиного, цілісного середовища існування. Однак документація вказувала на те, що будівлі були переважно житловими за своєю природою, а функція агротуризму, зазначена в проекті, була лише випадковою.

Верховний адміністративний суд своїм рішенням від 17 грудня 2025 року, номер справи II OSK 1459/23, відхилив касаційну скаргу.

Короткий зміст: Розвиток фермерських господарств не може розглядатися як спосіб впровадження стандартного односімейного житла там, де це заборонено місцевим планом просторового розвитку. Просте додавання елементів агротуризму також не змінює кваліфікацію інвестицій, якщо вони не мають реального зв'язку із сільськогосподарською діяльністю.

Це чіткий попереджувальний знак для інвесторів. Перш ніж розпочати проект, важливо ретельно перевірити, чи дійсно запропонований об'єкт відповідає цільовому призначенню, зазначеному в плані. Простої зміни опису проекту недостатньо, якщо будівельний проект передбачає інше.

Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.

Правовий статус станом на 13 квітня 2026 року.

Автор: