У сьогоднішній статті із серії «Адвокат у фермерському господарстві» ми обговорюємо заплановану на 2026 рік дерегуляцію Закону про сільськогосподарську власність (УКР) та що вона може (або не може) змінити на практиці. Чи може одне, здавалося б, суто технічне рішення про перетворення бізнесу на компанію раптово заблокувати купівлю земельної ділянки для інвестицій, ускладнити правонаступництво або спровокувати лавину питань щодо Національного центру підтримки сільського господарства (КОПГ), згоди та «придбання» у розумінні Закону?
Ця проблема сьогодні стосується всіх: як приватних покупців (наприклад, земельна ділянка поруч із будинком), так і великих компаній (склади, виробничі цехи, переробні підприємства, фотоелектричні установки, розширення заводів). Найбільше болить не саме формулювання нормативних актів, а радше невизначеність: відсутність передбачуваності термінів та вартості угоди, а іноді й ризик того, що погано спланована юридична угода спричинить каскад наслідків у банку, у нотаріуса або під час наступного продажу.
Що уряд хоче прояснити
Основою всієї проблеми є Закон від 11 квітня 2003 року про формування сільськогосподарської системи (зведений текст: Збірник законів від 2025 року, поз. 1653; "Укур"). 17 лютого уряд ухвалив, а 18 лютого подав до Сейму проект поправки до цього закону, яка має на меті спростити торгівлю сільськогосподарською нерухомістю підприємцями та усунути інтерпретаційні невизначеності, що перешкоджали інвестиціям та розвитку бізнесу.
У своєму обґрунтуванні прем'єр-міністр рішуче наголошує на контексті дерегуляції: її метою є покращення правового та інституційного середовища для польських компаній, зменшення формальностей, зниження транзакційних витрат та підвищення правової визначеності. Отже, ключ полягає не в «революції» в купівлі сільськогосподарських земель, а в оптимізації правил, що регулюють трансформації, де практика та тлумачення органів влади часто розходилися.
Що саме має змінитися? Законопроект має на меті уточнити положення Закону про валюту та реструктуризацію підприємців (Akkur) стосовно перетворення бізнесу, зокрема шляхом внесення змін до статті 2a, розділу 3, пункту 14 та статті 4, розділу 1, пункту 4, літери «c» Закону про валюту та реструктуризацію підприємців (це суть проблеми тлумачення: чи включає «підприємець» також комерційні компанії?). Обґрунтування також містить важливий аргумент: коли комерційна компанія перетворюється на іншу комерційну компанію, змінюється організаційно-правова форма, а не власник активів (принцип безперервності згідно зі статтею 553 Кодексу комерційних компаній), тому немає сенсу розглядати це як типове придбання.
Що це означає на практиці для людей та компаній?
Якщо ви керуєте приватним підприємцем і хочете перетворити його на компанію (або плануєте зробити внески в натуральній формі, організувати свої активи чи підготуватися до правонаступництва), вкрай важливо передбачити, чи буде певна транзакція вважатися придбанням сільськогосподарської власності та чи вимагатиме вона додаткових кроків. В урядовій заяві наголошується, що підприємці раніше мали труднощі з тлумаченням правил придбання сільськогосподарської власності як частини трансформації, і ця поправка має на меті вирішити ці проблеми.
Це означає, що підприємець, який трансформує свій бізнес з індивідуального підприємництва на комерційну компанію, зможе придбати сільськогосподарську нерухомість без необхідності отримання схвалення KOWR. З точки зору повсякденного ведення бізнесу, це означає меншу кількість перешкод під час зміни форми ведення бізнесу, менший ризик того, що реорганізація загрузне у формальностях, та більшу ймовірність завершення всього процесу в реалістичні інвестиційні терміни.
Найбільші ризики до набрання чинності поправкою
Найголовніше: доки проект не набуде чинності обов'язковим законом, усі дії мають здійснюватися відповідно до чинних положень Закону про валюту та реструктуризацію. Це означає, що такі операції, як продаж, купівля, внески, забезпечення позики чи реорганізація, мають плануватися на основі чинного законодавства.
Ризики, які ми найчастіше спостерігаємо на практиці, включають: затримки в часі (контракти, позики, підрядники, гранти), невизначеність щодо витрат (додаткові документи, умови, додатки, нотаріальні послуги) та помилки в структурі угоди (неправильна форма або послідовність кроків). Найбільш болючими є ті випадки, коли хтось підписує попередній договір без реалістичного плану щодо формальної фази, а потім виявляє, що термін закриття угоди був нереалістичним.
Варто також пам’ятати про швидкість набрання чинності: в урядовій заяві зазначалося, що запропонований закон має набути чинності через 14 днів після його публікації. Це звучить швидко, але попереду ще триває законодавчий процес, тому наразі це перехідний період, де ключовими є здоровий глузд та ретельне складання договорів.
Як пройти через поправку без хаосу?
У таких випадках часто йдеться не про суперечку, а про безпечне досягнення мети: купівлі, продажу або трансформації компанії, без марнування інвестицій та місяців ускладнень. Як юридична фірма, ми можемо допомогти з аналізом документів та стану майна, вибором стратегії (купівля/внесок/реорганізація), підготовкою документів, заяв та апеляцій, узгодженням умов договору, зв'язком з нотаріусами та банками, а також, за необхідності, представництвом клієнтів у органах влади та судах. Ми також забезпечуємо перевірку розрахунків та дотримання термінів, щоб не пропустити ключові дати.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Закон чинний станом на 4 березня 2026 року.
Автор:
Редактор серії:
