У сьогоднішній статті із серії «Адвокат на фермі» ми продовжимо обговорення практичних порад для тих із вас, хто планує підписати договори оренди для інвестицій у відновлювану енергетику. Цього тижня ми розглянемо наступне: (i) розірвання договору та (ii) відновлення землі до її попереднього стану.
Частина договору оренди землі на фіксований термін для проектів відновлюваної енергетики, що стосується умов розірвання, зазвичай є складною. Згідно з цивільним законодавством, строкові договори можуть бути розірвані лише у певних випадках. Тому під час підписання договору обидві сторони повинні ретельно врахувати всі обставини, які можуть зробити подальше виконання договору невигідним або неекономічним. Також важливо захистити себе у випадку, якщо інша сторона не виконає договір належним чином.
З точки зору землевласника, ключовими ситуаціями є несвоєчасна оплата орендної плати або затримки в будівництві фотоелектричної електростанції, що може призвести до тривалішого періоду зниження орендної плати. Щоб уникнути довгострокових негативів, варто включити до договору пункт, який надає землевласнику право розірвати договір, якщо не буде досягнуто прогресу в будівництві та впровадженні електростанції.
Варто уважно переглянути положення договору оренди, які визначають умови розірвання договору орендарем. Посилання на загальні підстави, такі як збитковість або технічні та правові труднощі в експлуатації електростанції, створює ризик того, що інвестор легко розірве договір, посилаючись на широко визначені правила розірвання.
Також важливо, щоб пункт щодо розірвання договору у разі неотримання дозволу на будівництво був сформульований таким чином, щоб він не залежав виключно від інвестора. Він повинен продемонструвати належну перевірку в отриманні відповідних дозволів на будівництво. Такі положення покликані захистити від ситуації, коли земля блокується інвестором, який сплачує мінімальну орендну плату, а потім відмовляється від участі у проектах.
Вже на етапі укладання договору оренди важливо точно визначити стан, в якому земля буде повернута орендодавцю. Вкрай важливо створити правові та фактичні умови, які дозволять власнику, зазвичай фермеру, продовжувати сільськогосподарську діяльність або здавати землю в оренду для сільськогосподарських цілей. Для цього інвестор повинен бути зобов'язаний: (i) демонтувати електростанцію та пов'язану з нею інфраструктуру (це зобов'язання є надзвичайно важливим і має бути чітко включено до договору оренди. Також слід забезпечити, щоб інвестор вивіз усі відходи, включаючи небезпечні, відповідно до чинних норм), (ii) рекультивувати землю, прагнучи відновити сільськогосподарський характер територій, деградованих будівництвом та подальшим знесенням електростанції. Цей процес є дорогим і має бути покладений на інвестора, щоб гарантувати повернення орендованого майна в непорушному стані, та (iii) відновити сільськогосподарське використання в земельному та будівельному реєстрі. Гарною ідеєю є зобов'язати інвестора вжити необхідних заходів для внесення змін до земельного реєстру, що дозволить власнику сплачувати значно нижчий сільськогосподарський податок та вести сільськогосподарську діяльність на землі замість високого податку на майно. Крім того, інвестор може нести відповідальність за договірні штрафи або збитки, якщо він порушує ці зобов'язання, наприклад, у разі затримки зі знесенням електростанції відновлюваної енергії або невиконання процесів рекультивації. Договір оренди повинен містити процедуру передачі землі після завершення робіт у формі протоколу передачі з рекомендацією додавати фотодокументацію. Такий підхід дозволить порівняти стан майна з його початковим станом, що може бути корисним у випадку, якщо власник пред'явить позови про компенсацію.
Оренда сільськогосподарських угідь для цілей відновлюваної енергетики може забезпечити фермерам додаткове джерело доходу. Хоча договори оренди часто готуються компаніями, що займаються відновлюваною енергетикою, важливо узгодити умови. Підписання договору майже на 30 років є значним зобов'язанням, тому варто захищати свої інтереси та захищати себе від різних ситуацій, які можуть виникнути протягом цього періоду.
Якщо у вас є будь-які запитання чи занепокоєння щодо проектів угод, будь ласка, звертайтеся до нас. Запрошуємо вас ознайомитися з нашими наступними статтями, в яких ми продовжимо обговорювати важливі аспекти договорів оренди для інвестицій у відновлювану енергетику.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 19 березня 2025 року.
автор/редактор серії:
Будьте першими, хто отримає наші статті та юридичні сповіщення прямо у вашу поштову скриньку! Підпишіться на нашу розсилку, перейшовши за посиланням, або зв’яжіться з нами за адресою social@kglegal.pl,щоб персоналізувати свій контент.
