У сьогоднішній статті із серії «Адвокат на фермі» ми представимо практичні поради для тих із вас, хто планує укладати договори оренди для інвестицій у відновлювану енергетику. В останні роки ми спостерігаємо сплеск на ринку придбання землі для такого типу інвестицій. Оскільки такі угоди зазвичай укладаються на термін до 30 років, ми вважаємо, що орендодавці повинні розуміти кілька фундаментальних аспектів договорів, які завжди повинні бути включені до угоди. Це може значно зменшити ризик. Цього тижня ми обговоримо термін дії угоди, точне визначення предмета угоди та розмір орендної плати.
Спочатку розглянемо термін дії договору, який у таких угодах зазвичай становить 29 років. На цьому етапі ми повинні розвіяти міф, глибоко вкорінений у галузі. Всупереч поширеній думці, 29-річний період не пов'язаний з періодом давності володіння, оскільки давность володіння не може розглядатися в ситуаціях, коли володіння майном є залежним, тобто воно випливає з договору, укладеного із землевласником, у цьому випадку договору оренди. Крім того, це випливає зі статті 659 Цивільного кодексу, згідно з якою договір оренди, укладений на строк понад 30 років, вважається укладеним на невизначений термін після закінчення цього терміну, і його набагато легше розірвати шляхом повідомлення, ніж строковий договір, який може бути розірваний лише у випадках, зазначених у самому договорі.
Однак, зверніть увагу, що укладання таких договорів у певних випадках може пов'язане з ризиком протилежного володіння. Протилежне володіння може мати місце, якщо протягом терміну дії договору оренди та використання орендарем землі він перевищує узгоджену площу, зазначену в договорі, та без договору займає частину майна, що належить орендодавцю або третій стороні. Якщо така ситуація триває більше 20 років (добросовісно) або 30 років (недобросовісно), протилежне володіння дійсно може мати місце на цій ділянці (не охопленій договором оренди). Тому доцільно додати до договору оренди карту, яка точно визначає площу оренди. Це важливо, оскільки в таких типах договорів орендна плата розраховується за гектар орендованої площі.
Також варто звернути увагу на розмір орендної плати, зазначений у договорах оренди, які зазвичай складаються з кількох елементів. У таких договорах розмір орендної плати може суттєво відрізнятися залежно від конкретних етапів інвестування. На практиці це означає, що знижена орендна ставка діятиме протягом підготовчого періоду інвестування до фактичного запуску проекту та споживання електроенергії. Важливо наголосити, що орендодавець, як правило, отримуватиме правильну орендну ставку лише з початку будівництва фотоелектричної електростанції, протягом періоду виробництва та зберігання енергії, до завершення експлуатації. Варто пам'ятати, що договір повинен містити ще одну знижену орендну ставку, зокрема в період після припинення експлуатації ВДЕ, доки майно не буде повернуто орендодавцю (відновлено до початкового стану).
Ми також наголошуємо на підготовчому періоді, протягом якого на орендованій землі фактично не проводяться жодні інвестиційні роботи. Можливість продовжувати сільськогосподарську діяльність буде надзвичайно важливою та вигідною для орендодавця. Це дозволить йому компенсувати початкову, нижчу орендну плату. Кожен потенційний орендодавець повинен знати та впроваджувати положення щодо індексації орендної плати у своєму договорі. Завдяки індексації ми можемо коригувати узгоджену орендну ставку відповідно до змін економічних умов та зміни купівельної спроможності з часом.
На завершення, ми наголошуємо, що оренда сільськогосподарської нерухомості для інвестицій у відновлювану енергетику справді може бути значним джерелом доходу для фермерів. Однак, ми закликаємо вас уважно ознайомитися з договірними положеннями, оскільки такі угоди укладаються на багато років і є важливими для захисту ваших інтересів.
Якщо у вас є будь-які запитання чи занепокоєння щодо проектів угод, будь ласка, звертайтеся до нас. Запрошуємо вас ознайомитися з нашими наступними статтями, в яких ми продовжимо обговорювати важливі аспекти договорів оренди для інвестицій у відновлювану енергетику.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 19 лютого 2025 року.
автор/редактор серії:
Будьте першими, хто отримає наші статті та юридичні сповіщення прямо у вашу поштову скриньку! Підпишіться на нашу розсилку, перейшовши за посиланням, або зв’яжіться з нами за адресою social@kglegal.pl,щоб персоналізувати свій контент.
