У сьогоднішній статті із серії «Адвокат на фермі» ми завершимо обговорення практичних порад для тих із вас, хто має намір укласти договори оренди для інвестицій у відновлювану енергетику. Цього тижня ми розглянемо такі інститути, як: (i) збори та податки, (ii) переважне право оренди та (iii) пріоритетне право оренди.
Спочатку ми проаналізуємо тему державних зборів та податків. З самого початку може виникнути необхідність перетворення сільськогосподарських угідь на землі, придатні для промислової діяльності. Ми хотіли б звернути вашу увагу на те, що інвестиції у відновлювану енергетику можуть бути реалізовані на сільськогосподарських ділянках IV класу якості або нижче. Це важливо, оскільки якщо адміністративний орган визначить, що такі землі містять ґрунти органічного походження, буде потрібно сплатити плату за так звану «перекласифікацію».
Згідно з нормативними актами, власник нерухомості, як платник податків, зобов'язаний сплачувати податки. Це означає, що після того, як сільськогосподарські угіддя будуть перетворені на інші, і орендар почне інвестувати в них, власник буде зобов'язаний сплатити податок на майно, ставка якого значно вища, ніж сільськогосподарський податок.
Отже, для орендодавця буде надзвичайно важливо під час переговорів щодо договору погодитися, що орендар нестиме відповідальність за сплату податкових зборів, які орендодавець продовжуватиме сплачувати. У цьому випадку таке положення слід розглядати як відшкодування витрат, понесених орендодавцем, а не як фактичне податкове навантаження на орендаря. Чому це питання настільки важливе? Договір оренди повинен забезпечувати належне забезпечення податкових платежів орендаря, оскільки у разі виникнення податкової заборгованості податкові органи порушуватимуть провадження щодо стягнення коштів проти землевласника, а не орендаря.
Оскільки договори оренди зазвичай укладаються на термін майже 30 років, орендодавець, на жаль, також повинен передбачити всі інші потенційні «майбутні» державні збори. Галузь відновлюваної енергетики продовжує швидко зростати, і не зовсім виключено, що в майбутньому на орендодавця будуть накладені додаткові податки. Тому варто врахувати цей аспект перед укладенням договору оренди, включивши положення про те, що орендар буде зобов'язаний відшкодувати орендодавцю такі збори та державні збори.
Договори оренди також включають право першої відмови від придбання орендованого майна. Це положення є зрозумілим, оскільки орендар, який має намір інвестувати у відновлювані джерела енергії, повністю усвідомлює значний необхідний капітал, а також той факт, що земля буде повністю пристосована для подальшої діяльності (у випадку фотоелектричної ферми, після того, як фотоелектричні панелі будуть використані, їх просто потрібно замінити, оскільки решта інфраструктури не потребуватиме жодних робіт). Це право першої відмови суттєво обмежує можливості власника вибрати нового підрядника, особливо якщо він бажає продати майно члену сім'ї. На нашу думку, ніщо не заважає договору оренди містити положення, яке відмовляється від права першої відмови орендаря, якщо майно буде придбано особами, що належать до найближчих родичів орендодавця.
У деяких договорах оренди ми також зіткнулися з положенням, яке надає орендарю право першої відмови від повторної оренди землі. На практиці це означає, що якщо термін дії договору оренди закінчується або його буде розірвано, а орендодавець все ще зацікавлений в оренді землі, він зможе скористатися цим правом. Отже, поточний орендар матиме право першої відмови від укладення нового договору оренди. Зверніть увагу, що якщо орендодавець не виконає це положення, орендар зможе подати позов та вимагати компенсації.
З огляду на зміст сьогоднішньої статті, ми ще раз просимо вас звернути особливу увагу під час аналізу договірних положень, адже такі договори укладаються на багато років і необхідно дбати про ваші інтереси.
Якщо у вас є будь-які запитання чи занепокоєння щодо проектів угод, будь ласка, звертайтеся до нас. Запрошуємо вас ознайомитися з нашими наступними статтями, в яких ми продовжимо обговорювати важливі аспекти договорів оренди для інвестицій у відновлювану енергетику.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 5 березня 2025 року.
автор/редактор серії:
Будьте першими, хто отримає наші статті та юридичні сповіщення прямо у вашу поштову скриньку! Підпишіться на нашу розсилку, перейшовши за посиланням, або зв’яжіться з нами за адресою social@kglegal.pl,щоб персоналізувати свій контент.
