Цього тижня ми детальніше аналізуємо питання, пов'язані з інвестиціями в PRS, і тому в сьогоднішній статті ми представимо вам тему договорів оренди житлових приміщень в рамках PRS investments.
По-перше, слід наголосити, що єдиною рекомендованою правовою формою договору оренди для інвестицій у житло типу PRS є інституційний договір оренди житлових приміщень, який був запроваджений у польську правову систему лише у 2017 році та регулюється статтями 19f-19j Закону від 21 червня про захист орендарів, муніципальних житлових ресурсів та про внесення змін до Цивільного кодексу (далі – «OchrLok»).
Дійсний інституційний договір оренди має бути укладений у письмовій формі. Має бути зазначено предмет договору оренди — житлове приміщення (хоча воно не обов'язково має бути окремо розташованим) — та розмір орендної плати. Цей договір може бути укладено лише на певний термін (будь-якої тривалості). Подальші елементи, що структурують цей тип договору оренди, містяться у статті 19f, розділах 1-3 Закону OchrLok. Згідно з положеннями, сторонами цього договору повинні бути, як орендодавець, фізична особа/юридична особа/організаційна одиниця, яка не є юридичною особою, що здійснює підприємницьку діяльність у сфері оренди приміщень, а як орендар — фізична особа.
Слід також наголосити, що договір інституційної оренди повинен супроводжуватися нотаріальним актом, який містить заяву орендаря про подання рішення на виконання та зобов'язання звільнити та здати приміщення. Ця декларація є обов'язковим додатком до договору інституційної оренди. Відсутність цього додатка призведе до укладення стандартного договору оренди. Крім того, ця декларація повинна відповідати вимогам статті 777 § 1 пункту 4 Цивільного процесуального кодексу та містити заяву орендаря про визнання того, що він не має права на соціальне житло. Невиконання цих вимог призведе до недійсності правового акту, що призведе до обов'язку отримати постанову про виселення, що може тривати багато місяців. Протягом цього періоду приміщення не генеруватиме очікуваного доходу, що, хоча орендодавець може мати можливість стягнути борг, вимагатиме тривалих судових та судових розглядів.
Укладення чинного договору оренди інституційного приміщення передбачатиме можливість збільшення орендної плати відповідно до умов, зазначених у договорі (ст. 19h п. 2 ОхрЛок), договірне регулювання стягнення орендної плати та інших платежів (ст. 19h п. 1 ОхрЛок) та договірне визначення підстав для розірвання договору орендодавцем, зберігаючи при цьому право розірвати договір без попередження у випадках, зазначених у ст. 11 п. 2 пп. 1-3 ОхрЛок, тобто насамперед у разі використання приміщення способом, що не відповідає договору, або здачі його в суборенду без згоди орендодавця.
Інші договори оренди, тобто договори періодичної оренди та договори оренди, що повністю регулюються положеннями OchrLok, не відповідають вимогам, що висуваються інвестицією PRS. Перш за все, у випадку договорів періодичної оренди орендодавцем може бути лише фізична особа, яка не здійснює підприємницької діяльності. Однак, стосовно договору оренди, що повністю регулюється положеннями OchrLok, слід наголосити, що такий договір був би надмірно жорстким і не захищав би належним чином інтереси орендодавця, зокрема, через складну та формальну процедуру підвищення та розірвання орендної плати, а також вимогу отримання постанови про виселення у разі розірвання договору оренди та незвільнення приміщення орендарем.
У наступній статті ми представимо зміни в законодавстві, які відбулися за останній місяць.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 26 вересня 2022 року.
автор:
