У зв'язку з поточною роботою над проектом змін, оголошеним Міністром розвитку та технологій, зокрема Законом від 20 травня 2021 року про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та про гарантійний фонд забудовників (далі – «Закон про розвиток»), у сьогоднішній статті із серії під назвою «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми обговоримо окремі пропозиції щодо змін, які наразі винесені на громадське обговорення.
Відповідно до статті 56a проекту закону про внесення змін до Закону про забудовників («Проект змін»), Портал DOM (Портал даних про торгівлю житлом) має експлуатуватися Фондом гарантування страхування. Він збиратиме та оброблятиме дані та інформацію щодо торгівлі житловими приміщеннями та окремими будинками на території Республіки Польща, а також:
a) створення, підтримка та розвиток на їх основі точки доступу до інформації про ціни угод щодо житлових приміщень та окремих будинків;
b) генерування або розробка на їх основі статистичної інформації, що служить реалізації політики, що сприяє задоволенню потреб громадян у житлі, включаючи статистичну інформацію про учасників цієї торгівлі.
Вищезазначені дані будуть отримані з усіх операцій, що стосуються передачі права власності на нерухоме майно на території Республіки Польща, тобто:
a) нерухомість, що складається з житлових приміщень та окремих будинків з первинного ринку, на яку поширюється обов'язок ведення рахунку умовного депонування житла відповідно до положень Закону про забудовників;
b) нерухомість, що складається з житлових приміщень з первинного ринку, на яку не поширюється обов'язок ведення рахунку умовного депонування;
c) та нерухомість з первинного та вторинного ринків, передана Головою Національної податкової адміністрації на підставі інформації, що випливає з нотаріальних актів, повідомлених нотаріусами.
Згідно з обґрунтуванням Проєкту поправки, запропоновані зміни зумовлені необхідністю підвищення прозорості ринку нерухомості, тим самим посилюючи захист потенційних покупців та сприяючи плануванню інвестицій у житло для фахівців. Захист потенційних покупців, згаданий вище, має на меті запобігти прийняттю покупцями необдуманих рішень щодо вибору нерухомості, спираючись виключно на ціни учасників торгів, виключаючи можливість справжнього порівняння цін на аналогічну нерухомість у певному районі. Водночас, автор, обґрунтовуючи внесення Проєкту поправки, зазначає, що збір таких даних дозволить органам державної влади аналізувати ринок житла з метою належного впровадження житлової політики.
Відповідно до статті 56e Проекту змін, Портал DOM публікуватиме дані про кількість транзакцій та середні ціни транзакцій для житлових приміщень та будинків на одну сім'ю, або їх медіани, у місцезнаходженні, періоді та загальних категоріях, обраних користувачем Порталу DOM. Вищезазначені дані будуть опубліковані лише за умови, що загалом для місцезнаходження, періоду та загальної категорії, обраних зацікавленим користувачем Порталу DOM:
а) кількість житлових приміщень або окремих будинків не менше шести;
б) кількість покупців не менше шести.
Згідно з аргументом автора проекту, обмеження пошуку даних, коли кількість транзакцій не перевищує шести у вибраному часовому розподілі, або коли один і той самий суб'єкт господарювання купує, наприклад, шість житлових одиниць, викликає питання: який критерій був основою для обмеження пошуку даних кількістю, зазначеною в проекті поправки? Отже, чи дійсно дотримано в такому випадку вимогу захисту персональних даних, яка є основою для аргументу щодо запровадження такого обмеження.
Водночас не слід випускати з уваги той факт, що ініціатор проекту разом із запланованим порталом DOM пропонує розширити дані про транзакції, які може отримати Голова Національної податкової адміністрації для цілей виконання зобов'язань, що випливають із Закону від 1 березня 2018 року про протидію відмиванню грошей та фінансуванню тероризму.
Крім того, як зазначено у статті 4 Проекту змін, на основі змін до Податкового кодексу, Фонд гарантування страхування, як оператор Порталу DOM, хоча й не є органом державного управління, матиме необмежений доступ до інформації, зібраної органами державного управління, що становить фінансову таємницю, з метою функціонування Порталу.
Тому, аналізуючи запропоновані нормативні акти, важливо враховувати: по-перше, чи дійсно запропонований інструмент захистить майбутніх покупців на основі зібраної інформації, включаючи ціни на нерухомість, і, по-друге, чи може такий інструмент забезпечити реальну основу для покращення житлової ситуації на польському ринку, включаючи розвиток житлової політики. Незалежно від того, чи дійсно заплановані зміни сприятимуть покращенню житлової ситуації в Польщі, вони, безсумнівно, запровадять додаткові, широкі повноваження для органів державного управління, а також Фонду гарантування страхування, щодо отримання інформації про операції з нерухомістю.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 23 вересня 2024 року.
автор:
