У сьогоднішній статті із серії «Адвокат на фермі» ми повертаємося до теми компенсації за експропріацію. Чи може один короткий лист раптово означати, що будинок, ферма чи штаб-квартира компанії перестають бути приватною власністю? У випадку із землею, запланованою для Порту Польща (колишнього Центрального комунікаційного порту, ЦПК), саме так відчувають деякі власники: щодня виникає невизначеність щодо того, чи зможуть вони й надалі спокійно жити, інвестувати та планувати майбутнє.
Це тема, яка торкається людей тут і зараз, оскільки на кону не лише стіни та гектари землі, а й фінансова безпека сім'ї, безперервність бізнесу, кредити, а іноді навіть спадщина кількох поколінь. Національні ЗМІ неодноразово повідомляли про емоції мешканців районів Баранова та Скшелева, суперечки щодо оцінки вартості та відчуття тиску в часі під час адміністративних процедур.
Добровільний викуп та експропріація
Перше, що потрібно розібратися, це поняття: «експропріація» в юридичному сенсі – це адміністративне рішення, а «добровільна купівля» – це угода (зазвичай купівля-продаж), підписана власником
Протягом багатьох років компанія CPK керувала Програмою добровільного придбання (VAP) – механізмом, за яким власник може подати заявку на придбання нерухомості відповідно до умов програми, а не чекати на рішення про потенційне придбання. Водночас, публічні оголошення містили запевнення, що під час дії VAP (на момент цієї публікації) «жодна особа не була експропрійована»
На практиці медійний термін «експропріація для КПК» іноді використовується ширше – також коли люди говорять про тиск, затяжні переговори, розбіжності в пропозиціях та побоювання, що без угоди їх все одно «заберуть за рішенням».
Що говорить закон?
Підставою для спеціальних процедур є Закон від 10 травня 2018 року про Центральний комунікаційний порт (тобто Збірник законів від 2024 року, поз. 1747, зі змінами), який регулює підготовку та реалізацію проектів, пов'язаних з ЦПК, і в багатьох випадках посилається на класичні правила адміністративного судочинства та управління нерухомістю.
Якщо експропріація відбувається у значенні загальних положень, Закон від 21 серпня 1997 року про управління нерухомістю (зведений текст: Збірник законів від 2024 року, поз. 1145, зі змінами): у статті 112, пункт 2, законодавець пояснює, що експропріація полягає у позбавленні або обмеженні права власності, постійного користування або іншого майнового права шляхом рішення. Інше положення (стаття 112, пункт 3) визначає умови: експропріація допустима, коли суспільної мети не може бути досягнуто іншим чином, а права не можуть бути набуті шляхом угоди.
Стаття 128, пункт 1 цього Закону передбачає, що експропріація підлягає компенсації, що відповідає вартості експропрійованих прав. На жаль, під час процедури експропріації різні установи, включаючи Уповноваженого з прав людини, зазначили, що спосіб розробки правил компенсації для інвестицій CPK викликає занепокоєння .
Що це означає на практиці?
У реальному житті момент, коли рішення щодо планування та розташування набувають негайної чинності, є вирішальним, оскільки це може спровокувати наступні інвестиційні кроки швидше, ніж люди встигають підготуватися. Воєвода Мазовецького вже публічно заявив, що суворе дотримання рішення щодо розташування відкриває шлях для отримання дозволів на будівництво та ініціює процес компенсації за придбання відсутніх ділянок
Водночас часто виникають проблеми з часом та грошима: деякі власники розглядають PDN, щоб уникнути тривалого процесу, тоді як інші вважають за краще уникати продажу, оскільки вважають, що запропонована сума не відображає справжньої вартості їхнього будинку, бізнесу або втрачених планів. Інформація про «бонуси» в добровільних програмах також з’являється у відкритому доступі (наприклад, рекламовані 120% вартості землі та 140% вартості будівлі за програмами придбання CPK/KDP), але в конкретному випадку завжди необхідно перевіряти, які правила застосовуються в певній місцевості, яким чином та за яких умов.
Найпоширеніші помилки, які ми бачимо в подібних випадках, прості (і такі людські): підписання документів «для душевного спокою» без аналізу звіту про оцінку та податкових і кредитних наслідків, пропуск термінів для апеляцій або подання клопотань про докази, а також невиконання власної оцінки та ненадання доказів (таких як технічний стан будівель, витрати, втрачений прибуток від бізнесу). Це можна виправити, але зазвичай дешевше та безпечніше виправити все одразу.
Як юридична фірма, ми можемо допомогти вам організувати вашу документацію, дотриматися термінів та домовитися про найвигіднішу можливу компенсацію.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Закон чинний станом на 12 лютого 2026 року.
Автор:
Редактор серії:
