Втрата землі для CPK впливає не лише на особу, зазначену в земельному та іпотечному реєстрі. Для фермерського господарства не менш важливим може бути визначення того, хто фактично користується землею, хто поніс витрати, хто посіяв культури та умови договору оренди або оренди.

У сьогоднішній статті із серії «Адвокат у дорозі» ми обговорюємо ситуацію, коли нерухомість, включена до інвестиції CPK, використовується кимось іншим, ніж її власником. Здійснення інвестицій та пов’язаних з ними забудов є суспільною метою, і у питаннях, не врегульованих Законом CPK, відповідно застосовується, серед іншого, Закон про управління нерухомістю.

Власник втрачає майно, але він не повинен втрачати контроль над справою

Власник або постійний користувач є основним адресатом рішення, що призводить до придбання нерухомості, і саме їхнє право, по суті, є предметом експропріації. Закон про комерційні патентні партії прямо зазначає, що щоразу, коли йдеться про власника в цьому відношенні, це також включає постійного користувача.

Власник відповідає за провадження щодо місця інвестування, набуття прав та визначення компенсації. Компенсація визначається відповідно до принципів, викладених у Законі CPK та, відповідно, Законі про управління нерухомістю, при цьому спеціальна компанія, яка виконує завдання CPK, виплачує компенсацію, пов'язану з придбанням майна.

Варто також пам'ятати, що компенсація не обов'язково повинна стосуватися виключно права власності чи постійного користування. Згідно із Законом про управління нерухомістю, експропріація може також охоплювати інші майнові права на нерухоме майно, і їх закінчення або обмеження слід враховувати під час визначення компенсації. Це стосується, наприклад, користування, сервітуту або іпотеки, залежно від змісту права та його розкриття. Однак оренда та оренда залишаються договірними відносинами, а не обмеженими майновими правами.

На практиці власник не повинен вважати, що просте визначення вартості землі вирішить питання. Якщо нерухомість здана в оренду, варто негайно визначити, чи містить земля сільськогосподарські культури, обладнання, господарські будівлі, споруди, багаторічні насадження чи інші витрати, і хто фактично їх винен. Це може вплинути не лише на оцінку, але й на врегулювання між власником та користувачем землі.

Орендар та орендар не перебувають у такому ж становищі, як власник

Орендар, як правило, використовує майно в оренду, тоді як орендар має право не лише користуватися орендованим майном, а й отримувати від нього прибуток. У реаліях сільськогосподарських холдингів різниця є принциповою: орендар може продовжувати виробництво, нести витрати та очікувати врожаю, який не буде отримано, якщо землю буде придбано до кінця сезону.

Однак сама по собі наявність договору оренди або оренди не робить орендаря чи лізингоодержувача власником майна та не дає йому автоматично права на повну компенсацію за втрату землі. Експропріація – це концепція, яка застосовується переважно до прав на нерухоме майно, а Закон про комерційні земельні питання відносить неврегульовані питання до положень Закону про управління нерухомістю.

Це не означає, що землекористувач залишається без захисту. Його ситуація може випливати зі змісту договору, правил врегулювання витрат, положень про дострокове розірвання договору, претензій до власника та, за певних обставин, необхідності продемонструвати власну зацікавленість у провадженні. Проблема полягає в тому, що претензія орендаря щодо втраченого врожаю, витрат або дострокового припинення використання поля не повинна автоматично ототожнюватися з компенсацією від власника за саму власність.

Угода має значення, але вона не зупинить інвестиції

Перший сценарій виглядає наступним чином: власник орендував 12 гектарів землі на десять років, а орендар поніс витрати на покращення якості ґрунту, посіяв сільськогосподарські культури та запланував подальше виробництво. Після цього майно потрапляє в процес реалізації КПК. Хоча визначення компенсації за набуте право є першочерговим для власника, ключовими міркуваннями орендаря є положення угоди щодо витрат, врегулювання прибутку, терміну попередження та документи, що підтверджують фактично понесені витрати.

Другий сценарій стосується орендаря будинку або квартири, розташованої на ділянці, що купується для інвестицій. Орендар може понести витрати на переїзд, зіткнутися зі складними умовами проживання та втратити можливість продовжувати користуватися нерухомістю. Однак його захист залежатиме, перш за все, від типу угоди та конкретних дій, вжитих власником та органом влади. Закон про добровільне придбання нерухомості (CPK) уповноважує SPV впроваджувати програми підтримки фізичних осіб, які продають нерухомість за спеціальними принципами добровільного придбання. Підтримка може включати, зокрема, матеріальну допомогу, пов'язану з переїздом, відшкодування певних державних зборів та відшкодування витрат, пов'язаних з переїздом або веденням бізнесу. Однак Закон залишає за SPV право визначати принципи та процедури реалізації цих програм, забезпечуючи при цьому рівне ставлення до учасників та механізм розгляду скарг та запитів.

Ці пільги не є частиною адміністративної компенсації, встановленої в рішенні про придбання майна. Вони є інструментом, пов'язаним з добровільною передачею нерухомості відповідно до умов програми (на практиці, PDN або KPDN) та доступні лише в рамках положень програми та умов конкретної угоди. Це не є автоматичною, законодавчо встановленою пільгою для кожного орендаря або лізингоодержувача.

Як може допомогти адвокат?

У такій ситуації юридична фірма може вести справу від початку до кінця: проаналізувати договір оренди або оренди, оцінити правила врегулювання витрат та виплат, підготувати позицію для органу влади або іншої сторони, а також забезпечити дотримання термінів, встановлених на основі надісланих листів та рішень.

У питаннях, що стосуються CPK, офіційне листування не слід розглядати як марний спам. Для власника це може сигналізувати про необхідність захистити вартість майна, а для орендаря або орендаря – про необхідність швидко отримати докази та визначити, від кого та на якій підставі можна домагатися врегулювання. Чим швидше буде проаналізовано договір та фактичні обставини, тим більша ймовірність уникнути спору щодо витрат лише після втрати землі.

Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Закон чинний станом на 5 серпня 2026 року.

Автор: