Сьогодні в нашій серії «Адвокат на фермі» ми почнемо обговорювати тему, яка викликає суперечки вже багато років. Протягом наступних тижнів ми проаналізуємо питання експропріації та спробуємо розглянути найважливіші питання, про які ви запитували під час наших консультацій.

Експропріація – це ситуація, коли орган державної влади (на практиці – адміністративний орган) може позбавити власника його прав на нерухоме майно або обмежити їх, але лише за суворо визначених умов. Конституція чітко зазначає, що експропріація допустима лише для суспільних цілей та за справедливу компенсацію. Проблема полягає в тому, що «справедливо» в реальному житті не завжди означає «достатньо для нового початку», і суперечки найчастіше обертаються навколо оцінок, термінів та обсягу прав власника. Іноді одне офіційне рішення може призвести до того, що земельна ділянка або будинок стануть частиною плану будівництва дороги, залізниці чи CPK. У такій ситуації часто можна зіткнутися з термінами, паперовою роботою та стресом, які неможливо відкласти.

Наприклад, у випадку проекту високошвидкісної залізниці, який є частиною проекту CPK, це може бути всього 28 днів з моменту винесення рішення про надання негайного виконання рішення про місце розташування залізничної лінії! Незважаючи на це, у таких випадках експропріації реально боротися за кращий результат, такий як вища компенсація або безпечніший графік переміщення. Однак, вкрай важливо діяти швидко та усвідомлено, оскільки процедури стратегічних інвестицій розроблені для безперебійного виконання.

Стратегічні інвестиції: КПК, дороги та залізниці та їхні «швидкі» процедури

Стратегічні інвестиції включають великі інфраструктурні проекти: Центральний транспортний вузол (ЦТВ), дороги та залізниці, для яких законодавець запроваджує швидші та «компактніші» процедури, ніж у типових будівельних питаннях. Для ЦТВ основою є Закон від 10 травня 2018 року про Центральний комунікаційний порт (зведений текст: Збірник законів від 2024 року, поз. 1747, зі змінами), тоді як для доріг ключовим є так званий спеціальний закон про дороги – Закон від 10 квітня 2003 року про конкретні принципи підготовки та реалізації інвестицій у дороги загального користування (зведений текст: Збірник законів від 2024 року, поз. 311). Для залізниць основою є Закон від 28 березня 2003 року про залізничний транспорт (зведений текст: Збірник законів від 2025 року, поз. 1234), який передбачає спеціальні рішення для інвестицій у залізниці (в тому числі, на практиці, в рамках проектів, пов’язаних з ЦТВ).

Справедлива компенсація на практиці: оцінка, авансовий платіж та суперечки щодо вартості

Принцип полягає в тому, що компенсація повинна відповідати конституційному стандарту «справедливої компенсації», але на практиці її визначення ґрунтується на оцінці та законодавчих нормах, що може бути джерелом суперечок. У справах CPK 2025 року було зроблено рішучий акцент на прискоренні платежів та механізмі авансового платежу — в обґрунтуванні урядового законопроекту вказувалася можливість вимагати авансовий платіж у розмірі 85% від визначеної компенсації. Цей самий підхід публічно описувався як частина змін, що «сприяють процесу експропріації та отриманню компенсації». На практиці ключовими питаннями є те, чи звіт про оцінку чесно описує стан майна, чи враховує він усі елементи (будівлі, насадження, комунальні послуги) та чи не ігнорує обставини, що збільшують ринкову вартість. Застосування правил оцінки в ситуаціях, коли самі інвестиції змінюють вартість навколишньої території, також може бути значною сферою суперечок — як у юридичному, так і в практичному плані велика увага приділяється тому, як розуміти «справедливість» та як перевести її в цифри. Для власника це не академічна дискусія: різниця в оцінці навіть у кілька відсотків може визначити, чи вистачить грошей на заміну квартири, на погашення кредиту або на відновлення бізнесу.

Як може допомогти адвокат: терміни, документи, переговори та більш мирний переїзд

У справах, що стосуються Центрального порту зв'язку (ЦПК), доріг та залізниць, адвокат може підтримувати клієнта з першого дня, починаючи зі швидкого аналізу ситуації: визначення того, які нормативні акти застосовуються до конкретної справи, які рішення вже були видані та що вони означають на практиці для власника нерухомості та його близьких. Не менш важливою є організація термінів та ризиків, тобто визначення того, коли та які дії можна (і слід) вжити, щоб уникнути втрати можливості захистити свої права або покращити умови врегулювання. У справах, що розглядаються в рамках режиму ЦПК, підтримка також може включати допомогу з авансовими платежами та виплатами для забезпечення фінансової ліквідності сім'ї, особливо коли правила дозволяють авансовий платіж у розмірі 85% від узгодженої компенсації. Часто необхідна «м'яка» стратегія, що означає переговори та дії, зосереджені не лише на фінансових міркуваннях, але й на часі для безпроблемного переїзду, забезпечення дітей, підтримки безперервності бізнесу чи домогосподарства та зменшення витрат на проживання, які раптово виникають під час реалізації інвестицій. Якщо з'являється лист про КПК, дорогу чи залізницю, варто ставитися до нього як до тривожного сигналу, а не до звичайного листування, адже в таких питаннях одне добре прийняте рішення на початку процесу може заощадити місяці стресу та реальні гроші згодом.

Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Закон чинний станом на 7 січня 2026 року.

Автор: