У сьогоднішньому огляді ми аналізуємо подальші положення Закону про захист прав покупців житлових одиниць або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників («Новий закон про забудовників»). Цього разу ми вкажемо, які положення будуть обов’язковими в попередніх угодах, до яких застосовуватимуться положення Нового закону про забудовників.

Однак, спочатку ми ділимося останньою інформацією щодо законодавчого процесу. Новий Закон про розвиток обговорювався в Сенаті минулого тижня. 13 травня 2021 року його було прийнято з поправками, зокрема щодо зменшення внеску DFG до 1% для відкритих ескроу-рахунків та до 0,1% для закритих ескроу-рахунків. Крім того, поправки передбачають, що внесок DFG стягуватиметься лише після першого договору на дану квартиру. Сенат також проголосував за скасування певних банківських зобов'язань, пов'язаних з перевіркою репутації забудовника (щодо сплати всіх податків та зобов'язань перед субпідрядниками). Ми хотіли б привітати Польську асоціацію забудовників, завдяки якій ці зміни були впроваджені.

Переходячи до сьогоднішньої теми, сама назва Розділу 6 «Договір про забудову та інші угоди, укладені між покупцем та забудовником, метою яких є передача права власності на житлову одиницю або окремий будинок», не залишає сумнівів у тому, що сфера застосування положень Нового закону про забудову розширена порівняно з чинним Законом. Ми вже кілька разів згадували ці «інші угоди» у наших статтях, і їх можна розділити на дві основні категорії:

договори, що мають обов'язкову силу, тобто договори, в яких забудовник зобов'язується передати права власності на квартиру або окремий будинок, які ми називатимемо «попередніми договорами згідно із Законом про забудовників»;
Договори з обов'язковою та розпорядчою силою – тобто договори купівлі-продажу, які вперше передають право власності на житлові приміщення (окремо або разом з комерційними приміщеннями) від забудовника чи іншого підприємця покупцям. Ми обговоримо цю категорію договорів наступного тижня.

Попередні угоди згідно із Законом про забудовників можна додатково розділити на дві підкатегорії залежно від їх предмета, а саме: (a) житлові приміщення/односімейний будинок або (b) комерційні приміщення чи частка, пов’язана з такими комерційними приміщеннями.

Попередні угоди згідно із Законом про забудовників, що стосуються житлової одиниці або окремого будинку, відрізняються від угоди із забудовником тим, що вони укладаються після завершення проєкту забудови та отримання дозволу на експлуатацію. Таким чином, ці угоди укладатимуться між покупцем та забудовником, у яких забудовник зобов'язується, серед іншого:

встановлення окремого права власності на житлове приміщення та передача права власності на це приміщення та прав, необхідних для користування цим приміщенням, покупцеві;
передача права власності на житлове приміщення та прав, необхідних для користування приміщенням, покупцеві;
передача покупцеві права власності на нерухоме майно з окремим будинком або права постійного користування земельною ділянкою та права власності на окремий будинок, розташований на ній, що становить окреме нерухоме майно, або передача часткової частини права власності на це нерухоме майно разом з правом виключного користування частиною нерухомого майна, що використовується для задоволення житлових потреб.

Наразі такі угоди укладаються як попередні угоди на основі положень Цивільного кодексу, а після набрання чинності Закону про новий розвиток вони повинні будуть містити обов'язкові елементи, перелічені у ст. 35. Слід зазначити, що, як і у випадку з договором про забудову, це не вичерпний перелік, і такі договори повинні містити, зокрема: i) визначення сторін, місце та дату укладення договору, ii) ціну придбання прав, що виникають з договору, iii) зобов'язання забудовника встановити або передати права, зазначені у пунктах 1)-3) вище, iv) зобов'язання покупця виконати грошове зобов'язання, що виникає з договору, v) дату передачі прав, що виникають з договору, покупцеві, та дату набрання чинності рішенням про дозвіл на експлуатацію,а якщо це рішення не видано, зазначення дати, коли закінчився термін подання заперечення органом будівельного нагляду щодо повідомлення про завершення будівництва, vi) дату видачі сертифіката про незалежність приміщення та дату встановлення окремого права власності на приміщення (якщо це стосується приміщення), (vii) дату встановлення окремого права власності на приміщення, якщо приміщення вже було відокремлено.

Крім того, попередня угода згідно із Законом про розвиток повинна містити відповідні елементи угоди про розвиток щодо опису проєкту забудови, дозволів, термінів завершення, будівлі та приміщень (опис, корисна площа та розміри), ескроу-рахунків, згоди банку на продаж без обтяження, договору резервування та інформаційного проспекту. Також застосовуватимуться положення щодо відмови від договору та розміру відсотків і договірних штрафів.

Друга підкатегорія включає попередні угоди згідно із Законом про забудовників, які охоплюють комерційні приміщення або часткову частку власності на комерційні приміщення (наприклад, гаражі, місця для зберігання велосипедів або складські приміщення, якщо вони є окремими приміщеннями), якщо така угода укладається одночасно з угодою про забудову або попередніми угодами згідно із Законом про забудовників щодо житлових приміщень/односімейних будинків. Автор зазначає, що умовою також є «розташування комерційних приміщень у межах того самого проєкту забудови або інвестиційного проєкту, що й придбані житлові приміщення або окремий будинок». Таким чином, ця підкатегорія включає угоди, в яких забудовник зобов'язується:

будівництво будівлі та передача права власності на комерційне приміщення, або
передача права власності на комерційні приміщення, або
будівництво будівлі та передача часткової частини права власності на комерційне приміщення, або
передача часткової частини права власності на комерційне приміщення.

Вищезазначені угоди відрізняються від угоди про забудову своїм предметом, а саме тим, що вони стосуються комерційних приміщень або частки в них, а не житлових приміщень. Попередні угоди згідно із Законом про забудову, зазначені у пунктах 1) та 3), укладаються до затвердження будівлі для заселення, тоді як угоди, зазначені у пунктах 2) та 4), укладаються після затвердження.

Елементи, які повинні бути включені до договорів другої підкатегорії, визначені у статті 34, розділі 4 Закону про нових забудовників. У ній перераховані, зокрема, такі елементи: i) визначення сторін, місце та дата укладення договору; ii) ціна за набуття права, що виникає з договору; iii) визначення місцезнаходження та суттєвих характеристик комерційного приміщення, що є предметом договору; iv) визначення площі комерційного приміщення та рівня оздоблювальних робіт, які забудовник зобов'язується виконати; v) дата передачі права, що виникає з договору, покупцеві; vi) зобов'язання покупця виконати грошове виконання, що виникає з договору; vii) сума, терміни та спосіб внесення платежів на рахунок ескроу для житла; viii) дата та спосіб повідомлення покупця про прийняття комерційного приміщення та дата прийняття комерційного приміщення; ix) інформація про згоду на безобтяжену передачу частки або зобов'язання щодо її надання; x) зобов'язання забудовника передати права, зазначені у пунктах 1)-4) вище; xi) положення щодо договорів про забудову, що стосуються інформації про нерухомість та приміщення, заходів щодо захисту платежів покупця, відсотків та договірних штрафів, методу вимірювання корисної площі та підтвердження отримання інформаційного проспекту.

У обґрунтуванні розробник чітко вказує, що угоди з другої підкатегорії можуть бути включені в один документ з угодами про розвиток або угодами з першої підкатегорії, тому не буде потреби повторювати спільні елементи для цих категорій угод.

Як і угоди про забудову, попередні угоди згідно із Законом про забудову повинні бути укладені у формі нотаріального акту. Крім того, якщо угоди про резервацію укладаються до фактичного укладення угоди, повинні застосовуватися положення про угоди про резервацію, викладені в Новому Законі про забудову (ми писали про них у №47).

Підсумовуючи, слід пам’ятати, що відповідно до статті 41 Закону про новий розвиток, якщо договірні положення є менш сприятливими для покупців, ніж положення Закону, такі положення будуть недійсними, а відповідні положення Закону про новий розвиток застосовуватимуться замість них. Це означає, що до початку продажу інвестицій після набрання чинності Закону про новий розвиток, проекти угод потребуватимуть детального перегляду на відповідність.

Наступного тижня ми хочемо представити вам, які положення Нового закону про забудову також застосовуватимуться до договорів купівлі-продажу житлових приміщень, залежно від того, чи є продавець забудовником, чи іншим підприємцем.

Всього за два тижні ми святкуватимемо перший рік нашої серії «Вівторкові ранки для будівництва». Ми хочемо подякувати всім авторам, які зробили свій внесок у цей збірник знань про будівельне законодавство та інші закони, що регулюють ринок нерухомості в Польщі. Починаючи з сьогоднішнього дня, ми публікуватимемо подяки окремим авторам протягом наступних тижнів.