Сьогодні ми повертаємося до тем, пов'язаних із законом «про придбання приміщень за землю», і, як і обіцяли, хочемо ознайомити вас із процесом придбання нерухомості згідно з цим законом.
Першим кроком у розпорядженні нерухомим майном є прийняття міською радою рішення про розпорядження нерухомим майном з комунальної власності. До проекту рішення має бути додано звіт про оцінку майна, підготовлений оцінювачем нерухомості не раніше ніж за три місяці до дати подання.
У рішенні про продаж нерухомості має бути зазначена основна інформація про приміщення або будівлі, що передаються інвестором муніципалітету в рамках угоди «приміщення за землю», включаючи: (i) мінімальну та максимальну кількість та корисну площу, (ii) їх цільове використання, (iii) мінімальний стандарт, вимоги до місцезнаходження, ціну за квадратний метркорисної площі та (iv) дату їх передачі муніципалітету, яка буде відраховуватися з дати передачі права власності на нерухомість, що передається інвестору.
Для приміщень або будівель, що передадуться у власність муніципалітету та походять з проекту, відмінного від інвестиційного, у рішенні можуть бути зазначені додаткові вимоги щодо їхнього розташування (зокрема, відстань від громадських будівель, включаючи будівлі, що використовуються для освіти, виховання або охорони здоров'я, та доступ до громадського транспорту).
На цьому етапі варто нагадати, що відповідно до Закону від 8 березня 1990 року про місцеве самоврядування, право законодавчої ініціативи належить: (i) голові комуни (меру, президенту міста), (ii) клубу радників, (iii) радникам або (iv) групі мешканців (кількість залежить від розміру комуни). Таким чином, будь-який із вищезазначених суб’єктів може ініціювати таке рішення.
Ціна 1 м²корисної площі приміщення або будівлі, призначеної для передачі інвестором муніципалітету, не може перевищувати середній коефіцієнт конвертації вартості заміщення 1 м²корисної площі житлових будівель. Наприклад, цей коефіцієнт за четвертий квартал 2020 року та перший квартал 2021 року становив (дані базуються на інформації, опублікованій воєводськими управліннями):
- Для Мазовецького воєводства*, за винятком столиці Варшави – 4 354,45 злотих,
- Для столиці Варшави – 7 197,41,
- Для Малопольського воєводства**, за винятком Кракова – 4273 злотих,
- Для Кракова – 5 672 злотих,
- Для Сілезького воєводства*** – 4 532 злотих,
- Для Катовіце – 5 121 злотих.
Така структура ціни за квадратний метркорисної площі приміщення може зробити інвесторам вигіднішим придбання нерухомості за законом «приміщення за землю» у менших містах, за межами великих агломерацій.
Ціна за квадратний метркорисної площі нерухомості або будівлі, призначеної для передачі інвестором муніципалітету, може бути збільшена у рішенні про продаж нерухомості. Однак законодавець запровадив обмеження на таке збільшення. Зокрема, загальна ціна нерухомості або будівель, призначених для передачі інвестором муніципалітету, не може перевищувати вартість майна, на яке поширюється дія рішення, зазначену у звіті про оцінку, що додається до проекту рішення.
Майно буде продано шляхом відкритого тендеру. Тендер оголошуватиме та проводитиме голова комуни, мер або президент міста.
За відсутності місцевого плану розвитку, лише нерухомість, щодо якої комуні видано рішення про умови забудови, може бути продана за законом «приміщення за землю».
Детальні умови оголошення конкурсу та пропозиції інвестора можна знайти у статтях 6 та 7 Закону «Про земельні ділянки». Хочемо зазначити, що початкова ціна нерухомості не може бути нижчою за вартість нерухомості, зазначену у звіті про оцінку, що додається до проекту рішення про продаж нерухомості. Тільки якщо нерухомість, що продається, внесена до реєстру історичних пам'яток, розташована в зоні, внесеній до реєстру історичних пам'яток, або розташована в зоні ревіталізації, початкова ціна може бути встановлена на рівні не менше 90% від вартості нерухомості.
Під час подання пропозиції інвестора , окрім даних про інвестора, таких як назва компанії, форма ведення бізнесу, контактні дані або номер KRS, інвестор буде зобов'язаний надати інформацію про інвестиції (включаючи кількість та корисну площу приміщень або будівель, запланованих для цих інвестицій, розділених на житлові приміщення, приміщення іншого призначення, односімейні житлові будинки, в яких приміщення не відокремлені, або будівлі іншого призначення, в яких приміщення не відокремлені), запропоновану ціну нерухомості та зазначення приміщень або будівель, що пропонуються для передачі муніципалітету.
Якщо перший тендер невдалий, орган влади проведе другий тендер протягом періоду не менше 30 днів і не більше 6 місяців (від дати закриття першого тендеру). Якщо другий тендер також невдалий, компетентний орган влади може організувати наступні тендери, оголошуючи їх один за одним не раніше ніж через 30 днів і не пізніше ніж через 6 місяців з дати закриття попереднього тендеру.
Якщо тендер пройде успішно, укладається договір. Договір (окрім стандартних елементів, таких як ідентифікація об'єкта нерухомості) також міститиме інформацію про інвестиції, включаючи дату їх завершення (якщо приміщення або будівлі, заплановані до передачі муніципалітету згідно з угодою «приміщення за землю», будуть отримані в результаті інвестицій), зобов'язання інвестора передати право власності на приміщення або будівлі муніципалітету, ціну приміщень або будівель, зобов'язання муніципалітету передати інвестору рішення про забудову, видане для об'єкта нерухомості, та кінцевий термін цієї передачі (якщо інвестор має намір здійснити інвестицію відповідно до умов, викладених у цьому рішенні), форму забезпечення виконання зобов'язання та договірні штрафи, якщо такі є.
Різниця між ціною нерухомості, отриманої в результаті конкурсу, та ціною приміщення або будівель, які інвестор погодився передати муніципалітету в договорі в рамках угоди "приміщення за землю", підлягає грошовій виплаті.
Інвестор повинен обережно підходити до зобов'язань, взятих на себе в угоді, оскільки у разі непередачі права власності на приміщення або будівлі муніципалітету, він буде зобов'язаний сплатити муніципалітету грошову суму, що становить 150% від ціни приміщення або будівель,право власності на які він зобов'язався передати муніципалітету в рамках угоди.
Дебіторська заборгованість муніципалітету підлягає забезпеченню шляхом встановлення іпотеки або застави.
Слід зазначити, що закон «про придбання земельних ділянок за приміщення» суттєво змінює правила продажу комунальної нерухомості, визначені в Постанові Ради Міністрів від 14 вересня 2004 року про спосіб та порядок проведення торгів та переговорів з продажу нерухомості. Цей закон фактично скасовує процедуру переговорів після другого торгів на користь кількох торгів на ту саму нерухомість. Як наслідок, це може значно подовжити процес придбання нерухомості.
Підсумовуючи, процедура придбання власності відповідно до закону про «земельні ділянки» вимагає співпраці кількох суб’єктів: інвесторів, муніципальних рад та муніципальних виконавчих органів. Важливо також пам’ятати, що головною метою органів місцевого самоврядування має бути благо місцевої громади, і органи місцевого самоврядування, ймовірно, також враховуватимуть їхні думки під час прийняття рішень.
Звертаючись до нашого останнього повідомлення щодо урядового законопроекту про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників, хочемо зазначити, що йому присвоєно номер 985. Таким чином, ви можете слідкувати за подальшим ходом законодавчої роботи під цим номером, оскільки законопроект було подано на перше читання на засідання Сейму.
Наступного тижня ми повернемося до теми планів місцевого розвитку, проаналізувавши для вас можливості оскарження цих планів та їх перегляду адміністративними судами.
Це сповіщення надано лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
* Оголошення мазовецького воєводи про встановлення курсу конвертації : https://www.gov.pl/web/uw-mazowiecki/wskaznik-p…
** Оголошення малопольського воєводи про встановлення курсу конвертації: https://bip.malopolska.pl/muw,a,31879,ustalenie…
*** Оголошення сілезького воєводи про встановлення курсу конвертації: https://www.katowice.uw.gov.pl/usluga/obwieszcz…
Водночас, хочемо зазначити, що покровителем серії, пов’язаної із законом «приміщення за землю», є Польська асоціація компаній-забудовників.
Якщо ви ще не підписані на нашу розсилку, надішліть електронного листа на адресу social@kglegal.pl , вказавши, що ви бажаєте отримувати «Вівторкові ранкові новини для будівництва».
автор:
