У попередній статті із серії під назвою «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми обговорили запропоновані зміни щодо приймання приміщень та окремих будинків у проекті змін до Закону про внесення змін до Закону про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників від 29 липня 2026 року («Проект»).
Цього тижня ми детальніше розглянемо одну з найважливіших змін, включених до нової версії Проекту – обмеження можливості ліквідації компаній, що здійснюють інвестиції в розвиток. Проект запроваджує два основні механізми у цьому відношенні: обмеження можливості виключення компанії з Національного судового реєстру до закінчення п’яти років та передачу відповідальності за гарантією акціонерам ліквідованого товариства з обмеженою відповідальністю.
ЗАБОРОНА НА ЛІКВІДАЦІЮ ПРОТЯГОМ 5 РОКІВ З МОМЕНТУ ВИДАЧІ
Почнемо з того, що положення спрямоване на забудовників, а також на підприємців, які не є забудовниками, як це визначено у статті 4 Закону про забудову. Це включає товариства з обмеженою відповідальністю, акціонерні товариства та прості акціонерні товариства, які передали право власності на житлову одиницю, комерційне приміщення або окремий будинок покупцеві згідно з угодами, що охоплюються Законом про забудову.
У випадках, зазначених у Проекті, ліквідація такої компанії буде можлива не раніше ніж через п'ять років з дати передачі приміщення або окремого будинку покупцеві. Таким чином, термін пов'язаний з передачею майна, а не – як у початковій версії Проекту – з передачею права власності.
Ця зміна відображає коментарі, висловлені під час процесу перегляду, згідно з якими гарантійний термін на дефекти майна також обчислюється з дати поставки. Це уточнення має на меті забезпечити більшу узгодженість між новими правилами та принципами гарантійної відповідальності.
Просте запровадження п'ятирічного терміну може виявитися недостатнім, тому Проект передбачає механізм, що дозволяє його контролювати, а також передбачає зміни до Закону про Національний судовий реєстр.
Ліквідатор компанії, яка діє як забудовник, повинен буде додати до заяви про видалення заяву, яка підтверджує, що з дати передачі квартири або окремого будинку покупцеві минуло п'ять років. Якщо з дати передачі останньої квартири або окремого будинку не минуло п'яти років, реєстраційний суд відхилить заяву про видалення. Таким чином, на практиці цей період буде відраховуватися з дати передачі останньої квартири в межах забудови, а не з дати завершення будівництва або продажу першої квартири.
Варто зазначити певну невідповідність у Проекті. Запропонована стаття 41b Закону про забудову також охоплює комерційні приміщення, тоді як запропоноване положення Закону про національний судовий реєстр, що стосується відхилення клопотання про зняття компанії з реєстрації, стосується лише останньої житлової одиниці або окремого будинку. Це питання може потребувати подальшого уточнення на пізнішому етапі законодавчої роботи.
ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ УЧАСНИКІВ ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ.
Щодо товариств з обмеженою відповідальністю, проект передбачає додатковий механізм захисту покупців. Якщо товариство ліквідується за рішенням учасників, відповідальність за гарантією за майнові дефекти переходить в силу закону до осіб або організацій, які були учасниками на дату прийняття рішення про ліквідацію товариства.
Однак, якщо партнерство розірвано за рішенням суду, відповідальність несуть партнери, які залишаються партнерами на дату подання заяви про розірвання. В обох випадках партнери несуть солідарну відповідальність, а будь-які положення партнерського договору, що суперечать цьому принципу, будуть недійсними.
У новій редакції Проекту уточнюється, що коло відповідальних партнерів має визначатися на дату подання заяви про розпуск . Це питання було предметом коментарів, серед інших, від Генерального юрисконсульта Республіки Польща та роботодавців Польщі. Норматив буде важливим не лише для осіб, які є партнерами в девелоперських компаніях, але й для груп капіталу, в яких інша компанія є партнером у спеціальному цільовому товаристві. Зміна структури власності до прийняття рішення про розпуск може безпосередньо вплинути на те, хто буде нести відповідальність перед покупцями.
ПРАКТИЧНІ НАСЛІДКИ ДЛЯ ЗАБУДОВНИКІВ
Нові рішення вимагатимуть врахування гарантійного терміну вже на етапі планування та будівництва проєкту розвитку або інвестиційного завдання.
Забудовники повинні перш за все перевірити передбачуваний термін служби спеціальних приватних об'єктів промисловості (SPV), який повинен включати гарантійний термін. У зв'язку з цим, безумовно, необхідно враховувати бухгалтерські, податкові та корпоративні витрати компанії протягом щонайменше п'яти років після здачі останньої квартири чи будинку.
Додатковим елементом аналізу, безумовно, будуть принципи відповідальності партнерів у разі зміни власності та запланованої ліквідації компанії, а також можливе відповідне забезпечення коштів для потенційних гарантійних претензій.
Проект не встановлює обов'язку для компанії підтримувати певний капітал або резерви для майбутніх претензій. Тому просте збереження компанії в реєстрі не обов'язково означає, що вона матиме активи, достатні для задоволення претензій покупців. Це питання також порушувалося під час процесу розгляду проекту.
ПЕРЕХІДНІ ПОЛОЖЕННЯ
Положення про ліквідацію компаній та контроль, що здійснюється реєстраційним судом, набувають чинності через 24 місяці з дати опублікування Закону.
Нові правила не застосовуватимуться, якщо перехід права власності на нерухоме майно відбувається до дати їх набрання чинності. Звільнення також застосовуватиметься до випадків, коли право власності передається протягом 12 місяців з моменту набрання чинності новими правилами, за умови, що підставою для передачі є раніше укладена угода.
РЕЗЮМЕ
Запропоновані правила суттєво змінять чинну модель діяльності спеціального призначення на ринку забудови. Завершення продажу приміщень більше не означатиме, що діяльність компанії може бути швидко припинена та вилучена з Національного судового реєстру.
Забудовники повинні будуть враховувати щонайменше п'ятирічний період з моменту здачі останньої квартири або будинку, а у випадку товариств з обмеженою відповідальністю – також ризик передачі відповідальності за гарантією її партнерам.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 10 серпня 2026 року.
Автор / Редактор серії:
