У двох попередніх статтях із серії під назвою «Вівторкові ранки для фахівців з будівництва» ми обговорювали запропоновані зміни до проекту змін до Закону про захист прав покупців житлових одиниць або окремих будинків та до Гарантійного фонду забудовників від 29 липня 2026 року («Проект»), що стосуються, серед іншого, передачі об’єктів нерухомості, ліквідації забудовних компаній та відповідальності партнерів. Сьогодні ми розглянемо зміну, яка може мати особливо значні практичні наслідки: заборону на підвищення ціни житлової одиниці або окремого будинку після укладення договору про забудову.
Також звернемо увагу на ще одну поправку до Закону про розвиток, яка вже прийнята, підписана Президентом та опублікована у Віснику законів.
ЦІНА ДЛЯ ПОКУПЦЯ НЕ ЗМОЖЕ ЗБІЛЬШИТИСЯ
Згідно з чинною редакцією Проекту, ціна, зазначена в угоді про забудову та обов'язкових угодах відповідно до пунктів 2, 3 та 5 частини 1 статті 2 Закону про забудову, не може бути збільшена, в тому числі індексована на шкоду покупцю.
Порівняно з початковою версією Проекту від квітня 2026 року, це положення було змінено, а сфера його застосування визначена ширше. Воно більше не просто забороняє індексацію цін, а й забороняє підвищення цін як таке.
Відповідь ініціатора проєкту на коментарі, подані під час процесу розгляду, свідчить про те, що метою цього положення є гарантування незмінності ціни для покупця після укладення договору з покупцем.
Таке формулювання заборони на підвищення цін матиме значення не лише у випадку класичних положень про індексацію, пов'язаних, наприклад, зі збільшенням вартості будівельних матеріалів. Під час розгляду було зазначено, що таке широке положення може також охоплювати розрахунки, що виникають внаслідок різниці між площею, зазначеною в договорі, та площею, визначеною після завершення будівництва приміщень. Однак розробники вирішили не вводити виняток у цьому відношенні.
Формулювання чинного Проекту призводить до висновку, що якщо після завершення будівництва приміщення виявиться, що його площа більша, ніж зазначено в договорі, забудовник не зможе збільшити ціну з цієї причини.
Тому це має суттєве значення для механізмів, які зараз використовуються для врегулювання розбіжностей щодо площі житла після його будівництва та обстеження. Багато угод про забудову передбачають, що після обстеження фактичного стану ціна буде відповідно збільшена або зменшена залежно від фактичної площі житла. Після набрання чинності Проєкту такий симетричний механізм може бути неможливим, що дозволить покупцеві підвищити ціну.
ЩЕ ОДНА ПОПРАВКА ДО ЗАКОНУ ПРО ЗАБУДОВНИКІВ ВЖЕ ПРИЙНЯТА ТА ОПУБЛІКОВАНА
Паралельно з Проектом тривала робота над іншою поправкою, а саме Законом від 17 липня 2026 року про внесення змін до Закону про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників, опрацьованим як Парламентський документ № 2468, підписаний Президентом, а потім опублікований у Віснику законів 10 серпня 2026 року, пункт 1077.
Його сфера застосування значно вужча. Вона стосується, головним чином, методу передачі даних про ціни на квартири та будинки, як зазначено у статті 19b Закону про розвиток. Дані, що подаються міністру, відповідальному за комп'ютеризацію, повинні бути у формі електронного документа, що відповідає певній структурі даних.
У зв'язку з цим Міністр, відповідальний за комп'ютеризацію, визначить цю структуру даних нормативним актом, враховуючи необхідність забезпечення однаковості в обміні даними на порталі та сумісності в обміні даними. Крім того, Міністр забезпечить доступ до стандартних електронних документів на порталі даних, які використовуватимуться для виконання зобов'язань щодо обміну даними.
Це означає стандартизацію технічного методу звітності про ціни забудовниками та обмеження свободи вибору формату наданої інформації. На практиці це вимагатиме змін у системах забудовників для узгодження звітності з форматом, встановленим у регламенті.
Закон набирає чинності через три місяці після його публікації. На момент написання цієї статті зміст Регламенту ще не відомий, але варто розпочати переговори з постачальниками систем.
РЕЗЮМЕ
Запропонована заборона на підвищення цін може суттєво вплинути на поточну практику забудовників. Її сфера застосування не обмежується індексацією, а також охоплюватиме підвищення цін, спричинене збільшенням площі, визначеної після будівництва, або іншими обставинами, які можуть вплинути на ціну після підписання угоди про забудову.
Законопроект все ще перебуває на законодавчому процесі та може бути підданий подальшим змінам. У наступній статті ми обговоримо запропоновані зміни до банківського нагляду перед виплатою коштів з рахунку умовного депозиту для житла.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 17 серпня 2026 року.
Автор / Редактор серії:
