У трьох останніх статтях серії під назвою «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми обговорили запропоновані зміни до проекту поправки до Закону про захист прав покупців житлових одиниць або окремих будинків та до Гарантійного фонду забудовників від 29 липня 2026 року («Проект»), що стосуються, серед іншого, передачі нерухомості, ліквідації забудовних компаній, відповідальності партнерів та заборони на підвищення цін. В останній статті, присвяченій цій поправкі, ми розглянемо зміни до перевірки, яку проводять банки перед виплатою коштів з ескроу-рахунків житла.
У чинній версії Проекту аудит, або радше процедури контролю, поділяється на: (i) аудит забудовника та (ii) аудит завершення певного етапу проєкту розвитку або інвестиційного завдання. У першому випадку аудит забудовника проводиться перед кожною виплатою коштів.
Згідно з Проектом:
а) якщо платіж здійснюється у зв'язку із завершенням етапу девелоперського проєкту або інвестиційного завдання – банк проведе як перевірку забудовника, так і перевірку завершення даного етапу;
б) якщо платіж не пов'язаний із завершенням етапу – банк проведе перевірку забудовника.
Що банк перевірятиме перед кожним зняттям коштів?
Перевірка забудовника повинна включати кожну перевірку того, чи:
a) заплановане цільове призначення виплачених коштів та спосіб витрачання вже виплачених коштів відповідають Закону;
b) забудовник не має заборгованості з податків або внесків на соціальне та медичне страхування;
c) забудовник правильно сплатив внесок до Гарантійного фонду забудовників;
г) забудовник не має заборгованості за зобов'язаннями перед покупцями, які відмовилися від договорів;
e) забудовник не має заборгованості перед DFG, як це визначено в Законі;
f) стягнуту плату за бронювання було перераховано на житловий ескроу-рахунок;
g) проти забудовника не було розпочато жодної процедури реструктуризації або банкрутства.
Тільки після оплати, пов'язаної з завершенням етапу, банк проведе додаткову перевірку цього етапу, включаючи перевірку законного права власності на нерухомість, дозволів на будівництво, розрахунків з підрядниками та субпідрядниками, а також фактичного прогресу робіт.
Чи потрібна перевірка перед кожним платежем?
Запропоноване рішення може призвести до значного збільшення кількості перевірок. Якщо з одного й того ж рахунку житлового ескроу протягом короткого періоду буде здійснено кілька зняттів коштів, банк буде зобов'язаний щоразу повторно перевіряти ті самі обставини, навіть якщо попередня перевірка відбулася лише кілька днів тому.
На практиці це може означати додаткові зобов'язання щодо документації для забудовників, триваліші процеси оплати та збільшення витрат на обслуговування житлових ескроу-рахунків.
На нашу думку, було б доцільно запровадити рішення, за яким перевірки забудовників не потрібно було б проводити частіше, ніж раз на 30 днів. Якщо банк вже провів перевірку протягом 30 днів до наступної виплати, її результати повинні залишатися актуальними, якщо банк не отримає інформацію про зміну обставин, що підлягають перевірці.
Таке рішення дозволило б зберегти захисну функцію керування та водночас обмежило б повторення одних і тих самих дій через дуже короткі проміжки часу.
ПЛАНУВАННЯ – ОСТАННІ ДНІ ДОСЛІДЖЕННЯ
Зрештою, незалежно від змін до Закону про розвиток, ми хотіли б звернути вашу увагу на важливий термін для всіх інвесторів. Поточні дослідження просторового розвитку муніципалітету закінчуються 31 серпня 2026 року. Цей термін був остаточно продовжений Законом від 30 квітня 2026 року до кінця серпня.
У муніципалітеті, де генеральний план не набере чинності до 1 вересня 2026 року, нові рішення про забудову, як правило, не видаватимуться після цієї дати, за винятком проваджень, що проводяться на основі заявок, поданих до органу влади до закінчення терміну дії дослідження. Зверніть увагу, що заявки на рішення про забудову також можна подавати в електронному вигляді.
Це останні дні для успішного подання заявки на рішення про забудову. Інвесторам, які мають нерухомість без місцевого плану, особливо в муніципалітетах, які ще не прийняли генеральний план, слід якомога швидше переглянути свої інвестиційні плани.
РЕЗЮМЕ
Запропонована поправка до Закону про забудовників має на меті розширити обсяг постійного нагляду банків за забудовниками, вимагаючи проведення цього нагляду перед кожною виплатою коштів з ескроу-рахунку. Проект Закону про забудовників все ще перебуває на законодавчому процесі та може бути підданий подальшим змінам.
Водночас, найближчі дні особливо важливі для інвесторів, які планують проекти на територіях, не охоплених місцевим планом. 31 серпня 2026 року закінчується термін дії досліджень, а з 1 вересня в муніципалітетах без генерального плану ситуація щодо отримання нових рішень про забудову суттєво зміниться.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Стан законодавчої роботи станом на 17 серпня 2026 року.
Автор / Редактор серії:
