31 липня 2026 року на веб-сайті Центру урядового законодавства було опубліковано нову редакцію проекту закону про внесення змін до закону про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників від 29 липня 2026 року («Проект»).
Закон про розвиток має величезний вплив на ринок нерухомості, тому ми ненадовго перервемо нашу серію про поділ земельних ділянок і детальніше розглянемо Проект у рамках нашої серії «Вівторкові ранки для будівництва». Запропоновано чимало змін, тому сьогодні ми зосередимося виключно на змінах у процедурі прийняття.
Поточна версія Проєкту, опублікована після розгляду та консультацій, суттєво змінює запропоновані правила приймання та запроваджує нові зобов'язання щодо документації, що надається покупцям до приймання.
ДОДАТКОВИЙ ПЕРЕЛІК ДЕФЕКТІВ ПІСЛЯ ПРИЙМАННЯ.
Згідно з Проектом, покупець зможе підписати протокол приймання, а потім протягом 14 днів надати забудовнику додатковий перелік дефектів. Умовою реалізації цього права буде те, що покупець під час приймання заявить про намір надати такий додатковий перелік. Ця інформація має бути зафіксована в протоколі.
Перелік дефектів також можна надіслати в електронному вигляді на адресу електронної пошти забудовника, зазначену в проспекті емісії. Якщо надається додатковий перелік, терміни для відповіді забудовника та виправлення повідомлених дефектів починатимуться з дати отримання.
Порівняно з початковою версією Проєкту, рішення, яке передбачало необхідність проведення повторного приймання у разі ненадання переліку дефектів, було відкинуто.
ПРАКТИЧНІ НАСЛІДКИ ДЛЯ ЗАБУДОВНИКІВ
Нове рішення означає, що підписання протоколу приймання не завжди остаточно закриває перелік дефектів, повідомлених у рамках процедури приймання.
Забудовникам, перш за все, потрібно буде:
а) доповнити шаблони протоколів декларацією від покупця щодо додаткового переліку дефектів;
б) забезпечити постійну обробку повідомлень, надісланих на адресу електронної пошти, зазначену в проспекті емісії;
в) належним чином зафіксувати дату отримання додаткового переліку дефектів;
г) скоригувати процедури обчислення термінів визнання або відмови у визнанні дефектів та їх усунення.
На практиці це рішення може дозволити покупцеві повторно оглянути приміщення, зокрема проконсультуватися щодо його стану з технічним інспектором, після проведення приймання.
ДОСТУП ДО ДОКУМЕНТАЦІЇ ПЕРЕД ПРИЙНЯТТЯМ.
Вносячи зміни до статті 41 Закону про забудову, проект також запроваджує зобов'язання дозволити покупцеві, на його запит, ознайомитися з інвестиційною документацією, включаючи виконавчу документацію, перед прийняттям. Це зобов'язання поширюватиметься на документи, зазначені у статті 26, розділі 1 Закону про забудову, та виконавчу документацію, зазначену в Законі про будівництво.
Перелік документів, доступних покупцям, також розширено, включивши документи щодо будівельних виробів, що використовуються в будівлі. Покупці зможуть ознайомитися з документами, що підтверджують їхні проектні та заявлені експлуатаційні характеристики.
Документація має бути доступна в приміщенні забудовника – так само, як і чинний будівельний проект або дозвіл на будівництво. Однак, проект прямо не вимагає видачі копій цих документів або їх електронної передачі покупцю.
Цікаво, що стосовно цих документів розробники посилаються виключно на обов'язкові угоди, зазначені у статті 2, розділі 1, пунктах 2 або 3 Закону про забудову, тобто угоди, укладені після отримання дозволу на експлуатацію. Якщо це положення тлумачити буквально, особи, які раніше укладали угоди про забудову, не матимуть права вимагати розкриття цих документів. Те саме стосується й осіб, які купують окремі будинки.
ПРАКТИЧНІ НАСЛІДКИ ДЛЯ ЗАБУДОВНИКІВ:
Забудовникам знову потрібно буде переглянути та, ймовірно, упорядкувати технічну документацію свого проекту та встановити внутрішні правила її розкриття. Особливо важливо буде встановити:
a) спосіб подання заявок покупцями;
b) терміни розкриття документів;
c) обсяг документації, що стосується конкретного об'єкта;
d) правила фотографування, нотаток або копій.
Ці нові зобов'язання вимагатимуть співпраці між технічним, юридичним та відділами продажів, а також тими, хто відповідає за перевірки.
РЕЗЮМЕ:
Поточна версія Проекту, безсумнівно, зміцнює позиції покупця в процедурі прийняття. Покупець зможе повідомити про додаткові дефекти протягом 14 днів з моменту підписання звіту та матиме доступ до ширшого кола технічної документації щодо інвестицій до прийняття.
З точки зору розробників, це означає необхідність оновлення протоколів приймання, процедур обробки дефектів та правил збору та обміну документацією.
Законопроект все ще перебуває на законодавчому процесі та може бути підданий подальшим змінам. Ми обговоримо решту запропонованих рішень у наступних статтях.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 3 серпня 2026 року.
Автор / Редактор серії:
