Як ми зазначали минулого тижня, проект закону про внесення змін до закону про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників та деякі інші закони («Проект») передбачає не лише зміни щодо прийняття приміщень, ескроу-рахунків та відповідальності цільових компаній, але й подальше розширення Порталу даних про торгівлю житлом («Портал DOM»).
Запропоновані зміни можуть суттєво вплинути не лише на рівень прозорості на ринку житла, але й на те, як забудовники конкурують, а також на оцінку ризиків покупцями та фінансовими установами.
ПОРТАЛ ДОМУ – НЕ ТІЛЬКИ ЦІНИ ТРАНЗАКЦІЙ
Портал DOM спочатку задумувався як інструмент для представлення даних про ціни угод щодо житлової нерухомості та окремих будинків. Однак, проєкт йде набагато далі.
Згідно з обґрунтуванням Проєкту, метою нових правил є підвищення безпеки покупців шляхом надання їм доступу до інформації щодо діяльності забудовників та проєктів розвитку, які вони реалізують.
Проєкт передбачає, що Портал DOM публікуватиме, серед іншого, інформацію щодо:
a) затримки у виконанні проектів розвитку та інвестиційних завдань;
b) відмови покупців від договорів;
c) платежі з Гарантійного фонду забудовників;
г) заборгованість забудовника перед DFG;
e) процедури реструктуризації та банкрутства;
f) захисні заходи, що застосовуються Президентом Управління з питань конкуренції та захисту прав споживачів;
g) рішення органів будівельного нагляду.
На практиці це означає створення загальнодоступної системи інформації про діяльність забудовників. З точки зору покупців, важливо, щоб забудовники також мали право розкривати причини подій, таких як сувора зимова погода або тривалі адміністративні процедури, які сприяли затримкам проектів.
Цікаво, що можна припустити, що дані, опубліковані на порталі DOM, будуть аналізуватися не лише покупцями, а й банками, які фінансують інвестиції в житло та іпотечні кредити клієнтів.
БІЛЬША ФОРМАЛІЗАЦІЯ РИНКУ ЖИТЛА
Проєкт також передбачає подальше збільшення обсягу даних, що повідомляються до DFG, що також опосередковано вплине на функціонування порталу DOM.
У поєднанні із запланованим розширенням наглядових зобов'язань банків, які обслуговують ескроу-рахунки житла, це означає подальшу формалізацію ринку житла.
З точки зору розробників, це означає: (a) збільшення зобов'язань щодо звітності; (b) необхідність постійного моніторингу відповідності даних, що подаються до DFG; (c) збільшення на дотримання вимог; (d) більшу важливість внутрішніх процедур та документообігу.
Безсумнівно, розробникам доведеться підготуватися до цих змін.
ПОРТАЛ DOM ТА КОНКУРЕНЦІЯ НА РИНКУ
Запропоновані зміни також можуть суттєво вплинути на конкуренцію інвесторів на ринку житла. Досі конкурентна перевага будувалася переважно на привабливому ціноутворенні та місці розташування інвестицій.
Після набрання чинності Проєкту важливішими можуть стати: (a) своєчасне завершення інвестицій; (b) організаційна та фінансова стабільність забудовника; (c) історія відносин з покупцями; (d) кількість суперечок або розірвання договорів.
На практиці це може призвести до подальшої професіоналізації ринку та збільшення переваг найбільших та найкраще організованих суб'єктів господарювання.
НАБРАННЯ ЧИННОСТІ
Згідно з Проєктом, деякі положення щодо Порталу DOM мають бути впроваджені поетапно до 2027 року.
Підсумовуючи, ми наголошуємо, що станом на дату цієї статті Проект все ще перебуває на стадії громадських консультацій, у яких ми також беремо участь, консультуючись щодо запропонованих змін, розроблених Польською асоціацією забудовників. Тому запропоновані рішення можуть ще змінитися. Однак напрямок запропонованих правил вже видно: подальше підвищення прозорості ринку житла та розширення інформаційних та організаційних зобов'язань забудовників.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 18 травня 2026 року.
Автор / Редактор серії:
