10 травня 2026 року проект закону про внесення змін до Закону про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників та деяких інших законів («Проект»). Проект закону вносить низку суттєвих змін з точки зору суб’єктів, які здійснюють інвестиції в житло, зокрема тих, що стосуються відповідальності цільових інвестиційних фондів, порядку прийняття приміщень та правил функціонування ескроу-рахунків у сфері житла.
Безсумнівно, Проєкт містить низку рішень, які можуть суттєво вплинути на щоденну роботу забудовників та спосіб організації ними інвестицій у житлове будівництво.
Обмеження ліквідації спеціально призначених компаній
Однією з новаторських змін, передбачених Проектом, є обмеження можливості припинення діяльності компаній, що здійснюють девелоперські проекти.
Проєкт передбачає, що:
а) у випадку товариства з обмеженою відповідальністю, відповідальність за гарантією за дефекти нерухомості переходить до партнерів після ліквідації товариства – в силу закону;
б) у свою чергу, ліквідація простого акціонерного товариства та акціонерного товариства буде можливою не раніше ніж через 5 років з дня переходу права власності на приміщення або окремий будинок до покупця – хоча тут немає посилання, чи йдеться про перше чи останнє таке житлове приміщення або будинок.
В обґрунтуванні зазначено, що це є реакцією промоутера проєкту на практику використання цільових компаній (ЦСП) для реалізації інвестицій в індивідуальне житло та їх подальшої ліквідації до закінчення гарантійного терміну.
Здається, що з точки зору багатьох великих забудовників, бажаною альтернативою була б законодавча можливість передати гарантійні зобов'язання забудовника іншій організації, такій як компанія основної групи або компанія, що займається обробкою гарантійних претензій. Це зменшило б витрати на утримання компаній виключно для цілей потенційних гарантійних претензій.
Зміни в процедурі приймання житлових приміщень
Проект також передбачає суттєві зміни щодо приймання квартир та окремих будинків.
Згідно із запропонованими правилами:
а) приймання приміщення має відбуватися у присутності забудовника або його представника – що зазвичай і мало місце;
b) покупець зможе надати перелік дефектів також після отримання, протягом 14 днів, у тому числі в електронному вигляді.
Розробники зазначають, що метою змін є надання покупцям можливості консультуватися з технічними експертами та підвищення ефективності пред'явлення претензій щодо дефектів майна. Однак це, безумовно, подовжить процедуру прийняття.
Ширший контроль банків над проектами розвитку/інвестиційними проектами
Проєкт також розширює сферу контролю, що здійснюється банками, що обслуговують житлові ескроу-рахунки.
Перш за все, перед кожною виплатою коштів – а не, як раніше, лише після завершення кожного етапу – банк буде зобов’язаний перевірити всі елементи, зазначені у статті 17, параграфі 4, пункті 1) Закону про розвиток.
Крім того, банк повинен розглянути дві додаткові обставини, а саме:
- перерахування забудовником плати за резервування на рахунок житлового ескроу, якщо така плата була стягнута забудовником,
- забудовник виконав зобов'язання щодо своєчасного подання інформації до DFG.
На практиці це означатиме більшу формалізацію процесу виведення коштів, збільшення кількості документів, що вимагаються банками, що ведуть довірчі рахунки, і, як наслідок, їх вартість.
Індексація цін заборонена
Законопроект також передбачає запровадження законодавчої заборони на індексацію ціни житлової одиниці або окремого будинку на шкоду покупцеві після підписання договору забудови.
Згідно із запропонованою статтею 36a: «Ціна (...) не підлягає індексації на шкоду покупцеві. Будь-які права на індексацію, що містяться в угоді між забудовником та покупцем, є недійсними»
Хоча на практиці деякі з найбільших суб'єктів ринку вже обмежили використання індексаційних положень, Проект остаточно визначає, що ризик збільшення інвестиційних витрат залишається за забудовником.
Набрання чинності та перехідні положення
В принципі, Проєкт має набути чинності через 30 днів після його оголошення, а деякі положення щодо Порталу DOM впроваджуватимуться поетапно до 2027 року.
Проект також містить перехідні положення, спрямовані на обмеження зворотної дії нових правил. Це, безсумнівно, призведе до відмінностей у ситуаціях різних покупців в одному й тому ж девелоперському або інвестиційному проекті, а також може вимагати оновлення угод з банками, які ведуть ескроу-рахунки.
Згідно з Проектом:
a) чинні положення застосовуються до договорів, укладених до набрання чинності Законом;
b) нові правила ліквідації компаній застосовуватимуться лише до проваджень, розпочатих після набрання чинності Законом;
c) чинні положення застосовуватимуться до прийняття, кінцевий термін якого було встановлено до набрання чинності Проектом.
Коротко кажучи, це перший проєкт поправки, який наразі перебуває на законодавчому розгляді. Громадські консультації щодо проєкту тривають до 1 червня 2026 року, тому він ще може бути змінений. Однак напрямок запропонованих правил вже зрозумілий: подальше посилення захисту покупців та поступове збільшення організаційної та фінансової відповідальності забудовників.
Проєкт також передбачає розширення DOM Portal, але цим ми займемося наступного тижня.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 18 травня 2026 року.
Автор / Редактор серії:
