У сьогоднішній статті із серії під назвою «Вівторкові ранки для будівельників» ми хочемо представити вам одне з останніх тлумачень Головного управління будівельного контролю («ГУБК»), видане в рамках освітньої серії під назвою «Цікаві тлумачення ГУБК», у якому відомство пояснює окремі положення будівельного законодавства, що можуть викликати сумніви або розбіжні тлумачення.

Сьогоднішнє питання: чи можуть кілька записів у будівельному журналі врятувати дозвіл на будівництво від закінчення терміну дії? На практиці – не обов’язково, оскільки органи влади та суди в першу чергу звертають увагу на фактичний прогрес на місцях, а не на видимість діяльності.

Коли закінчується термін дії дозволу?

Закон про будівництво передбачає, що будівельний дозвіл втрачає чинність, якщо будівництво не розпочато протягом трьох років з дати, коли рішення набуло чинності, або якщо будівництво перервано на період понад три роки (стаття 37, розділ 1 Закону про будівництво). У літературі зазначається, що це суттєвий термін, тобто після його закінчення інвестор втрачає право на отримання дозволу, а подальші роботи можуть розглядатися як такі, що були виконані без необхідного дозволу. Важливо, що на практиці орган влади зазвичай підтверджує цей ефект в окремому адміністративному рішенні, оскільки він спочатку повинен визначити, чи дійсно відбулася перерва/неможливість розпочати роботи у значенні нормативних актів.

Тут і виникає ключова пастка: інвестор думає, що «щось відбувається», але для офісу важливо, чи це були будівельні роботи, які переривають хід терміну, чи це були лише допоміжні чи клінінгові заходи.

Що таке «очевидне продовження»?

GUNB описала випадок, коли дозвіл поширювався на будівництво шести сегментів, а перевірки протягом багатьох років показали, що жодних подальших кроків після фундаментів не було виконано. Подальша перевірка виявила досить поверхневі роботи: озеленення, скошування трави та рослинності, нанесення свіжого піску та сліди ґрунту біля фундаментів, що свідчить про очищення.

Водночас, будівельний журнал містив записи, що стосувалися, серед іншого, будівництва фундаментів, авторського нагляду, посадки кущів, геодезичного вирівнювання, а також «робіт з очищення, безпеки та технічного обслуговування». Однак, Верховний адміністративний суд Варшави (справа II OSK 564/15), відхиляючи касаційну скаргу, підтвердив, що самі записи не визначали продовження будівництва, а процес був перерваний незмінним технічним станом та відсутністю прогресу між перевірками. Він чітко заявив, що ці записи були доказом очевидної діяльності та не відповідали фактичному прогресу інвестицій.

Підсумовуючи, будівельний журнал є важливим доказом, але не захистом, особливо коли докази, отримані в результаті аналізу стану будівельного майданчика (звіти, фотографії, стан робіт), показують щось інше.

Що це означає на практиці?

По-перше, згідно з нормативними актами, початок будівництва вважається початком підготовчих робіт на будівельному майданчику, а перелік цих робіт (наприклад, геодезична розбивка, вирівнювання землі, облаштування ділянки та підключення для будівельних цілей) походить зі статті 41 Закону про будівництво. Перелік підготовчих робіт загалом вважається закритим, тому «інші види діяльності» не можуть вважатися початком будівництва в юридичному сенсі.

По-друге, типовою помилкою є плутанина присутності інвестора на ділянці з проведенням робіт: прибирання, скошування трави, ремонт огорожі, закріплення фундаментів або навіть озеленення можуть бути корисними, але вони можуть не переривати перебіг 3-річного періоду, якщо будівництво об'єктивно зупинилося.

По-третє, багато інвесторів вважають, що запису в будівельному журналі достатньо, тоді як наголошується, що журнал, незважаючи на його законодавче визначення, підлягає оцінці, як і будь-який інший доказ, і орган влади може (і часто повинен) порівняти його з висновками перевірки.

Тому слід дбати не лише про зміст записів у будівельному журналі, а й про фактичне виконання робіт на будівельному майданчику.

Наступні зміни: електронний будівельний журнал

Варто також згадати електронний будівельний журнал (ЕДБ), який вже функціонує в ІТ-системі та може вестись замість паперового журналу.

Цей термін вже продовжено, але наразі паперовий журнал будівництва буде доступний до кінця 2029 року, після чого, як правило, залишиться лише електронна форма (за деякими винятками). Суб'єкти господарювання, що використовують ЄБД, вказують на позитивні аспекти використання електронного журналу, зазначаючи, що він допомагає впорядкувати хід проекту (хто що, коли та для учасників вніс) та полегшує захист хронології подій. Однак він не замінить фактичних польових робіт, якщо спір стосується перерви або відсутності прогресу в будівництві.

Підсумовуючи, ключовим питанням є дотримання термінів, не лише формально, а й практично на будівельному майданчику. Якщо існує ризик закінчення терміну дії дозволу, ключовими є швидка реакція та розумна стратегія, а не імпульсивні, ситуативні. Ми часто допомагали нашим клієнтам спокійно аналізувати факти та документи (дозвіл, будівельний журнал), надаючи юридичні консультації, щоб інвестор міг довести будівельний проект до успішного завершення.

Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.

Правовий статус станом на 23 лютого 2026 року.

Автор: