Сьогоднішня стаття відкриває нашу серію «Вівторкові ранки для фахівців з будівництва», яку ми хотіли б присвятити окремим аспектам охорони пам'яток, пов'язаних з нерухомістю та здійсненням інвестицій у неї. Звичайно ж, ми почнемо з представлення форм охорони, передбачених польським законодавством. Основним правовим актом, що регулює охорону пам'яток, є Закон від 23 липня 2003 року про охорону та догляд за пам'ятками («Закон про охорону пам'яток»). Згідно зі статтею 1 цього Закону, він визначає, серед іншого, предмет, обсяг та форми охорони та догляду за пам'ятками, фінансування робіт з охорони, реставрації та будівництва пам'яток, а також організацію органів охорони пам'яток.

Закон про охорону пам'яток містить визначення пам'яток, а у випадку нерухомості можна виділити два типи:

нерухома пам'ятка – нерухомий об'єкт, його частина або комплекс нерухомих об'єктів, створений людиною або пов'язаний з її діяльністю та є свідченням минулої епохи чи події, збереження якого відповідає суспільним інтересам через його історичну, художню чи наукову цінність;
археологічна пам'ятка – нерухома пам'ятка, що є наземним, підземним або підводним залишком людського існування та діяльності, що складається з культурних шарів та продуктів чи слідів їх існування, що містяться в них, або рухома пам'ятка, що є таким продуктом.

Окрім вищезазначених типів пам'яток, об'єкт може розглядатися як частина:

історичне міське або сільське планування – тобто просторове міське або сільське планування, що містить комплекси забудови, окремі будівлі та форми запланованих зелених насаджень, розташовані в системі історичної власності та функціонального поділу, включаючи вулиці або дорожні мережі;
історичний будівельний комплекс – просторово пов’язана група будівель, що відрізняються своєю архітектурною формою, стилем, використаними матеріалами, функцією, часом будівництва або зв’язком з історичними подіями;
культурний ландшафт – тобто простір, сприйнятий людьми, що містить природні елементи та продукти цивілізації, історично сформовані в результаті дії природних факторів та людської діяльності;
околиці (пам'ятки) – тобто територія навколо пам'ятки або поруч із нею, визначена в рішенні про внесення цієї території до реєстру пам'яток з метою охорони мальовничих цінностей пам'ятки та її захисту від шкідливого впливу зовнішніх факторів.

Щодо форм охорони пам'яток, що є нерухомим майном, Закон про охорону пам'яток передбачає:

запис до реєстру пам'яток («Реєстр»);
визнання історичною пам'яткою;
створення культурного парку;
заходи щодо захисту в місцевому плані розвитку або в рішенні про визначення місця розташування інвестицій громадського призначення, рішенні про умови забудови, рішенні про дозвіл на реалізацію інвестицій у дороги, рішенні про визначення місця розташування залізничної колії або рішенні про дозвіл на реалізацію інвестицій у межах аеропорту громадського користування.

Реєстр пам'яток ведеться воєводським реставратором пам'яток для пам'яток, розташованих у межах воєводства, в окремих книгах для нерухомих та археологічних пам'яток. Цей реєстр містить персональні дані власника або володільця пам'ятки, або постійного користувача земельною ділянкою, на якій розташована нерухома пам'ятка.

Правовою підставою для внесення пам'ятки до реєстру є рішення, видане воєводським реставратором пам'яток. Процедура видачі цього рішення ініціюється за власним бажанням або за запитом власника/постійного користувача землі. Тому заяви, подані іншими особами, включаючи організації чи асоціації, слід розглядати як запити на внесення об'єкта нерухомості до реєстру, але вони не є обов'язковими для органів охорони природи.

Варто пам’ятати, що на вимогу воєводського реставратора пам’яток, запис нерухомої пам’ятки до реєстру пам’яток оголошується в земельному та іпотечному реєстрі на відповідну нерухомість. У таких випадках запис ґрунтується на рішенні про внесення її до реєстру пам’яток. Інформація про внесення нерухомої пам’ятки до реєстру також може бути опублікована в офіційному віснику воєводства.

Іншою формою захисту є визнання історичною пам'яткою, яка може бути як нерухомою пам'яткою, внесеною до реєстру, так і культурним парком, що має особливу культурну цінність. Реєстрація здійснюється постановою, виданою Президентом Республіки Польща за клопотанням міністра культури та охорони національної спадщини. У постанові також зазначаються межі визнаної історичної пам'ятки.

Ще однією формою охорони пам'яток є створення культурного парку. Це здійснюється рішенням муніципальної радипісля консультацій з воєводським реставратором пам'яток з метою захисту культурного ландшафту та збереження самобутніх ландшафтних зон з нерухомими пам'ятками, характерними для місцевих будівельних та поселень. У рішенні має бути визначено назву культурного парку, його межі, спосіб охорони, а також заборони та обмеження. Цікаво, що культурний парк, що виходить за межі муніципалітету, може бути створений та управлятися ним на основі одноголосних рішень муніципальних рад (або асоціації муніципалітетів), на території яких буде створено парк. Місцевий план просторового розвитку є обов'язковим для територій, де створено культурний парк.

Форма захисту, зазначена у пункті 4 вище, включаючи положення про захист у місцевому плані розвитку або зазначених у ньому рішеннях, випливає з резолюцій та адміністративних рішень, прийнятих відповідними органами влади. Під час прийняття місцевого плану розвитку та видання вищезгаданих рішень адміністративні органи зобов'язані враховувати нерухомі пам'ятки, внесені до Реєстру та муніципального реєстру пам'яток і культурних парків, і за потреби запроваджувати заборони та розпорядження, спрямовані на захист пам'яток, розташованих на певній території.

Тут також варто згадати про реєстри пам'яток, які ведуться на трьох рівнях:

національний реєстр пам'яток – ведеться Генеральним консерватором пам'яток,
провінційний реєстр пам'яток – ведеться відповідними провінційними реставраторами пам'яток,
муніципальний реєстр пам'яток – ведеться головою гміни (мером, президентом міста).

Правова природа та обсяг охорони нерухомих пам'яток на основі внесення до реєстру викликає багато сумнівів та проблем. Стаття 21 Закону про охорону пам'яток визначає, що він є лише основою для розробки програм охорони пам'яток воєводствами, повітами та муніципалітетами. На практиці внесення до реєстру здійснюється компетентним органом за його офіційними ініціативами, без видання адміністративного рішення – зазвичай у формі наказу. Гірше того, власники часто не тільки не знають про кроки, вжиті органами влади для внесення їхньої власності до реєстру, але й не інформовані про результат, тобто про сам внесення. Така практика не позбавляє власника права оскаржувати такий внесення, хоча кожен випадок вимагає індивідуального аналізу та оцінки ефективності потенційних апеляцій.

Наступного тижня запрошуємо вас ознайомитися з нашою статтею, в якій ми представимо права та обов'язки власника майна, що підлягає охороні згідно із Законом про охорону пам'яток.

Це сповіщення надано лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.

автор: