У сьогоднішній статті із серії «Адвокат у фермерському господарстві» ми хочемо представити ключові положення закону, підписаного Президентом Республіки Польща 10 березня 2026 року, який публічно називають законом про посилення захисту польського сільського господарства. Оскільки нові правила стосуються окремих фермерів, орендарів, підприємців та організацій, зацікавлених у придбанні землі з Ресурсу сільськогосподарського майна Державного казначейства, варто обговорити їх детальніше та з практичної точки зору.
Слід зазначити одразу, що основним рішенням, прийнятим законодавцем, є продовження терміну зупинення продажу сільськогосподарських угідь, їх частин та часток спільної власності на майно, включене до Ресурсу сільськогосподарського майна Державного казначейства, ще на 10 років. Це означає, що, в принципі, державні сільськогосподарські угіддя залишатимуться виключеними з продажу до 30 квітня 2036 року. Законодавець обґрунтовує цю зміну необхідністю захисту сімейних фермерських господарств, обмеження спекулятивних земельних операцій та запобігання придбанню землі іноземними суб'єктами господарювання або суб'єктами господарювання, які фактично не займаються сільськогосподарською діяльністю.
Важливо наголосити, що це рішення не діє ізольовано від чинної системи сільськогосподарського права. Поправка узгоджується з логікою Закону від 14 квітня 2016 року про призупинення продажу нерухомості, що належить до Ресурсу сільськогосподарського майна Державного казначейства, а також із ширшими правилами, що випливають із Закону від 11 квітня 2003 року про розвиток сільськогосподарської системи. На практиці це означає збереження моделі, за якою земля, що перебуває у державній власності, призначена переважно для сільськогосподарської діяльності та розширення сімейних фермерських господарств, а не є звичайним товаром.
Оренда все ще залишається основною формою господарювання
Особливе значення має той факт, що нові правила підтверджують поточний напрямок державної сільськогосподарської політики, згідно з яким оренда залишатиметься основною формою управління землею з Ресурсу. Оголошення KOWR чітко вказують на те, що це рішення відповідає потребам сільськогосподарської спільноти, яка вказала, що використання державної землі без необхідності її купівлі дозволяє фермерським господарствам розвиватися без дуже високих витрат на її придбання.
Це не просто теоретичне питання. Для багатьох фермерів та орендарів це означає, що замість планування викупу нерухомості, якою вони користувалися роками, їм доведеться продовжувати базувати свою бізнес-стратегію на збереженні або перегляді договору оренди. З точки зору фінансової безпеки це може бути вигідним, оскільки кошти можна буде спрямувати на інвестиції, обладнання, модернізацію виробництва або покращення ліквідності ферми, а не на саму купівлю землі.
Варто зазначити, що відповідно до статті 24, розділу 1 Закону про управління сільськогосподарським майном Державного казначейства, Національний центр підтримки сільського господарства управляє Ресурсом переважно шляхом оренди або продажу. Це означає, що оренда не є тимчасовим рішенням, а одним з основних інструментів державної політики щодо сільськогосподарських земель.
Винятки із заборони продажу
Водночас слід зазначити, що законодавець не зберіг заборону на продаж у абсолютному вигляді. Винятки все ще передбачені, і один з них щойно розширено.
Найбільш суттєва зміна стосується дрібних сільськогосподарських угідь. Раніше ділянки площею до 2 гектарів були звільнені від заборони, але поправка збільшує це обмеження до 5 гектарів. Публічні оголошення свідчать про те, що ця зміна має на меті покращити управління Ресурсом та пришвидшити розподіл менших ділянок, особливо для окремих фермерів, які хочуть розвивати свої ферми без багаторічних адміністративних процедур.
Крім того, заборона не поширюється на нерухомість, призначену для несільськогосподарських цілей у місцевому плані розвитку, остаточному рішенні про умови забудови або генеральному муніципальному плані. Приклади, що наводяться публічно, включають технопарки, бізнес- та логістичні центри, інвестиції в транспорт, житлове будівництво та спортивно-оздоровчі споруди. Об'єкти нерухомості, розташовані в межах спеціальних економічних зон, а також певні будинки, квартири, господарські будівлі та гаражі, разом із необхідною землею, також звільняються від заборони.
Саме на цьому етапі трапляється більшість практичних помилок. Сама лише думка про те, що нерухомість потенційно придатна для інвестицій, не гарантує її вільного придбання. Ключовим фактором є офіційне призначення землі, відображене у відповідних документах планування, а не лише економічні наміри покупця.
Що це означає на практиці?
Нові правила матимуть дуже різні наслідки для різних груп учасників ринку. Для окремих фермерів вони можуть означати легше придбання менших ділянок з Фонду нерухомості, але водночас обмеження на купівлю більшої нерухомості залишаться. Для орендарів це сигналізує про те, що довгострокове планування має й надалі базуватися переважно на довгостроковості оренди, а не на припущенні, що купівля буде природним і швидким наступним кроком.
Для інвесторів та підприємців Закон вимагає ретельного вивчення правового статусу нерухомості перед початком ділових переговорів. Якщо земля належить до Об'єднання майнових ресурсів, вкрай важливо визначити, чи дійсно вона підпадає під законодавчий виняток із заборони продажу. В іншому випадку переговори, фінансовий аналіз та підготовка до інвестицій можуть затягнутися на місяці, навіть якщо сам продаж є юридично неприпустимим.
Можна виділити два типові сценарії. У першому випадку фермер роками орендує землю у Національного центру підтримки сільського господарства та припускає, що після закінчення попереднього періоду захисту він чи вона повністю викупить землю. Однак після внесення змін фермер повинен переглянути весь план розвитку фермерського господарства, оскільки загальна заборона на продаж залишається чинною до 2036 року.
У другому випадку підприємець знаходить привабливу землю, що належить Ресурсу, та розглядає її як потенційний об'єкт для інвестування, але лише плановий аналіз показує, що нерухомість все ще має сільськогосподарський характер, а тому торгівля нею підлягає законодавчим обмеженням.
Обсяг допомоги юридичної фірми
У таких питаннях важливим є не лише знання нормативних актів, але й, перш за все, їх правильне застосування до конкретної нерухомості та конкретного призначення клієнта. Наша юридична фірма допомагає в аналізі документів, пов'язаних із землею, оцінці цільового використання нерухомості та визначенні того, чи підлягає певний випадок винятку із заборони продажу, чи є доцільними подальші договори оренди. Ми також допомагаємо в підготовці листів, заяв та декларацій, що подаються до Національного центру підтримки сільського господарства (KOWR), забезпеченні дотримання термінів, перегляді проектів договорів та представництві клієнтів в адміністративних та цивільних спорах, пов'язаних з операціями з сільськогосподарською нерухомістю.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Закон чинний станом на 18 березня 2026 року.
Автор:
Редактор серії:
