Чи можуть скарги на запах гною, звуки тварин або роботу комбайна після настання темряви ефективно обмежувати сільськогосподарську діяльність? Для багатьох фермерів це не просто теоретичне питання. Скарга сусіда, прохання припинити забруднення, конфлікт щодо нічного збирання врожаю або неприємний запах можуть означати не лише стрес, але й ризик порушення виробництва, затримки збору врожаю та реальні фінансові втрати.
У сьогоднішній статті із серії «Адвокат у фермерських господарствах» ми обговорюємо урядовий законопроект про внесення змін до деяких законів щодо захисту функцій сільського сільськогосподарського виробництва. Рада Міністрів ухвалила його 18 серпня 2026 року. Хоча законопроект не має сили обов’язкового закону, його спрямованість є важливою як для фермерських господарств, так і для тих, хто купує будинок чи земельну ділянку у сільській місцевості.
Де починається проблема
Сучасна сільська місцевість дедалі більше поєднує виробничі, житлові та рекреаційні функції. Нові будинки будуються поруч із фермами, часто купуються людьми, які раніше жили в містах і не мали досвіду роботи з реаліями сільськогосподарського виробництва. Проблеми виникають, коли бажання мирного використання власності стикається із сезонним та біологічно зумовленим характером сільськогосподарської діяльності.
Сільськогосподарську діяльність не можна вести виключно з 8:00 до 16:00. Погода, сезон збору врожаю, загроза дощу, необхідність швидкого збору врожаю, транспортування сільськогосподарської продукції та виконання тваринницьких обов'язків часто вимагають роботи вечорами, вночі та у вихідні дні. Міністерство сільського господарства та розвитку сільських районів зазначає, що шум техніки, запахи та звуки тварин є джерелом дедалі частіших конфліктів між фермерами та новими сільськими жителями.
Наразі основним джерелом інформації для вирішення сусідських спорів є стаття 144 Закону від 23 квітня 1964 року – Цивільного кодексу. Це положення забороняє власникам майна вживати дій, які порушують використання сусідніх об'єктів нерухомості понад розумні межі, враховуючи соціально-економічне призначення майна та місцеві умови. На практиці це вимагає оцінки конкретних обставин у кожному конкретному випадку: виду діяльності, розташування майна, характеру навколишньої території, масштабу впливу та відповідності дій нормативним актам.
Зокрема, сусід може спробувати подати негативний позов відповідно до статті 222 § 2 Цивільного кодексу, вимагаючи відновлення законного стану та припинення порушень. Залежно від обставин, спір може стосуватися обмежень на проведення певних робіт, способу зберігання натуральних добрив, транспортування, вентиляції тваринницьких приміщень або частоти проведення певних видів діяльності.
Що хоче змінити уряд?
Проєкт UPRO8 пропонує зміну підходу до типового впливу сільськогосподарської діяльності. Згідно з урядовою заявою, шум, запахи та інші поширені наслідки сільськогосподарського виробництва слід розглядати в межах середніх значень, якщо діяльність здійснюється відповідно до правил та принципів раціонального управління сільським господарством. Захист має бути поширений на рослинництво та тваринництво, включаючи садівництво, плодівництво та рибальство.
Однак це не означає запровадження загального «права на порушення порядку» або імунітету для кожного фермерського господарства. Законопроект чітко передбачає, що захист не поширюватиметься на діяльність, що здійснюється з порушенням закону або принципів належного сільськогосподарського ведення. Він також не поширюватиметься на діяльність, що здійснюється поза межами територій, де відповідно до правил просторового планування здійснюється або може здійснюватися сільськогосподарська діяльність.
Це суттєве застереження. Фермери, як і раніше, повинні будуть дотримуватися норм щодо охорони навколишнього середовища, управління добривами, добробуту тварин, охорони водних ресурсів, управління відходами, будівельного законодавства та адміністративних рішень. Проект має на меті обмежити необґрунтовані претензії щодо законного, належним чином веденого виробництва, а не легалізувати діяльність, яка фактично перевищує прийнятні стандарти.
Заява в нотаріальному акті
Законопроект також вносить зміни до Закону від 11 квітня 2003 року про розвиток сільськогосподарської системи. У певних випадках покупець нерухомості, розташованої в сільськогосподарських районах, повинен буде подати нотаріальний акт, в якому зазначатиметься, що він усвідомлює, що сільськогосподарська діяльність ведеться або може вестися в межах тієї ж кадастрової зони, і що можуть виникнути її звичайні наслідки, включаючи шум, запахи, збільшення руху сільськогосподарської техніки та транспортних засобів, а також періодичні перебої, пов'язані з польовими роботами.
Зобов'язання має бути пов'язане з територіями, призначеними для сільськогосподарської діяльності в генеральному муніципальному плані або плані місцевого розвитку. На практиці, перед придбанням нерухомості необхідно буде не лише перевірити земельний та іпотечний реєстр, доступ до доріг та комунальні послуги, але й ретельно проаналізувати планувальні документи та фактичне оточення нерухомості.
Декларацію покупця не слід трактувати як безумовну відмову від усіх претензій до сусіда. Вона служить, перш за все, інформативній та превентивній меті. Вона не позбавить покупця захисту від незаконної діяльності, але може значно ускладнити будь-яке подальше твердження про те, що типові характеристики продуктивного села були абсолютно непередбачуваними.
Як діяти мудро
У такій ситуації наша юридична фірма може допомогти вам вирішити питання від початку до кінця: проаналізувати статус планування власності та ферми, оцінити ризик претензій сусідів, перевірити дотримання конкретних норм, підготувати відповіді на судові повістки та процесуальні документи, а також, за необхідності, представляти клієнта в органах влади або судах. У разі придбання сільської нерухомості варто вивчити не лише документи на власність, але й фактичний характер району та функцію землі, визначені в місцевому плані зонування або генеральному плані муніципалітету.
Для власника фермерського господарства, у разі виникнення спору, документація, що підтверджує законність та раціональність виконуваних робіт, буде першочерговою. Для покупця будинку або земельної ділянки вирішальним буде свідоме вивчення того, чи дійсно вибране місце відповідає його очікуванням. Чим швидше сторони конфлікту виявлять його джерело, тим більший шанс вирішити суперечку без дороговартісного судового розгляду.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Закон чинний станом на 19 серпня 2026 року.
Автор:
Редактор серії:
