У сьогоднішньому випуску серії статей під назвою «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми підсумуємо для вас ключові зміни, що відбулися у травні та червні цього року в галузі нерухомості.
Кінець перехідного періоду застосування старого закону про розвиток
Сталося! Від сьогодні всі угоди, укладені покупцями та забудовниками щодо житлових приміщень у поточних девелоперських проектах або інвестиційних проектах, повинні відповідати Закону від 20 травня 2021 року про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та Гарантійний фонд забудовників.
Звичайно, протягом наступних кількох місяців ринок все ще застосовуватиме Закон про розвиток 2011 року під час виконання угод про розвиток, укладених до 1 липня 2024 року, але відтепер правовою основою для дій забудовників є на 100% Закон про розвиток 2021 року.
Запрошуємо вас ознайомитися з нашими статтями, що аналізують Закон про розвиток 2021 року, та зв’язатися з нами безпосередньо.
Зміни до Закону про управління нерухомістю – плата за покращення
11 червня 2024 року проект закону комітету про внесення змін до Закону про управління нерухомістю (форма № 443) було подано на перше читання до Комітету з питань інфраструктури та Комітету з питань місцевого самоврядування та регіональної політики.
Він містить ключову зміну щодо регулювання плати за покращення, встановленої на основі статті 98a та статті 145 Закону від 21 серпня 1997 року про управління нерухомістю («AGM»).
Нагадаємо, що відповідно до статті 98a Закону про землю та іпотеку, збір за покращення не може перевищувати 30% від різниці у вартості майна до та після поділу. Муніципалітет повинен спочатку прийняти рішення про встановлення збору за покращення, оскільки лише на цій підставі він може згодом покласти зобов'язання на особу, яка ділить майно, сплатити цю суму муніципальній раді. Звичайно, необхідною умовою для цього є беззаперечне доведення того, що вартість майна зросте в результаті поділу на прохання власника або постійного користувача. Різниця у вартості майна визначається на основі звіту про оцінку, який найчастіше готує експерт, залучений муніципальною радою, який потім порівнюється зі звітом про оцінку суб'єкта, що проводить поділ.
Наразі провадження щодо встановлення стягнення за покращення може бути розпочато протягом трьох років з дати, коли рішення про затвердження поділу нерухомого майна набуло чинності або рішення про поділ набуло юридичної сили. Однак, згідно з запропонованими змінами, цей термін має бути скорочено до 18 місяців.
Відповідно до ст. 145 п. 1 Закону проземлеустрій, «Голова гміни, мер або президент міста може своїм рішенням встановити підвищений збір щоразу після створення умов для підключення власності до окремих об'єктів та технічної інфраструктури або після створення умов для використання побудованої дороги». У попередній редакції, відповідно до ст. 145 п. 2 Закону про землеустрій, термін для порушення провадження щодо встановлення такого збору також становив 3 роки, і тут також поправка передбачає скорочення цього терміну до 18 місяців.
У обґрунтуванні законопроекту зазначено , що поточний термін для порушення провадження є «занадто довгим». Також зазначається, що: «Ця ситуація створює значну невизначеність серед власників нерухомості, обмежує їхню свободу формувати свої сімейні бюджети та сприяє почуттю недовіри до держави».
На нашу думку, як запропоновані зміни, так і обґрунтування їх впровадження, викладене в обґрунтуванні проекту, є обґрунтованими. Це пояснюється тим, що інвесторам, які реалізують такі проекти, як будівництво будинків, часто доводилося стикатися з негативними наслідками поділу майна, залишаючись невизначеними протягом 36 місяців з дати затвердження поділу щодо того, чи стягуватиметься така плата, чи ні.
Зобов'язання з планування згідно з генеральними планами аеропортів
В результаті активізованих зусиль місцевих органів влади, насамперед варшавської мерії, в останній тиждень червня до Сейму було внесено поправку (парламентський документ 430/468), яка суттєво змінила зобов'язання щодо планування згідно з генеральними планами аеропортів. З боку інвесторів, Польська асоціація забудовників активно займалася цим питанням
У чинній редакції статті 55, пункту 9 Закону від 3 липня 2002 року – Закон про авіацію: Для територій, охоплених генеральним планом, обов’язковим є складання місцевого плану просторового розвитку – відповідно до затвердженого генерального плану –з урахуванням положень щодо закритих територій (...).
З огляду на це, Департаменти архітектури та будівництва окремих районів, Управління архітектури та просторового планування столичного міста Варшави та, нарешті, Апеляційна рада місцевого самоврядування у Варшаві призупинили провадження щодо видачі рішень щодо забудови. Генеральний план, що має особливе значення для галузі нерухомості, включає обов'язкову підготовку та прийняття місцевого плану просторового розвитку для території, що охоплюється генеральним планом аеропорту. Через труднощі, що виникли під час підготовки місцевого плану просторового розвитку, це значно затримало процес інвестування та будівництва в південних районах Варшави.
З огляду на таке формулювання, було запропоновано поправки, які б скасували цей обов'язок та дозволили обов'язкове прийняття місцевих планів просторового розвитку в районах, охоплених генеральними планами аеропортів. На жаль, поправку було відкликано до другого читання в Сеймі. У цьому випадку ми все ще чекаємо, і провадження щодо видання плану розвитку у Варшаві буде продовжено призупинено.
Зміни в податку на майно
У червні також було опубліковано проект поправки до Закону від 12 січня 1991 року про місцеві податки та збори («УПОЗ»). Його прийняття означатиме суттєву зміну у визначенні «будівлі» або «споруди». Це означає, що обсяг податкових зобов’язань для суб’єктів господарювання, які ними володіють, переглядається. Ми писали про цю зміну в іншій серії від нашої юридичної фірми – «Податки на це та на се» (№47). Радимо вам ознайомитися з нею.
Відтермінування набрання чинності новими технічними умовами
На своєму засіданні 28 червня 2024 року Сейм ухвалив поправку до Закону про забезпечення доступності для осіб з особливими потребами. Відповідно до статті 66 Закону, до 20 вересня 2024 року мають бути внесені зміни (хоча цей термін також продовжено) до таких нормативних актів: нормативних актів щодо технічних умов, яким повинні відповідати будівлі та їх розташування, технічних умов використання будівель, а також детального обсягу та форми будівельного проектування, зокрема тих, що стосуються житла.
Завдяки цій поправкі Сейм продовжив термін прийняття нових імплементаційних нормативних актів ще на два роки, і нові нормативні акти спрямовані на задоволення потреб людей з інвалідністю. Це продовження, враховуючи відсутність ґрунтовного проекту, який би пройшов ретельні консультації з представниками галузі нерухомості, безумовно, є гарним рішенням. Ми сподіваємося, що цього разу міністерство негайно розпочне роботу над проектом, щоб протягом цих двох років було прийнято проект, який враховуватиме практичні виклики ринку нерухомості.*
На цьому етапі ми запрошуємо вас ознайомитися з нашою наступною статтею з нашої поточної серії про переважні права, яка буде опублікована наступного тижня в рамках нашої серії «Вівторкові ранки для будівництва». Вона стосуватиметься переважного права Національного центру обробки даних.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 2 липня 2024 року
*оновлення від 2 липня 2024 року – 13:00.
