У сьогоднішній статті, як продовження серії про інвестиції в PRS, ми представимо тему землі для вищезгаданих інвестицій, включаючи ризики, пов'язані з реалізацією інвестицій в окремих сферах.
Як ми зазначали в попередній статті, житлові інвестиції типу PRS поділяються на ті, що побудовані для придбання однією особою, яка потім передає їх професійному оператору (BTR), та ті, що побудовані для перепродажу дрібним приватним інвесторам, які здають в оренду придбані квартири (BTL). Наразі житлові інвестиції типу BTR домінують на польському ринку.
Наразі ринок нерухомості відчуває дефіцит землі для житлової забудови. В результаті інвестори змушені шукати та купувати землю для цілей, відмінних від забудованих територій. Тож чи можуть інвестиції в PRS вирішити існуючу проблему дефіциту землі під житлову забудову?
Перш за все, слід розглянути, чи можна здійснювати інвестиції PRS на землі, призначеній для інших цілей, ніж житлове використання, у місцевому плані розвитку.
Згідно з чинним законодавством, не існує окремої категорії для інвестицій у PRS. Правильно припустити, що це, по суті, багатоквартирні житлові будинки. Однак, чи можна вважати ці інвестиції такими, що відповідають критеріям класифікації як будинки колективного житла, і тому чи можна їх реалізовувати в районах, призначених для обслуговування в місцевих планах зонування?
Польське законодавство розрізняє житлові та нежитлові будівлі. Відповідно до Положення Міністра інфраструктури від 12 квітня 2002 року про технічні вимоги до будівель та їх розташування, житлові будівлі включають односімейні будинки, багатоквартирні будинки, що містять дві або більше квартир, та житлові будинки в сільській забудові. Колективне житло, з іншого боку, визначається як будівлі, призначені для тимчасового проживання поза межами постійного місця проживання, включаючи готелі, пансіонати, будинки відпочинку, студентські гуртожитки та будинки соціального забезпечення.
Польська класифікація будівель класифікує колективні житлові будинки по-різному, включаючи ці типи будівель до житлових будівель.
Відповідно до визначення, зазначеного в Законі від 21 червня 2001 року про захист прав орендарів, муніципальні житлові ресурси та про внесення змін до Цивільного кодексу, під «житлом» розуміються приміщення, що використовуються для задоволення житлових потреб, а також приміщення, що слугують студією для митця з метою проведення діяльності у сфері культури та мистецтва. Для цілей Закону приміщення, призначені для короткострокового перебування осіб, зокрема ті, що розташовані в пансіонатах, гуртожитках, готелях, будинках відпочинку або інших будівлях, що використовуються для туристичних або рекреаційних цілей, не вважаються приміщеннями.
Таким чином, рішення про реалізацію інвестицій PRS у зоні, призначеній для надання послуг у місцевому плані розвитку, може спочатку збільшити ризик оскарження таких інвестицій на етапі отримання дозволу на будівництво. Якщо орган влади визначить, що заплановані інвестиції насправді є спробою обійти закон шляхом розміщення житлових будівель у зоні, призначеній для надання послуг, це може зрештою призвести до відмови у видачі дозволу на будівництво таких інвестицій.
Ще один ризик, який слід врахувати, полягає в пропонуванні таких інвестицій у районах, призначених для надання послуг як житлові приміщення. Ці послуги не відповідають законодавчому визначенню житлового приміщення.
Слід також наголосити, що допуск будинків колективного житла може призвести до відсутності інтересу з боку інвестиційних фондів як потенційних покупців таких інвестицій.
Таким чином, інвестиції у PRS, як правило, слід планувати на землях, призначених для багатоквартирного житлового будівництва в місцевих планах. Однак розміщення таких інвестицій на землях, призначених для надання послуг, слід вважати ризикованим як з точки зору реалізації, так і подальшого інвестиційного інтересу з боку фонду.
Крім того, важливо зазначити, що за відсутності плану місцевого розвитку інвестиції типу PRS не виключаються. Інвестор має можливість отримати рішення про умови забудови за умови виконання всіх законодавчих вимог для видачі такого рішення. Крім того, згідно з чинним законодавством, інвестор має право здійснювати заплановані інвестиції на основі інститутів, передбачених так званим lex developer, який дозволяє здійснювати інвестиції незалежно від планувальних домовленостей за умови, що такі інвестиції не суперечать положенням дослідження умов та напрямків просторового розвитку та що дотримуються необхідних відстаней від громадських об'єктів.
У наступній статті ми представимо тематику договорів на реалізацію інвестицій PRS.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 13 вересня 2022 року.
автор:
