Як і кожного першого вівторка місяця, у сьогоднішній статті ми хотіли б дослідити подальші законодавчі зміни, які варто відзначити, зокрема, пов’язані із запланованими інвестиціями на ринку нерухомості. По-перше, ми хотіли б ще раз нагадати, що 23 березня 2023 року урядовий законопроект про внесення змін до Закону про просторове планування та забудову та деяких інших законів. Ми вже почали аналізувати заплановані зміни та поділимося більш детальною інформацією в наступних статтях нашої серії.
13 березня 2023 року Президент підписав Закон від 9 березня 2023 року про внесення змін до Закону про інвестиції у вітрові електростанції та деяких інших законів, який набуде чинності 23 квітня цього року. Закон містить поправку, в якій законодавець прямо зазначає, що з питань, не врегульованих Законом, застосовуються такі положення:
a) Закон від 27 березня 2003 року про просторове планування та забудову,
b) Закон від 7 липня 1994 року – Закон про будівництво,
c) положення Закону від 3 жовтня 2008 року про надання інформації про довкілля та його охорону, участь громадськості в охороні довкілля та оцінку впливу на довкілля.
До Закону також додано нові поняття, зокрема визначення загальної висоти вітрової електростанції, оператора вітрової електростанції та мешканця гміни, який вважатиметься споживачем електроенергії в побуті у значенні статті 3, розділу 13b Закону від 10 квітня 1997 року – Закон про енергетику, проживаючи в гміні, де розташована вітрова електростанція. Крім того, поправка вводить до зміненого Закону розділ 2a, що стосується принципів безпечної експлуатації технічних компонентів вітрової електростанції, та визначає допустимі відстані електростанції від інших об'єктів, обмежуючи так зване «правило 10H», яке раніше перешкоджало інвестиціям. Згідно з чинною редакцією, допустима відстань нової інвестиції від існуючих житлових будівель та природоохоронних територій становила щонайменше в 10 разів більше висоти вітрової електростанції. Однак поправка запроваджує можливість визначення іншої відстані в метрах у місцевому плані зонування, але не менше 700 метрів.
Ще однією важливою зміною у зміненому Законі є додавання статті 6g, яка покладає на інвестора обов'язок виділити щонайменше 10% встановленої потужності вітрової електростанції, що є предметом цієї інвестиції, для передачі мешканцям комуни протягом 15 років (стаття 9), і це положення набуде чинності 2 липня 2024 року.
Законодавчий орган планує внести зміни до Закону від 5 липня 2018 року «Про сприяння підготовці та здійсненню інвестицій у житло та пов’язаних з ним інвестицій» («lex developer») шляхом розробки закону про внесення змін до законів з метою усунення зайвих адміністративних та правових бар’єрів. Законопроект передбачає дві суттєві зміни. Перша стосується можливості будівництва житлових масивів на деградованих землях, всупереч положенням дослідження просторового розвитку, де раніше розташовувалися будівлі, що слугували офісними будівлями або великомасштабними торговими центрами. Ця зміна, безсумнівно, може допомогти інвесторам, а отже, і майбутнім покупцям, з огляду на поточний дефіцит землі для житлової забудови.
Однак, друга із запланованих змін сприймається інвесторами критично. Йдеться про заплановане скасування поточних повноважень муніципалітетів щодо визначення кількості паркувальних місць для певної інвестиції та встановлення жорсткого контрольного показника в 1,5 паркувальних місця на кожну нову квартиру в забудові. Згідно з обґрунтуванням законопроекту, зміна спрямована на задоволення поточних потреб мешканців. Однак це призведе до зростання ціни кожної нової інвестиції через необхідність будівництва більших підземних гаражів. Як наслідок, інвестори будуть змушені відмовитися від запланованих інвестицій через їхню відсутність прибутковості або підвищити ціни на квартири, що, у свою чергу, може призвести до зменшення кількості покупців квартир. Слід також зазначити, що деякі інвестиції будуть взагалі неможливі, оскільки будівництво підземного паркінгу буде виключено через просторові або екологічні обмеження. На завершення, законодавчий орган може досягти протилежного очікуваному результату за допомогою цієї запланованої зміни. Варто зазначити, однак, що Сенат у резолюції від 22 лютого цього року відхилив вищезгадану пропозицію. Проект закону про внесення змін до законів з метою усунення непотрібних адміністративних та правових бар'єрів. Ми очікуємо на позицію Сейму.
2 березня 2023 року набуло чинності Розпорядження Міністра сільського господарства та розвитку сільських районів від 13 січня 2023 року про технічні умови, яким повинні відповідати сільськогосподарські споруди та їх розташування. Положення розпорядження визначають технічні умови, яким повинні відповідати сільськогосподарські споруди та пов'язане з ними будівельне обладнання, а також їх розташування. Відповідно до §49 розпорядження, його положення в новій редакції не застосовуються до сільськогосподарських споруд, на які до набрання чинності розпорядженням 1) було видано дозвіл на будівництво або подано заяву на таке рішення, або 2) розпочато будівництво, яке не потребує дозволу на будівництво.
Нарешті, ще одна важлива зміна: відповідно до Закону від 7 жовтня 2022 року, що вносить зміни до Закону про енергетичну ефективність будівель та Закону про будівництво, з 28 квітня цього року набуде чинності обов'язок для суб'єктів господарювання, які планують продати або орендувати будівлю, її частину або приміщення, надавати сертифікат енергетичної ефективності, тобто документ, що визначає кількість енергії, необхідної для задоволення енергетичних потреб, пов'язаних з використанням будівлі (тобто енергії для опалення та вентиляції, приготування гарячої води, а у випадку нежитлових будівель також освітлення). Обов'язок замовляти сертифікат кожні 10 років виключено для існуючих будівель або приміщень, які не будуть предметом договору купівлі-продажу або оренди, тобто тих, що використовуються «для власного використання».
Звісно, ми постійно стежимо за ринком нерухомості та розглянули останні пропозиції щодо боротьби з патодевелоперкою (формою забудови нерухомості). Однак ці пропозиції настільки загальні, що ми не будемо їх аналізувати на цьому етапі. Ви можете ознайомитися з ними на офіційному вебсайті Міністерства розвитку і технологій: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/stoppatodeweloperka.
Наступного тижня ми повернемося до аналізу проекту змін до Закону про просторовий розвиток та планування. Цього разу ми зосередимося на генеральному плані.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 3 квітня 2023 року.
автори:
