Безсумнівно, вересень був сповнений анонсів змін, які, якщо їх буде впроваджено, вплинуть на ринок нерухомості. Тому ми вирішили розділити нашу дискусію на дві частини. Сьогодні ми хотіли б звернути вашу увагу на парламентський законопроект «Польща 2050», який пропонує чергову поправку до Закону про розвиток, що з’явився на вебсайті Сейму 23 вересня 2025 року. Наступного тижня ми підсумуємо оголошення про зміни до Закону про просторове планування та забудову.
Запланована поправка до Закону про забудовників включає додавання нової статті 5a, яка законодавчо визначатиме метод розрахунку ціни житлової одиниці на основі її корисної площі. За словами авторів законопроекту, поправка має на меті усунути ринкові розбіжності щодо методу розрахунку площі житлових одиниць.
Аналізуючи запропоновані зміни та їх обґрунтування, ми бачимо кілька основних питань, які слід врахувати на наступних етапах законодавчого процесу.
По-перше, у проекті посилається на «Польський стандарт для визначення та розрахунку показників площі та об’єму в будівництві», але відсутнє посилання на рік видання цього стандарту або вказівка на те, що він посилається на чинний стандарт. Однак це, здавалося б, незначне питання, відсутність цього уточнення може призвести до суперечок щодо тлумачення, особливо якщо стандарт змінюється під час проекту. Тим часом не повинно бути сумнівів, що той самий стандарт, тобто той, що прийнятий для будівельного проекту, повинен використовуватися для розрахунку площі в межах одного й того ж проєкту забудови або інвестиційного проєкту.
По-друге, перехідне положення передбачає, що Закон застосовується до угод, укладених після набрання ним чинності. Однак ці зміни повинні застосовуватися до проектів, продажі яких розпочнуться після набрання чинності поправкою. Запропоноване перехідне положення створить нерівне становище для покупців квартир в одному й тому ж житловому комплексі. Враховуючи узгодженість виконання умов договору про забудову та ситуації покупців, зміни не повинні застосовуватися до проектів, які вже розпочалися. Крім того, такі зміни, ймовірно, вимагатимуть внесення змін до угоди про ескроу-рахунок, що вимагає згоди всіх існуючих покупців. Досвід показує, що отримання такої згоди від усіх сторін договорів про забудову є неможливим, а навіть якщо це можливо, це займає дуже багато часу. Тому така зміна може негативно вплинути на ліквідність інвестицій.
По-третє, запропонований vacatio legis є занадто коротким. Якби закон застосовувався до девелоперських проектів або інвестиційних проектів, які вже розпочалися, це призвело б до призупинення продажів. Запропоновані зміни вимагатимуть змін до проектної документації, карток одиниць, договорів про забудову та інформаційних брошур, а їх впровадження, навіть для одного девелоперського проекту, було б занадто коротким. У цьому випадку також матеріалізується ризик внесення змін до угоди про ескроу-рахунок, описаний вище.
По-четверте, протягом багатьох років ринок вказував на необхідність стандартизації методу вимірювання корисної площі підлоги в різних правових актах. Наразі ці питання регулюються, серед іншого, положенням про детальний обсяг та форму будівельного проекту, яке конкретно посилається на стандарт PN-ISO; Законом про захист прав орендарів, муніципальні житлові ресурси та внесення змін до Цивільного кодексу; та Законом про місцеві податки та збори. Кожен з цих правових актів розраховує корисну площу підлоги по-різному, і якщо проект буде прийнято, з'явиться ще одне джерело: Закон про забудовника.
Зрештою, на нашу думку, нав'язування методу «зверху вниз» для розрахунку ціни житлової одиниці непропорційно суперечить фундаментальним принципам свободи економічної діяльності. Підприємства повинні мати право формувати власну пропозицію, включаючи ціну квартири, і якщо це чітко та зрозуміло для споживача, законодавець не повинен втручатися.
Підсумовуючи, можна сказати, що намір врегулювати розрахунок корисної площі приміщень безсумнівно є обґрунтованим. Наразі в польських нормативних актах щодо розрахунку корисної площі існують значні розбіжності. Однак, на нашу думку, це питання вимагає більш системних змін, ніж просто внесення змін до Закону про забудовників.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 6 жовтня 2025 року.
Автор / Редактор серії:
