Січень минув, але він був сповнений численних оголошень про зміни до законодавства, які, безсумнівно, створять правові виклики для девелоперської та будівельної галузей. Початок року приніс, серед іншого, урядові заяви про боротьбу з «пато-забудовниками» та проект закону, який фактично обмежить інституційну оренду. Сьогодні ми також згадаємо про нову форму інвестицій у житло: кооперативи. Запрошуємо вас читати далі!
Для початку нагадаємо, що Міністр розвитку та будівництва, прагнучи боротися з явищем так званих «пато-забудовників», запропонував зміни до технічних вимог, зокрема збільшення мінімальної відстані багатоквартирних житлових будинків від межі ділянки з 4 метрів до 6 метрів, збільшення тривалості сонячного світла з 3 до 3,5 годин, а також будівництво «балконів для приватності» та «комфортних дитячих майданчиків». Детальний зміст законопроекту поки що невідомий, але немає сумнівів, що запропоновані зміни можуть ще більше збільшити витрати на будівництво та перешкодити новим інвестиціям. Отже, як також зазначає PZFD, нові зміни можуть негативно вплинути на доступність житла в майбутньому.
Другою важливою та неочікуваною заявою стали запропоновані урядом зміни до правил придбання більшої кількості квартир, зокрема в секторі інституційної оренди. Як пояснили ініціатори, зростання цін на нерухомість є реальною проблемою для потенційних покупців, а запропоновані рішення мають на меті стримувати зростання цін. Це пов'язано з тим, що зростання цін вважається результатом масового придбання нерухомості для здачі в оренду великими спеціалізованими організаціями, що обмежує кількість квартир, доступних на ринку, які можуть бути придбані фізичними особами.
Що саме законопроект про обмеження на придбання житлових приміщень? Він пропонує обмежити можливість придбання житлових приміщень, якщо певна особа володіє щонайменше п'ятьма квартирами. Після перевищення ліміту особа, яка бажає придбати ще одну квартиру, зможе робити це з розрахунку одна квартира кожні 12 місяців. Таке правове рішення, безсумнівно, негативно вплине на і без того обмежений попит на ринку житла. Крім того, планується підвищення податку на цивільно-правові операції для придбання шостої та наступних квартир. Цей законопроект зустрів критику не лише з боку ринку, а й з боку представників уряду, тому ми очікуємо остаточного варіанту та обов'язково повернемося до його аналізу.
Сьогодні ми також хочемо звернути увагу на вже прийняті нормативні акти щодо нових рішень для фізичних осіб у формі житлово-будівельних кооперативів.
Житловий кооператив – це новий спосіб будівництва житлових будинків для задоволення власних потреб у житлі. Діяльність кооперативів регулюється Законом від 4 листопада 2022 року «Про житлові кооперативи та правила розпорядження нерухомим майном, що належить до комунальних ресурсів нерухомості, з метою підтримки реалізації інвестицій у житлове будівництво». Положення цього Закону набудуть чинності 1 березня 2023 року.
Кооператив – це ініціативна група, яка діє як цивільне партнерство. Ця група зможе отримати гарантований житловий кредит від Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) та побудувати житловий проект для задоволення власних житлових потреб. Це підприємство, в принципі, не може бути орієнтованим на отримання прибутку чи інвестицій. Інвестиційна група повинна складатися щонайменше з трьох осіб, і брати участь можуть лише фізичні особи. Земля, на якій буде збудовано кооперативну нерухомість, буде надана з муніципальних ресурсів.
Для здійснення інвестицій житлового кооперативу члени інвестиційної групи повинні будуть укласти договір цивільного партнерства або договір житлового кооперативу (стаття 5, пункт 1, пункти 1 та 2 вищезгаданого Закону про кооперативи). У договорі про кооперацію буде зазначено:
- предмет житлових інвестицій;
- кількість житлових приміщень або окремих житлових будинків, запланованих у рамках інвестицій у житло, в яких не передбачено окремих приміщень;
- принципи фінансування інвестицій у житло;
- принципи врегулювання інвестицій у житло;
- спосіб ведення справ та прийняття рішень;
- принципи представництва;
- правила укладення договору та правила відмови від договору;
- термін дії договору;
- правила розірвання договору.
Сторони договору про співпрацю несуть солідарну відповідальність за виниклі зобов'язання.
Підсумовуючи, початок року приніс багато оголошень про зміни в законодавстві, які можуть суттєво вплинути на ринок житла.
Наступного тижня ми повернемося до теми цифровізації інвестиційно-будівельного процесу та опишемо принципи функціонування електронної бази даних будівельних проектів.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 7 лютого 2023 року.
автори:
