Перша травнева стаття з нашої серії «Вівторкові ранки для будівельної галузі» присвячена змінам у законодавстві. Сьогодні ми хочемо звернути вашу увагу на зміни, які були анонсовані у «Віснику законів» безпосередньо перед першотравневими святами – 27 квітня 2023 року – та будуть впроваджені Законом від 26 січня 2023 року про внесення змін до законів з метою усунення зайвих адміністративних та правових бар’єрів (так званий «закон про дерегуляцію»).
Зміни в lex developer
Перш за все, закон про дерегуляцію вносить суттєві зміни до закону про сприяння підготовці та реалізації житлових та пов'язаних з ними інвестицій ("lex developer"). З одного боку, поправка розширює інвестиційні можливості на колишніх комерційних та офісних землях. Однак вона також запроваджує суворі вимоги до паркування, вимагаючи 1,5 паркувальних місця на кожну квартиру (1:1 у забудовах центру міста), що створює значну загрозу для багатьох проектів, що зараз перебувають на стадії розробки.
Як зазначалося під час законодавчого процесу, положення про встановлення мінімальної кількості паркувальних місць суперечить сучасній тенденції обмеження паркувального простору для обмеження автомобільного руху. Таке рішення також обмежує можливості інвестора розвивати інвестиційну ділянку іншими способами, такими як зелені зони або зони відпочинку.
Інші зміни, про які згадується рідше, включають введення визначень: забудова центру міста та активна біологічна зона. Тому, хоча ці терміни фігурують в інших правових актах, у разі реалізації інвестицій за процедурою developer's lex ці терміни слід тлумачити відповідно до поправки.
Юридичне визначення забудови центру міста таке: «групування інтенсивних забудов у центральній зоні міста, зазначених у місцевому плані розвитку, а за відсутності місцевого плану – у дослідженні умов та напрямків просторового розвитку комуни». Це означає, що за відсутності місцевого плану або невказання центральної зони міста в дослідженні, інвестори будуть змушені застосовувати коефіцієнт 1,5 паркувальних місць.
Друге поняття – біологічно активна зона, буде розумітися як «зона з поверхнею, влаштованою таким чином, що забезпечує природну рослинність та затримку дощової води, а також 50% поверхні терас та плоских дахів з такою поверхнею та інші поверхні, що забезпечують природну рослинність, площею не менше 10 м², та поверхневі води на цій зоні».
Більше того, законодавець зобов'язує інвестора вказати мінімальну частку площі загальнодоступної, неогородженої, організованої зони відпочинку та відпочинку або спортивної зони, розташованої в межах біологічно активної зони на території житлової інвестиції.
Беручи до уваги вищезазначені зміни, заявки розробників lex, подані з 12 травня 2023 року, повинні будуть відповідати вищезазначеним вимогам.
Зміни до Адміністративно-процесуального кодексу
Цей самий закон також внесе суттєві зміни до Адміністративного процесуального кодексу шляхом введення нового § 1a до статті 127 Адміністративного процесуального кодексу. Це положення зазначає, що рішення органу першої інстанції стає остаточним, якщо орган утримується від надання обґрунтування рішення, оскільки воно повністю відповідає вимогам сторони. Таким чином, це буде винятком із принципу двоінстанційного провадження. Це рішення має на меті пришвидшити та спростити провадження в органах державного управління. Законодавець використовує термін «сторони провадження» в однині, не уточнюючи, однак, що таке рішення може бути видано лише у випадках, коли заявник є єдиною стороною. Тому, якщо орган застосовує це положення, коли є більше сторін, це рішення обмежує можливості решти сторін захищати свої права. Оскільки рішення буде остаточним, інші сторони будуть позбавлені можливості оскаржити рішення органу до другої інстанції та тому будуть змушені звертатися за захистом своїх прав безпосередньо до адміністративних судів. У такій ситуації орган державного управління буде зобов'язаний підготувати обґрунтування перед передачею матеріалів справи до суду.
Практика покаже, чи будуть органи управління будівництвом готові застосовувати це положення, наприклад, під час видачі рішень про надання дозволів на будівництво.
Зміни до Закону про ліси
Поправка вводить розділ 1a до статті 37a Закону про ліси, який встановлює право першої відмови для Державного казначейства. Раніше для кожного продажу нерухомості, навіть у центрі міста, продавець мав подати так званий лісовий сертифікат, в якому зазначалося, чи охоплена земельна ділянка спрощеним планом управління лісами або рішенням про лісову інвентаризацію. З 12 травня 2023 року ці обставини можна буде визначити на основі декларації продавця, поданої під страхом кримінальної відповідальності за неправдиві свідчення. У такому випадку нотаріус, який готує договір купівлі-продажу, буде зобов'язаний попередити продавця про кримінальну відповідальність за подання неправдивої декларації та включити цю інформацію до нотаріального акта.
Ця зміна, безсумнівно, спростить укладання договорів купівлі-продажу, хоча в сумнівних ситуаціях, незалежно від заяв продавця, ми рекомендуємо перевірити фактичні обставини, оскільки угода, укладена без надання Державному казначейству можливості скористатися своїм правом переважної купівлі, буде недійсною.
Наступного тижня ми повернемося до теми внесення змін до Закону про просторове планування та забудову та зосередимося на питанні муніципальних стандартів містобудування.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 8 травня 2023 року.
автори:
