У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми представляємо короткий виклад найважливіших змін до Закону про просторове планування та забудову («УПЗЗ»), внесених Законом від 5 листопада 2025 року про внесення змін до Закону про просторове планування та забудову та деяких інших законів («Закон про внесення змін»). Закон був підписаний Президентом 27 листопада 2025 року, а дата його набрання чинності залежить виключно від його публікації у Віснику законів – як правило, він набирає чинності через 7 днів після його публікації.
Строк дії рішення про умови забудови
Одним з ключових елементів поправки є положення щодо рішень про забудову (WZ). Нові правила передбачають, що не лише всі рішення WZ, які стають остаточними та обов'язковими до 1 січня 2026 року, але й ті, щодо яких було подано заявку та розпочато провадження до 16 жовтня 2025 року, В останньому випадку не має значення, коли рішення буде винесено або стане остаточним чи обов'язковим.
Варто також зазначити, що Поправка зупиняє або перериває встановлені законом терміни видачі рішень, тобто:
- 65-денний термін у справах щодо видачі рішення про визначення місця проведення інвестицій суспільного призначення,
- 90 днів для видачі рішення про забудову (або 21 день для окремих, не більше ніж двоповерхових односімейних житлових будинків площею забудови до 70 м2 або 65 днів для сільськогосподарської біогазової установки).
Ці терміни триватимуть лише 31 грудня 2026 року та знову розпочнуться лише 1 січня 2027 року. Це означає, що протягом перехідного періоду органи влади не несуть відповідальності за перевищення встановлених законом термінів, що, з одного боку, дає муніципалітетам більше часу для адаптації до реформи, але з іншого боку може означати подальше уповільнення процедур для інвесторів.
Зміна визначення та параметрів розвитку
Поправка також уточнює визначення площі забудови. Згідно з новими правилами, план поверху будівлі виключає ділянки, розташовані нижче рівня землі. На практиці це означає, що підземні гаражі та цокольні поверхи не збільшують площу забудови.
Зміни також стосуються біологічно активної поверхні (БПА). Законодавство дозволяє муніципалітетам знижувати значення БПА в певних ситуаціях, зокрема в районах з рухом транспорту, на невеликих інфраструктурних ділянках, у районах з історичними пам'ятками або там, де існуюча будівля займає всю ділянку. Це є кроком до більш гнучких та реалістичних параметрів розвитку.
Загальна процедура планування
Поправка також реструктуризує процес затвердження генеральних планів муніципалітетів. З одного боку, розширено перелік органів, що здійснюють експертизу, а з іншого – зменшено кількість організацій, з якими необхідно погоджувати проект плану. Ці зміни спрямовані на оптимізацію процесу планування.
Важливо, що поправка також дозволяє визнати недійсним рішення щодо генерального плану муніципалітету, включаючи перший генеральний план, прийнятий у певному муніципалітеті. Це може стосуватися всього генерального плану або лише його частини. Це означає, що генеральні плани, як акти місцевого законодавства, підлягають повному наглядовому контролю та можуть бути скасовані повністю або частково.
Значним доповненням до змін є усунення так званої «прогалини в плануванні» – законодавець забезпечив, що рішення, що визначають місце розташування державних інвестиційних проектів, можуть бути видані навіть після закінчення терміну дії дослідження (тобто 30 червня 2026 року), навіть якщо муніципалітет не прийме генеральний план до цієї дати. Це рішення покликане забезпечити безперервність реалізації державних інвестицій.
Зміна Закону про геодезичні та картографічні питання
У листопаді Президент також підписав законопроект про внесення змін до Закону про геодезичні та картографічні питання. Ця поправка скасовуєплату за розкриття даних з реєстру цін на нерухомість. За словами авторів законопроекту, це підвищить прозорість ринку нерухомості, забезпечивши всім учасникам вільний доступ до актуальної та достовірної цінової інформації. Ці правила набудуть чинності 13 лютого 2025 року.
Місця екстреного укриття (EMS)
Також хочемо нагадати, що положення Закону від 5 грудня 2024 року «Про цивільний захист та оборону» набудуть чинності з 1 січня 2026 року. Ці правила вимагають проектування та будівництва підземних поверхів у громадських будівлях, багатоквартирних житлових будинках та підземних гаражах для їх використання як тимчасових укриттів (ТУ). Ці правила застосовуватимуться до всіх випадків, коли з 1 січня 2026 року подається заява на отримання дозволу на будівництво. Детальні технічні вимоги визначені в Постанові Міністра внутрішніх справ та адміністрації від 9 липня 2025 року про умови організації та вимоги до тимчасових укриттів.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 1 грудня 2025 року.
Автор / Редактор серії:
