У першій вересневій статті серії під назвою «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми хочемо представити вам Проект Закону про внесення змін до Закону про земельні та іпотечні реєстри та Закону про Національний судовий реєстр (UDER89), який 22 серпня 2025 року з’явився у списку законодавчих та програмних робіт Ради Міністрів.
Запропонована зміна, перш за все, має на меті внести подальші суттєві зміни, підвищити рівень цифровізації реєстру та полегшити отримання документів, які матимуть характер офіційних документів.
Заплановані зміни до Закону про земельні та іпотечні реєстри
Найважливіша зміна полягає у зрівнюванні юридичної сили електронних документів із системи електронного земельного та іпотечного реєстру («EKW»), розташованої за адресою https://ekw.ms.gov.pl/. Наразі вона дозволяє переглядати вміст електронного земельного та іпотечного реєстру, що означає можливість перевірки правового статусу кожного земельного та іпотечного реєстру. Щоб переглянути його вміст, користувачі повинні ввести номер, що складається з районного суду, який веде реєстр, послідовності з восьми цифр та контрольної цифри. Після введення цієї послідовності цифр, яка також є номером відповідного земельного та іпотечного реєстру, будь-хто з доступом до Інтернету може переглядати записи в електронному земельному та іпотечному реєстрі.
Нагадуємо, що він містить, серед іншого, ідентифікаційні дані про саму нерухомість, що містять інформацію про її місцезнаходження, площу та поточне призначення (розділ IO), інформацію про власника або постійного користувача (розділ II) та інформацію про записи у встановлених іпотеках (розділ IV). Вся ця інформація є важливою для вартості нерухомості, і в сучасному світі перевірка вмісту електронного земельного та іпотечного реєстру є абсолютно необхідним елементом кожної транзакції.
Отже, з точки зору торгівлі, важливим є не лише існування самої системи, але й її доступність та своєчасність її вмісту. Представлені припущення щодо поправки передбачають надання їй статусу реєстру, з якого отримана інформація (у формі «Електронних роздруківок земельного та іпотечного реєстру») буде еквівалентна за своєю чинністю витягам, виданим Центральним інформаційним управлінням земельного та іпотечного реєстру, які наразі вимагають плати. Зокрема, можна буде самостійно отримати документи, що підтверджують правовий статус, розкритий у земельному та іпотечному реєстрі (або свідоцтво про закриття конкретного земельного та іпотечного реєстру), без необхідності запитувати документ у Центральному інформаційному управлінні земельного та іпотечного реєстру. На думку авторів проекту, така форма процедури, тобто підтвердження кількості та змісту записів у певному земельному та іпотечному реєстрі, може значно пришвидшити процес і, таким чином, зменшити навантаження на районні суди.
Наразі, для отримання виписки з земельного та іпотечного реєстру необхідно подати заяву та сплатити додатковий збір відповідно до статті 361 частини 4 Закону від 6 липня 1982 року про земельні та іпотечні реєстри та іпотеки, тоді як припущення поправки передбачають, що документ із Земельного та іпотечного реєстру повинен мати характер офіційного документа (стаття 244 Цивільного процесуального кодексу) і що його слід отримати самостійно.
Пошук номерів у земельних та іпотечних реєстрах за номером PESEL
Значна зміна також стосуватиметься пошуку даних, оскільки буде запроваджено рішення, яке дозволить користувачам шукати в земельних та іпотечних реєстрах, використовуючи номер PESEL певної особи, зазначеної в EKW (Електронному земельному та іпотечному реєстрі), тобто особи, яка є уповноваженою особою в Розділі II індивідуального земельного та іпотечного реєстру. Це означає, що, згідно з оголошеною поправкою, користувачі mObywatel повинні мати можливість переглядати всю нерухомість, що їм належить, де вони вказані як уповноважена особа.
Цікаво, що поточна інформація на вебсайті Ради Міністрів також вказує на те, що можна буде шукати нерухомість, що належить юридичним особам, за їхніми номерами REGON або NIP. Враховуючи поточний характер роботи програми та пояснення, надані Міністерством, очікується, що вона спочатку пов’яже дані PESEL з даними Національного судового реєстру (KRS) (шляхом перевірки даних партнерів конкретної компанії), і лише потім дані KRS для шуканої компанії будуть використані для ідентифікації конкретного земельного та іпотечного реєстру.
Варто також зазначити, що поправка вимагатиме автентифікації в застосунку користувача, що сприятиме ідентифікації номерів земельних ділянок та іпотечних реєстрів. Це означає, що поправка спрямована на негайне визначення номерів земельних ділянок та іпотечних реєстрів у ситуаціях, коли, наприклад, особа не знає цього номера.
На практиці трапляються випадки, коли продавець впевнений у своєму законному праві власності на певну нерухомість (наприклад, завдяки земельному акту часів комунізму або на підставі спадщини, яка відкрилася десятиліття тому), але не може надати покупцеві номер земельного та іпотечного реєстру, оскільки втратив усі свої документи або, з різних причин, ніколи не отримував номер земельного та іпотечного реєстру на свою нерухомість. У цій ситуації перевірка правового статусу є складною, а для перевірки запису іноді потрібно звернутися до районного суду, що має значно спростити поправка. Якщо запропоновані рішення будуть прийняті, така особа зможе миттєво перевірити номер, що, як очікується, пришвидшить та спростить процес перевірки правового статусу такої нерухомості.
Водночас, поправка продемонструє важливість захисту облікових записів у додатку mObywatel. Вхід на портал неавторизованою особою може створити серйозні проблеми для забезпечення захисту та безпеки персональних даних, оскільки отримання номера PESEL дозволить перевірити, наприклад, усю власність, що належить особі, а також кількість існуючих зобов'язань перед певною організацією на основі запису в Розділі IV.
Ми з великим інтересом стежитимемо за розвитком запланованої поправки. Хочемо зазначити, що ця стаття була підготовлена виключно на основі припущень, доступних на веб-сайті Центру урядового законодавства, і що жодного законопроекту ще не було опубліковано. З огляду на те, що ця поправка вплине на ключовий реєстр у сфері права нерухомості, яким, безсумнівно, є земельний та іпотечний реєстр, ми почнемо аналізувати конкретні пропозиції, щойно проект буде опубліковано.
Водночас, ми хотіли б нагадати всім забудовникам про зміни до Закону про забудову, а саме:
- 11 вересня 2025 року буде першим днем застосування поправки щодо прозорості цін на всі інвестиції.
- 25 серпня 2025 року було опубліковано Закон від 9 липня 2025 року про внесення змін до Закону про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовника запроваджує відповідальність забудовника за гарантією. Поправка набуде чинності після 14-денного vacatio legis, тобто 9 вересня 2025 року.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 1 вересня 2025 року.
Автор:
Редактор серії:
