У рамках нашої серії статей про законодавчі зміни ми представимо найважливіші зміни, як заплановані, так і впроваджені. Ми ознайомимо вас з нормативними актами, що стосуються ринку нерухомості та всієї будівельної галузі, та узагальнимо їх.
1. Потенційні обмеження споживання електроенергії, пов’язані з енергетичною кризою – Постанова Ради Міністрів від 8 листопада 2021 року
Через триваючу енергетичну кризу, спричинену спекою, війною в Україні та спричиненим ними дефіцитом енергопостачання, стає дедалі ймовірнішим, що уряд запровадить обмеження на споживання енергії. Враховуючи ситуацію, яка сталася 4 липня 2022 року, тобто падіння резервів потужності в національній електромережі до 0 МВт, існує реальний ризик застосування статті 11, розділу 7 Закону про енергетику. Відповідно до вищезгаданого Закону, Рада Міністрів має повноваження обмежувати споживання енергії протягом обмеженого періоду, що мало місце у 2015 році.
Розглянуті обмеження можуть стосуватися споживачів енергії, які відповідно до укладених з операторами договорів споживають не менше 300 кВт енергії.
Постанова Ради Міністрів від 8 листопада 2021 року визначає детальні правила та процедури впровадження обмежень. Ступінь серйозності запланованих обмежень виражається за шкалою від 11 до 20. Кожен вищий рівень зменшує ліміт допустимого споживання потужності та несе ризик накладення штрафу на споживача за його перевищення, як це зазначено в Законі про енергетику. Відповідно до Постанови, оператори зобов'язані надсилати власникам таких об'єктів, як торгові центри, підготовлені плани впровадження обмежень постачання та споживання електроенергії, що точно визначають допустимі значення потужності для конкретних рівнів обмеження.
Якщо будуть запроваджені обмеження споживання електроенергії, власники будівель можуть бути оштрафовані на суму не менше 10 000 злотих та не більше 15% від доходу оштрафованого підприємства, отриманого за попередній фінансовий рік. Однак це не єдині ризики, що виникають внаслідок можливих обмежень. Багато власників дійшли висновку, що запровадження перших рівнів обмежень споживання електроенергії призведе до непрацездатності їхніх об'єктів. Запровадження кінцевих рівнів обмежень споживання електроенергії може означати, що навіть за умови вимкнення всіх систем, одне спрацьовування системи пожежної безпеки може перевищити ліміти. Крім того, мешканці будівель стикаються зі значним ризиком збитків, пов'язаних з необхідністю вимкнення холодильників або спортивного обладнання.
2. Податок на прибуток від будівель – ст. 24b Закону про податок на прибуток підприємств
Через внесення змін до Закону про податок на прибуток підприємств у 2018 році набула чинності стаття 24b, яка встановлює так званий податок на прибуток від будівель або мінімальний податок. Податкове зобов'язання за цим положенням було призупинено на час пандемії Covid-19, але знову діє з червня цього року, а перший термін сплати – 20 липня.
Власники та співвласники будівель, розташованих у Республіці Польща, які були здані в оренду повністю або частково, зобов'язані сплачувати податок. Ставка податку становить 0,035% від бази оподаткування на місяць. Однак варто зазначити, що верхня межа податку, встановлена раніше на рівні 10 000 000 злотих, більше не діє. Платники податків, які володіють більш ніж однією будівлею, сплачуватимуть єдиний податок. Платники податків, на яких поширюється цей податковий режим, зобов'язані подавати та відображати у своїй річній податковій декларації основні засоби, вартість яких становить базу оподаткування, суми як сплаченого, так і належного податку, а також суму здійснених відрахувань.
Через зміну правил у 2019 році, можливо повернути переплачений податок з доходів від будівель, навіть у ситуації, коли податок на прибуток підприємств занадто низький, щоб дозволити повне відрахування.
3. Проект Закону про зміну використання деяких нежитлових будівель на житлові будівлі
12 серпня 2022 року до Сейму було подано законопроект про зміну використання деяких нежитлових будівель на житлові. Запропонований законопроект задуманий як спеціальна відповідь на житлову кризу в Європі, зокрема в Польщі.
Очікується, що проблему зростання кількості порожніх офісних та комерційних будівель буде вирішено шляхом їх перетворення на житлові приміщення, придбання яких стає дедалі складнішим. Хоча чинні норми Закону про будівництво дозволяють перетворення будівель з офісних/комерційних на житлові, вони містять перешкоди, які має на меті усунути запропонований закон. Згідно з пояснювальною запискою до законопроекту, законопроект зрештою застосовується до будівель з торговою площею понад 2000 м², які часто є дуже привабливими для житлового використання. Ці будівлі часто розташовані в межах дії місцевих планів просторового розвитку, внесення змін до яких займає багато часу. Запропоновані зміни також спрямовані на вирішення цієї проблеми шляхом внесення змін до так званого «спеціального бюджетного закону», що розширить сферу його застосування.
Запропоновані зміни мають на меті полегшити положення Будівельного кодексу щодо перетворення офісних та комерційних будівель на житлові будівлі шляхом звільнення цих робіт від вимоги отримання дозволу на будівництво, але також без вимоги звітувати про роботи. Однак вимога отримання відповідних дозволів залишиться для змін у конструктивних елементах будівель, оскільки вони мають вирішальне значення для безпеки мешканців. Конкретним рішенням є дозвіл на використання інструментів, запроваджених Законом про спеціальне житло. Відповідно до статті 5, розділу 3 Закону про спеціальне житло, житлові або пов'язані з ними інвестиції здійснюються незалежно від наявності або положень місцевого плану розвитку, за умови, що це не суперечить дослідженню муніципалітетом умов та напрямків просторового розвитку.
Вищезазначені рішення мають бути лише разовими, а не системними (на час, пов’язаний з реагуванням на наслідки пандемії та у зв’язку з напливом біженців з України), тому вони можуть застосовуватися протягом певного періоду часу (передбачається період до 2 років з дати набрання чинності Законом).
4. Продаж окремих земельних ділянок як вид підприємницької діяльності – податок на прибуток від комерційних об’єктів чи ПДВ на основі рішення Конституційного Трибуналу у справі № SK 20/19?
19 липня 2022 року Конституційний трибунал виніс рішення за конституційною скаргою щодо конституційності оподаткування доходів фізичних осіб, що випливає з розпливчастого визначення поняття «економічна діяльність». Справа, яку розглядав трибунал, ґрунтувалася на поділі та продажу деяких своїх ділянок власником фермерського господарства. Податкова служба класифікувала цю операцію як професійну операцію з нерухомістю, що підлягає оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб (ПДФО).
Трибунал постановив, що Податкова служба оцінюватиме в кожному випадку, чи є розпорядження власником приватної власності економічною діяльністю. Скаржник, який раніше займався сільськогосподарською та підприємницькою діяльністю, розділив свою землю на менші ділянки та систематично продавав їх, що податкова служба вважала незадекларованою професійною підприємницькою діяльністю, пов'язаною з продажем нерухомості. Як Провінційний, так і Верховний адміністративний суди погодилися з Податковою службою, відхиливши аргументи власника, включаючи численні національні та європейські судові рішення та неоднозначність поняття «економічна діяльність» у статті 5a, пункті 6 Закону про податок на доходи фізичних осіб.
Це рішення дозволить податковим органам у кожному окремому випадку визначати, чи є розпорядження власником своїм майном підприємницькою діяльністю. Єдиний спосіб реалізувати свої права в поточній ситуації – це звернутися до суду. У своєму рішенні від 18 грудня 2019 року, номер справи I SA/Gl 798/19, Провінційний адміністративний суд у Глівіце став на бік платника податків, посилаючись на рішення Суду Європейського Союзу, який зазначив, що якщо продаж нерухомості відбувається в рамках управління приватними активами, він не може вважатися об'єктом оподаткування ПДВ (рішення у об'єднаних справах C-180/10 та C-181/10 від 15 вересня 2011 року).
Наслідком рішення Конституційного Трибуналу може стати ситуація, в якій виникнуть сумніви щодо виду та розміру оподаткування під час продажу нерухомості.
Запрошуємо вас слідкувати за нашою наступною серією статей про інвестиції PRS.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 24 серпня 2022 року.
автор:
