Сьогоднішня стаття із серії «Адвокат у фермерському господарстві» буде присвячена пропозиції щодо законодавчого регулювання оренди сільськогосподарських земель, принципи якої були представлені Міністерством сільського господарства та розвитку сільських районів («Міністерство»). Очікується, що проект законодавства з цього питання буде прийнято у четвертому кварталі цього року.

Наведені припущення підкреслюють, що оренда сільськогосподарських угідь загалом є позитивним явищем – це прояв концентрації земель, що виникає внаслідок раціоналізації господарювання на малих фермах. Слід зазначити, що такі ферми досі становлять більшість польського сільського господарства. Тому за відсутності інтересу до нерентабельного сільськогосподарського виробництва на малих площах, земля все ще може використовуватися іншим фермером, забезпечуючи безперервність виробництва.

Однак Міністерство зазначило, що поширеною є практика використання сільськогосподарських угідь без розкриття права власності. Вважається, що це призводить до відсутності визначеності та стабільності для користувача. Крім того, в такій ситуації слід посилити становище орендаря, зберігаючи при цьому права орендодавця. Міністерство також навило дані, які свідчать про те, що до 75% договорів оренди, укладених у Польщі, є усними. Це випливає з чинної правової бази, яка не вирішує сучасні сільськогосподарські проблеми та не забезпечує довговічність та безперервність оренди. Припущення проекту також підкреслюють маніпуляції, які нібито вчиняли деякі фермери в тендерах, організованих Національним центром підтримки сільськогосподарського розвитку (KOWR), зокрема, наприклад, шляхом виключення земель, орендованих за усними угодами, які раніше були зареєстровані для прямих платежів. Крім того, вважається, що усні угоди несуть ризик втрати фінансової підтримки через потенційні труднощі з доказуванням законного права власності на землю. За даними Міністерства, така ситуація створює «сіру зону» в оренді сільськогосподарських угідь.

Міністерство також посилалося на той факт, що оренда сільськогосподарських земель регулюється окремими законами та кодексами в інших країнах ЄС, зокрема у Франції та Італії. Крім того, запровадження окремих положень поза Цивільним кодексом (ЦК) дозволить обійти системні зміни, що виникли внаслідок регулювання оренди в ЦК, до якого відповідно застосовуються також положення про оренду, що, на думку Міністерства, наразі не відповідає потребам сільського господарства.

Вищезазначені проблеми мають бути вирішені шляхом розробки нового закону, який комплексно регулюватиме оренду нерухомості та фермерських господарств, виходячи за рамки норм Цивільного кодексу. Нові нормативні акти, серед іншого, регулюватимуть:

спосіб укладення договору (включаючи його форму) – новий договір оренди має бути укладений у письмовій формі з певною датою (тобто офіційне або нотаріальне підтвердження його укладення);
правила оплати орендної плати;
права та обов'язки сторін договору, тобто, серед іншого, право орендаря здійснювати інвестиції для збільшення виробництва після отримання згоди орендодавця або суду, право орендодавця заходити на орендовану землю або ферму для перевірки виконання договору орендарем;
запровадження поділу на короткострокові контракти (до 5 років) та довгострокові контракти (від 5 до 30 років);
питання правонаступництва шляхом запровадження можливості зміни орендаря в ситуації, коли: (i) він досяг пенсійного віку, (ii) він передає свої права та обов'язки своєму чоловікові/дружині або нащадкам, та (iii) він передає своє сільськогосподарське господарство правонаступнику у значенні положень про соціальне страхування фермерів;
спосіб розірвання договору.

Предметом нової угоди мають бути сільськогосподарські ферми або сільськогосподарська власність,
за винятком власності, включеної до Ресурсу сільськогосподарської власності Державного казначейства.

Запропоновані правила мають на меті зміцнити становище орендаря, водночас захищаючи права орендодавця. Орендар може вимагати від орендодавця здійснення необхідних витрат, щоб забезпечити орендарю можливість користуватися орендованим майном.

Законопроект також регулює розірвання договорів оренди, врегулювання витрат та передбачає пріоритет орендаря у перездаванні в оренду 50% орендованого майна. Однак не уточнюється, чому це має бути лише 50%.

Міністерство, безсумнівно, має рацію, звертаючи увагу на проблеми, що виникають через усні договори оренди та чинні правила оренди сільськогосподарських земель. Слід схвалити бажання підтримати позицію орендарів та стабілізувати їхнє право власності на землю. Однак спроба повністю відокремити договори оренди землі та сільськогосподарських угідь від системи кодексів та регулювати їх окремо може призвести до певного хаосу. Крім того, важливо пам'ятати, що угоди, перш за все, повинні відображати волю сторін. Заміна угод сторін обов'язковими положеннями може призвести до подальшого обходу закону. Тому запропоновані правила повинні бути предметом широких консультацій та розроблені з великою ретельністю, щоб уникнути створення нової «сірої зони»

Щойно буде опубліковано законопроект, підготовлений на основі вищезазначених припущень Міністерства, він неодмінно стане предметом аналізу – тому ми закликаємо вас слідкувати за серією «Адвокат на фермі».

Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Закон чинний станом на 17 вересня 2025 року.

Автор: