У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми хотіли б представити вибрані припущення щодо внесення змін до Закону від 27 березня 2003 року про просторове планування та забудову. Проект змін від 31 грудня 2021 року був опублікований на вебсайті Міністерства розвитку та технологій і наразі проходить попередні консультації («Проект»). Коментарі можна подавати через онлайн-опитування до 17 січня 2022 року.
Почнемо з самих визначень. По-перше, проект вносить зміни до визначення зони забудови центру міста як території в межах міста з щільною, інтенсивною житловою та сервісною забудовою, зокрема комерційною та адміністративною. Раніше це визначення містилося в Положенні Міністра інфраструктури від 12 квітня 2002 року щодо вимог до будівель та їх розташування, тому, якщо воно набуде чинності, до цього положення також доведеться внести зміни.
По-друге, Проект містить нові визначення, такі як: громадські зелені зони, нерухомість з неврегульованим правовим статусом, біологічно активні території, великомасштабна роздрібна торгівля та баланс житлового фонду.
Найбільша зміна, однак, стосується вивчення умов та напрямків просторового розвитку. Якщо поправка набуде чинності, вони будуть замінені генеральними муніципальними планами, прийнятими муніципальною радою. Генеральний план буде актом місцевого законодавства та готуватиметься для території в межах адміністративних меж муніципалітету, за винятком закритих територій, окрім тих, що встановлені міністром транспорту. Важливо, що генеральний план, включаючи муніципальні стандарти містобудування та межі зони забудови центру міста, повинні враховуватися при прийнятті рішень щодо забудови та умов землеустрою («рішення WZ»). Варто зазначити, що набрання чинності генеральним планом не вплине на чинні місцеві плани просторового розвитку.
Зміни також торкнуться планів місцевого розвитку. Згідно з новою редакцією статті 20, частини 1, план місцевого розвитку прийматиметься муніципальною радою після визначення відповідності положенням генерального плану та визначатиме спосіб реалізації інвестицій у технічну інфраструктуру, зазначених у плані місцевого розвитку. План місцевого розвитку може бути розроблений під час підготовки генерального плану або внесення змін до нього. У такому випадку прийняття плану місцевого розвитку або внесення змін до нього може відбутися не раніше ніж після закінчення терміну, встановленого воєводою для винесення наглядового рішення щодо резолюції щодо генерального плану або внесення змін до нього. Якщо необхідно повторити процедуру планування, це відбуватиметься лише в межах, визначених законом.
Законодавець також вказує, що Проект має на меті сприяти участі громадськості в процедурі прийняття місцевого плану, зокрема шляхом упорядкування та систематизації положень у новому Розділі 1а. У зв'язку з цим передбачається розширення обсягу громадських консультацій.
Варто також зазначити, що правила щодо зборів за планування змінюються . Згідно з цим положенням, якщо вартість нерухомості збільшується внаслідок прийняття або внесення змін до місцевого плану, голова муніципалітету (мер або президент міста) стягуватиме збір у розмірі 30% від збільшення вартості нерухомості, що становить власні доходи муніципалітету. Раніше збір стягувався лише при продажу нерухомості протягом п'яти років з моменту набрання чинності планом і лише тоді, коли було встановлено певну ставку збору. Проект скасовує ці умови, тому збір завжди стягуватиметься у розмірі 30% . Крім того, збір за планування також стягуватиметься зі збільшення вартості в результаті видачі рішення про зонування, якщо на основі цього рішення видається остаточний дозвіл на будівництво . Як зазначає законодавець, «це рішення покликане призвести до широкого стягнення зборів за рішення про зонування, які були витрачені на реалізацію інвестицій».
Поправка також матиме значний вплив на рішення щодо забудови. Окрім чинних норм, Проект передбачає, що рішення щодо забудови повинні відповідати генеральному плануз точки зору функції забудови та параметрів і показників містобудування, з урахуванням більш пом'якшуваних умов формування біологічно активних поверхонь у центрах міста.
метод визначення меж аналізованої території для житлових будівель, будівель обслуговування (крім торгових) та житлових будівель, що включають будь-яку з вищезазначених функцій. Вона буде визначена як трикратна ширина фасаду забудови, але не менше 50 метрів та не більше 200 метрів.
Також буде запроваджено трирічний термін дії рішень про забудову який починається з дати набрання рішенням чинності. Після цього терміну умови забудови втрачатимуть чинність згідно із законом.
Законодавчий акт також передбачає зміни, що стосуються інвесторів. З'явиться можливість прийняття інтегрованих інвестиційних планів, які є місцевими планами просторового розвитку, прийнятими на прохання інвестора та передуючим укладенню міської угоди. Ці плани не зможуть охоплювати території, призначені для державних інвестиційних проектів надмісцевого значення.
Проєкт також передбачає запровадження Реєстру міського планування, який вестиметься в ІТ-системі. Він має стати універсальним джерелом просторових даних та інформації для просторового планування та розвитку.
Підсумовуючи, ми окреслили основні припущення Проєкту вище, які все ще перебувають на стадії попередніх консультацій і можуть бути змінені. Ми обов’язково стежитимемо за його розвитком і триматимемо вас в курсі розвитку реформи просторового планування.
Очікується, що реформа просторового планування також внесе зміни до так званого закону про забудовників, тему, яку ми обговоримо наступного тижня. У цій першій статті ми підсумуємо основні принципи цього закону, а запропоновані зміни розглянемо в окремій статті.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Чернетка станом на 10 січня 2021 року.
