Питання несанкціонованого використання нерухомого майна є поширеною правовою проблемою, яка стосується власників приміщень, що є предметом оренди або використання. Компенсація за несанкціоноване використання нерухомого майна застосовується до ситуацій, коли особа використовує нерухоме майно (приміщення, будівлю, землю) без згоди власника або відповідного договору, а особливо коли згода власника або угода між сторонами припинилися.
Типовим прикладом є ситуація, коли колишні орендарі, незважаючи на дійсне розірвання договору оренди, продовжують займати приміщення. За таких обставин орендодавець має право вимагати компенсації за несанкціоноване використання майна.
Правова підстава та характер позову
Правовою підставою для позову про компенсацію за недоговірне користування нерухомим майном є, головним чином, стаття 224 § 2 та стаття 225 Цивільного кодексу (ЦК). Ці положення регулюють відповідальність незалежного недобросовісного володільця за користування нерухомим майном.
Автономний володілець, який діяв добросовісно, тобто не знав, що користується майном без законного права власності, зобов'язаний виплатити компенсацію за користування майном з моменту, коли він дізнався про позов, поданий проти нього про вилучення майна, та несе відповідальність за його знос, погіршення стану або втрату, якщо погіршення стану або втрата не сталися з його вини (стаття 224 § 2 Цивільного кодексу). Аналогічні принципи застосовуються до автономних володільців, які діяли недобросовісно (стаття 225 Цивільного кодексу). Визначення моменту, коли володілець став автономним володільцем недобросовісно, має вирішальне значення в цьому контексті. Як правило, колишній орендар, який, незважаючи на розірвання договору оренди, не звільнив приміщення, діє недобросовісно, оскільки він знає, що більше не має права розпоряджатися майном.
Характер вимоги про компенсацію за незаконне використання є додатковою вимогою до вимоги про стягнення боргу (про звільнення майна) або самостійною вимогою,коли звільнення майна вже відбулося, але власник бажає вимагати компенсацію за попередній період незаконного зайняття.
Сума компенсації
Розмір компенсації за несанкціоноване використання нерухомості залежить від конкретних обставин справи. Судова практика та правова доктрина виходять з того, що ця компенсація повинна відповідати ринковій орендній платі, яку власник міг би отримати, якби «володіння ґрунтувалося на законі» (наприклад, рішення Верховного Суду від 23 травня 1975 року, II CR 208/75). На практиці це означає, що для оцінки розміру компенсації найкраще спиратися на думки оцінювачів майна або надати докази у вигляді ринкових пропозицій щодо аналогічної нерухомості в даному місці та аналогічного стандарту.
Варто зазначити, що компенсація за несанкціоноване використання не є тим самим, що орендна плата. Навіть якщо сторони раніше домовилися про конкретну орендну плату, після закінчення терміну оренди та виникнення несанкціонованого використання належна компенсація може бути вищою або нижчою за попередню орендну плату, залежно від поточних ринкових ставок.
Обсяг відповідальності колишнього орендаря
Окрім компенсації за використання поза договором, власник також може пред'явити інші вимоги до колишнього орендаря, зокрема:
- Відшкодування шкоди, завданої внаслідок зносу, погіршення стану або втрати речі (стаття 224 § 2 Цивільного кодексу та стаття 225 Цивільного кодексу). У разі недобросовісного володільця позов також покриває будь-яку шкоду, яка виходить за межі звичайного зносу та виникла протягом періоду використання без урахування договору.
- Повернення прибутку, який власник не міг отримати через використання поза договором (стаття 225 Цивільного кодексу). Це стосується, наприклад, ситуацій, коли майно могло б генерувати дохід від діяльності, відмінної від здачі в оренду.
Строк позовної давності для позовів
Позови про компенсацію за позадоговірне користування нерухомістю підлягають шестирічній позовній давності (стаття 118 Цивільного кодексу). Цей строк починається з дня настання терміну сплати вимоги, тобто з дня, коли власник міг вимагати оплати за період позадоговірного користування. У випадку періодичних вимог (наприклад, щомісячної компенсації) позовна давність починається окремо для кожної окремої вимоги.
Процес отримання компенсації
Вимагання компенсації за несанкціоноване використання нерухомості зазвичай вимагає порушення судового провадження. Перш ніж подавати позов, рекомендується вимагати сплати від колишнього орендаря, встановивши розумний термін. Ця вимога, підготовлена в письмовій формі, може служити доказом у судовому провадженні.
У позові має бути чітко зазначено період, за який вимагається компенсація, та її розмір, що підтверджується відповідними доказами (наприклад, висновком експерта, пропозиціями оренди). Під час провадження суд перевірятиме, чи фактично мало місце використання без договору, його тривалість та ринкову вартість використання майна.
Власники нерухомості, які стикаються з проблемою несанкціонованого використання свого майна, мають у своєму розпорядженні ефективні правові інструменти для отримання компенсації. Вкрай важливо діяти швидко та збирати відповідні докази, щоб ефективно відстоювати свої права в суді.
автор:
редактор серіалу:
