Введення зони обмеженого використання (ЗОВ), наприклад, навколо аеропортів або великих промислових об'єктів, часто тягне за собою значні незручності для власників земельних ділянок, що знаходяться поблизу. Нещодавня судова практика свідчить про те, що саме включення нерухомості до такої зони відкриває можливості для позовів про відшкодування збитків, навіть якщо власник не стикається з конкретними будівельними заборонами.
ООД як «особлива форма експропріації»
Згідно з усталеною позицією Верховного Суду, встановлення зони обмеженого використання є специфічною формою «експропріації» деяких прав власника майна. Це проявляється в обмеженні повного використання майна та зниженні його ринкової вартості через близькість споруди, що створює перешкоди.
Таким чином, власники мають право на справедливу компенсацію відповідно до статті 129, розділу 2 Закону про охорону навколишнього середовища (PrOchrŚrod). Це положення забезпечує самостійну правову основу для пред'явлення позовів, пов'язаних з обмеженнями використання нерухомості.
Зниження вартості майна та відсутність конкретних заборон
Одним із найважливіших правових питань останніх років було питання про те, чи належить компенсація також у випадку, коли вартість майна знизилася виключно через те, що воно розташоване в межах ОВО, без будь-якого зв'язку з додатковими обмеженнями (наприклад, тими, що випливають зі статті 135, пункту 3a Регламенту про охорону навколишнього середовища).
Верховний Суд у своєму рішенні від 25 лютого 2026 року (посилання № I CSK 41/25) підтримав судову практику, сприятливу для власників:
- Власник має право на компенсацію лише за те, що його майно включено до зони обмеженого використання.
- Позов є обґрунтованим, навіть якщо зменшення вартості майна не було пов'язане з конкретними обмеженнями, передбаченими Законом.
- Вважається, що саме створення ОВО призводить до зниження вартості майна внаслідок обмежень, передбачених актом про створення даної зони.
Що має довести власник нерухомості?
Хоча судова практика є сприятливою, отримання компенсації вимагає демонстрації сукупного виконання трьох умов:
- Набрання чинності місцевим законом, який запроваджує обмежену територію використання та обмежує використання нерухомості.
- Збитки, завдані власнику (зазвичай у вигляді зменшення вартості майна).
- Причинно-наслідковий зв'язок між введеним обмеженням та завданою шкодою.
Хто може подати заявку на компенсацію?
Право пред'явлення позовів (так звана активна легітимність) надається суб'єктам, які мають статус власника, постійного користувача або особи, яка має інше право . Цей статус повинен тривати з дати набрання чинності актом про створення єдиного володільця майна (OOU) до завершення слухання справи в суді другої інстанції.
Короткий зміст
Нещодавні рішення Верховного Суду підтверджують, що шлях до компенсації за розміщення майна в зоні обмеженого використання відкритий. Якщо ваше майно розташоване в зоні обмеженого використання, ви маєте право на компенсацію за зниження його вартості, незалежно від того, чи були на вас накладені додаткові технічні заборони.
Наша юридична фірма пропонує всебічну підтримку в аналізі вашої правової ситуації та представництво у спорах про компенсацію в судах усіх інстанцій.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Закон чинний станом на 8 квітня 2026 року.
Автор:
Редактор серії:
