У наступній статті із серії «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми продовжуємо обговорювати питання, пов’язані з місцевими планами розвитку («МПЗП»). Сьогодні ми розглядаємо тему компенсації за зниження вартості майна внаслідок впровадження нового або зміненого МПЗП, також відомого як компенсація за планування. Це пов’язано з тим, що впровадження або внесення змін до МПЗП може мати негативні наслідки для власників або постійних користувачів нерухомості – це може перешкодити або суттєво обмежити поточне використання майна, або спричинити зниження вартості майна. Законодавці запровадили механізми до Закону про просторове планування та забудову («УПЗП») для компенсації втрат майна, що виникли внаслідок цих обставин.
Основні твердження
Відповідно до статті 36, розділу 1 Плану просторового розвитку, якщо прийняття або внесення змін до плану унеможливлює або суттєво обмежує використання нерухомості у попередньому порядку, власник або постійний користувач може вимагати від муніципалітету або суб'єкта господарювання, який контролює закриту територію, якщо зміна або прийняття місцевого плану просторового розвитку виникли з потреб національної оборони або безпеки:
- відшкодування за фактично завдану шкоду або
- придбання нерухомості (повністю або частково).
Це положення застосовується до ситуацій, коли, наприклад, земельна ділянка була призначена для забудови, а план забороняє забудову або суттєво обмежує її шляхом встановлення зелених зон чи захисних зон. Положення Плану просторового розвитку дозволяють комуні запропонувати альтернативну власність, і після укладення угоди про обмін претензії втрачають чинність.
Додаткові обставини також були запроваджені новою статтею 37(1) Плану просторового розвитку. Згідно з цим положенням, якщо зміна або прийняття Плану просторового розвитку призводить до обмежень на розвиток та управління, що виникають через розташування наземного авіаційного об'єкта та зон, що обмежують розвиток, власник може подати вищезгадані претензії до Польського агентства аеронавігаційних послуг. До цих претензій застосовуються положення, що стосуються загальних претензій згідно з Планом просторового розвитку.
Обставини, що виключають подання позову
Варто зазначити, що компенсація доступна не в усіх випадках. Це право не поширюється на внесення змін до місцевого плану просторового розвитку (МППР) або його прийняття, якщо його зміст не є результатом незалежного визначення муніципалітетом цільового використання та призначення майна, а виникає з таких обставин, як:
- екологічні, природні або геоморфологічні умови, пов'язані з виникненням повеней, та пов'язані з цим обмеження, передбачені окремими нормативними актами,
- рішення щодо розміщення або реалізації інвестицій суспільного призначення, видані органами, відмінними від муніципалітету,
- заборони/обмеження на забудову та освоєння земель, що випливають з положень законів та нормативних актів, включаючи місцеве законодавство, видане на їх основі.
Претензія після продажу нерухомості
Якщо прийняття місцевого плану просторового розвитку (МППР) призводить до зменшення вартості нерухомості, власник або постійний користувач, який розпоряджався майном і раніше не скористався вищезазначеними вимогами, може вимагати від муніципалітету компенсації, що дорівнює зменшенню вартості майна. Така вимога (стаття 36, пункт 3) вимагає сукупного виконання наступних умов: прийняття або внесення змін до місцевого плану просторового розвитку, зменшення вартості майна, причинно-наслідковий зв'язок між введенням МППР та зменшенням вартості, продаж майна та відсутність попередніх вимог про викуп або компенсацію фактичної шкоди. На практиці розпорядження означає платну та еквівалентну юридичну дію (зазвичай продаж); дарування або експропріація не дозволяють претендувати на таку компенсацію.
Порядок розрахунку компенсації – претензія після продажу нерухомості
Принципи розрахунку компенсації регулюються статтею 37 Закону про публічні Розмір компенсації за зменшення вартості майна визначається на день його продажу за винагороду:
- у ситуації, коли внаслідок прийняття МПЗП для територій, що ще не охоплені таким планом або не охоплені МПЗП, чинним на дату прийняття цього МПЗП, подальше фактичне використання майна у спосіб, що відповідає фактичному використанню майна на дату прийняття МПЗП, стало неможливим або суттєво обмеженим – можливе лише фактичне використання майна та доступ до об’єктів інфраструктури, що існують на дату прийняття МПЗП, таких як дороги та інженерні мережі;
- у ситуації, коли внаслідок зміни плану місцевого просторового розвитку або його прийняття для території, охопленої планом, чинним на дату прийняття цього плану місцевого просторового розвитку, використання нерухомого майна або його частини у спосіб, що відповідає попередньому цільовому використанню, стало неможливим або суттєво обмеженим - попереднє цільове використання, що випливає зі зміненого/скасованого плану місцевого просторового розвитку.
Таким чином, органу влади необхідно замовити підготовку звіту про оцінку у оцінювача майна, який визначить обидві вартості.
Відповідно до статті 37, розділу 3 Закону про землекористування та власність, позов про компенсацію може бути поданий протягом п'яти років з дати набрання чинності місцевим планом зонування або його зміною (тобто з дати набрання чинності планом, опублікованим в офіційному віснику провінції). Зобов'язання щодо виплати компенсації або викупу має бути виконане протягом шести місяців з дати подання заяви ; у разі затримки нараховуються встановлені законом відсотки.
Короткий зміст
Можливість отримання компенсації за втрату вартості майна внаслідок прийняття або внесення змін до місцевого плану розвитку є важливим елементом захисту прав власників майна. Закон передбачає два механізми компенсації: позов про викуп майна або компенсацію за фактичну шкоду, коли план перешкоджає його поточному використанню, та позов про компенсацію за втрату вартості, коли власник/постійний користувач вирішує продати майно. Якщо ви шукаєте консультанта для захисту своїх прав, зверніться до нашої юридичної фірми.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 25 серпня 2025 року.
Автор:
Редактор серії:
