Купівля квартири вашої мрії – це момент, сповнений надії, але ейфорія часто зникає, коли виникають перші проблеми. Іноді ці проблеми стосуються не самої квартири, а радше місць загального користування будівлі – протікання даху, тріснутого фасаду чи несправної вентиляції. У такій ситуації виникає питання: хто несе відповідальність і як я можу отримати гроші на ремонт?
Розробник – головний винуватець
Основною контактною особою є забудовник або продавець нерухомості. Вони несуть відповідальність за будь-які дефекти згідно з гарантією на фізичні дефекти. Ця гарантія є законодавчим зобов'язанням, тобто забудовник повинен усунути будь-які дефекти незалежно від того, чи є вони результатом його власної вини, чи недбалості його субпідрядників. Це суттєве полегшення для покупців.
5-річне покриття – це ключовий термін, який слід знати. Гарантійний термін на дефекти майна становить 5 років з дати покупки. Цього часу достатньо для виявлення прихованих дефектів, які стають очевидними лише через деякий час.
Громада має право голосу – Роками тривала суперечка щодо того, хто має право подавати позови про дефекти в місцях загального користування. Зрештою, Верховний Суд виніс рішення на користь житлово-будівельної громади. Як юридична особа, громада має право подати позов до забудовника від імені всіх мешканців.
Які претензії доступні власникам квартир та житлово-комунальній громаді?
Житловий кооператив має кілька варіантів. Найпоширенішими є:
Запит на усунення дефекту – це базове та найпоширеніше рішення. Спільнота просить розробника виправити дефект у визначені терміни.
Зниження ціни – Якщо дефект настільки серйозний, що забудовник не може його виправити, громада може вимагати зниження ціни покупки. На практиці це складніше і часто призводить до судового розгляду.
Компенсація – У випадку, якщо дефекти вже спричинили шкоду, наприклад, затоплення квартир через протікання даху, громада може вимагати компенсації відповідно до загальних принципів, заснованих на положеннях про невиконання зобов’язання.
Що робити, коли громада не хоче діяти?
На жаль, часто трапляється, що рада громади або більшість мешканців не бажають або не можуть прийняти рішення про подання позовів. Що робити, якщо власник окремого житла страждає від поширеного дефекту, наприклад, протікання даху, через що його квартира затоплює? У такій ситуації, хоча Верховний Суд визначив громаду як орган, що має право подавати позови, окремий власник не позбавлений захисту.
Власник має право подати позов проти забудовника про відшкодування збитків, завданих його майну через дефект у приміщенні загального користування. Цей позов стосуватиметься не лише ремонту даху, а й компенсації за пошкодження його квартири внаслідок затоплення (наприклад, пошкодження стель, панелей та меблів).
Крім того, власник може скористатися правом, що випливає зі статті 209 Цивільного кодексу. Вона передбачає, що кожен співвласник може здійснювати будь-які дії та пред'являти будь-які вимоги, спрямовані на збереження спільного права. Тому, якщо спільне майно є недієздатним, а недолік спільного майна загрожує його цілісності (наприклад, загрожує руйнуванням), власник може самостійно подати позов про усунення недоліку.
Як виглядає процес розгляду претензій?
Цей процес має бути організованим та добре продуманим, а кожен крок має відповідати закону.
Документація – Перший крок – ретельно задокументувати всі дефекти. Опишіть їх, зробіть фотографії та, якщо можливо, оцініть початкову вартість ремонту. Чим більше доказів, тим краще.
Рішення громади – Якщо ви працюєте через громаду, ви повинні подати клопотання про прийняття рішення. Перш ніж рада зможе вжити будь-яких правових заходів, вона повинна отримати згоду більшості власників. Згідно із Законом про житлову власність, дії, що виходять за рамки звичайного управління (включаючи подання позову), вимагають рішення житлової громади.
Повідомлення забудовника – На цьому етапі рада громади надсилає забудовнику офіційне повідомлення, в якому викладаються недоліки та вимагається їх усунення. Найкраще це зробити рекомендованим листом з повідомленням про отримання.
Позов –Якщо забудовник не відповідає або відмовляється проводити ремонтні роботи, громада може звернутися до суду. На цьому етапі допомога досвідченого юриста є важливою для підготовки позову та представлення інтересів громади.
Подання позовів про відшкодування дефектів у спільному майні – це процес, який вимагає терпіння та співпраці. Однак, маючи міцну правову основу та необхідність діяти, ви можете ефективно забезпечити свої права та отримати кошти для усунення дефектів, що дозволить вам насолоджуватися повністю функціональним майном. І навіть якщо громада зазнає невдачі, окремі власники мають можливості вимагати компенсації.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Закон чинний станом на 7 жовтня 2025 року.
Автор:
Редактор серії:
